截至目前，青岛地铁尚未完整组网，在2021年青岛地铁1号线全线通车，2022年青岛地铁4号线全线通车，更重要的是未来贯穿西海岸开发区的地铁6号线、贯穿城阳的地铁9号线通车之后，青岛楼市一定会出现巨变。青岛地铁郊区路段占大部分，未来能盘活吗。
1、青岛“冷清”的地铁，郊区路段占大部分，未来能“盘活”吗？
青岛地铁郊区路段占大部分，未来能盘活吗？看到很多人吐槽提问者，我忍不住来回答一下这个问题。青岛地铁目前的总长度是246公里，在中国能排第十位，而在世界所有城市当中能排名前20位，目前开通的线路有1号线北段、2号线一期、3号线、8号线北段、11号线和13号线南段，但是在这246公里当中，属于市区的线路只有两条，其中2号线长度为25.2km，3号线长度为24.9km，加起来刚刚50km。
青岛地铁已开通的线路里，大部分都是郊区线路，为什么会出现这种情况？原因有三：1、传统主城区，房子密集，征迁难度太大，导致市区路段“工程滞后”。导致青岛地铁“绕城而走”的关键，最关键的问题还是征迁难度太大，一而再、再而三的延误工期，而且传统主城区，房子密集，多为老破小，婆家多，再加上有部分业主素质品质低，协调起来难上加难。
反观郊区，空地大，设计余地回旋就大；而且近郊板块业主多为年轻人，学历素质普遍高，因为征迁“狮子大开口”的事情相对较少，因此郊区地铁进度一般比较快，3号线北段2015年底通车，南段推迟一年到2016年底通车。2号线东段2017年底通车，最后的四站路却推迟到2019年底通车，而且海信桥站甩站通过，迄今没有开通，
1号线北段2020年底已经通车。南段最难的过海隧道段2018年就已经全线打通，西海岸那边早已“整装待发”，然而受制于老城区的西镇、水清沟、小村庄等站点，南段迄今还在施工，预计2021年底通车，而且“拖后腿”的西镇站甩站运行几成定局，8号线北段2020年底也已经通车，比预计提前一年，然而南段沧口站、闫家山站协调困难，迄今不能进场施工，连建成的时间表都没有。
实际上，由于主城部分机关单位、老市民面对地铁征迁需求时“狮子开口”，影响整个地铁施工建设的事情时有发生，青岛地铁首先开通的都是受征迁影响比较小的郊区线路，实数再正常不过的事情，未来这种情况还会持续。目前，青岛地铁三期已经上报规划，但是三期规划中对于青岛地铁5号线这条几乎全部位于传统市区的“老大难”线路，我们对它能否在2030年之前建成通车持高度怀疑态度。
2、青岛地铁的设计规划要有前瞻性，要为未来的城市发展搭起框架，“地铁一响，黄金万两”，很多近郊板块的楼盘销售最滔滔不绝的话术就是“我们是地铁房”。但实际上对于主城老破小房子而言，它们的价值绝对是“地铁一通，人去楼空”，一般城市地铁的开通运行，很大的作用之一都是把传统主城区拥挤的人群向外围郊区疏解，尤其对于青岛这样一个主城房价过度高昂，市南、市北无地可供，传统产业、人口已经出现大幅度外逃，西海岸、城阳虽然有大片土地却受制于山海阻隔和传统主城联系不够紧密，甚至自成一体的城市中，有一个完善的地铁网络，就显得格外重要。
地铁通车，利好最大的是近郊板块地铁房，利空最大的就是主城老破小、老破大，截至目前，青岛地铁尚未完整组网，在2021年青岛地铁1号线全线通车，2022年青岛地铁4号线全线通车，更重要的是未来贯穿西海岸开发区的地铁6号线、贯穿城阳的地铁9号线通车之后，青岛楼市一定会出现巨变。现在市南市北主城过热的情况会得到有效缓解，西海岸、城阳乃至胶州、即墨会进一步崛起，
对于城市而言，地铁的规划要有前瞻性。必须为城市将来的发展留出空间，当青岛地铁28条线都修建完毕以后，哪些地方会因为地铁的升级是主城区，哪些地方会因为地铁通车和主城区拉近乃至拉平，这事还真不好说，3、很多青岛居民还有强烈的“市南市北优越感”，很多实际上已经是主城的区域，还被“老土著”们视为郊区，毕竟尽管城阳成为“市内五区”是2021年青岛楼市的最大热点，但实话实说，在很多青岛土著眼里，李沧都只能算城乡结合部，城阳城阳算青岛吗？像青岛的某些楼市砖家们蜗居在48平米的老破小里还在拼命秀优越，当年瞧不起崂山、浮山后、东李，现在看不上城阳、西海岸、高新区这种看法属于自作孽不可活。
