上海市基准地价修正体系，基准地价修正法与市场法的区别

来源：整理时间：2023-05-19 11:27:25 编辑：上海生活手机版

1，基准地价修正法与市场法的区别

基准地价系数修正法是市场法的一种特殊状态，是指利用当地政府制定颁布的基准地价作为参照物，对其各种因素进行系数修正，求得待估土地评估值的一种方法。

基准地价修正法与市场法的区别

2，基准地价系数修正法中的期日修正系数怎么算

其基本公式如下：V=V1b×(1±∑Ki) ×Kj 式中：1、V：土地价格。2、V1b：某一用途土地在某一土地级上的基准地价。3、∑Ki：宗地地价修正系数。4、Kj：估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数。此公式适宜用于政府已公布基准地价且基准地价修正体系较为完善的地区。可在短时间内大批量进行宗地地价评估，一般在宗地地价评估中不作为主要的评估方法，而作为一种辅助方法。扩展资料：基准地价更新与平衡是一项应用性强的工作。城市基准地价是由政府土地管理的有关部门通过科学的方法确定的，主要体现为以下几个作用：1、显示中国城镇土地在已有利用过程中所能产生的各类经济收益，同时也按价格标准显示城市土地质量的优劣程度。2、为各级政府在土地使用权有偿出让时提供依据，同时也可为土地使用权在土地使用者之间转让时提供参考依据。3、各地价区段及不同用途的基准地价水平，也对国家加强土地市场的管理、实现土地资源的合理配置，使有限的城市土地发挥最大的经济和社会效用创造了条件。4、为政府征收土地税费提供客观依据。基准地价既可为土地使用税的征收提供主要依据．也可为土地增值税的征收提供计算增值量的重要方法。5、国家和各级政府可以依据基准地价制定出灵活的地价政策，通过地价的差别和调整引导或控制各类经济社会活动，落实城市规则、经济发展战赂和产业政策。6、基准地价的确立可进一步促进地价体系的建立和完善、也有利于进一步完善中国的国民经济统计和核算体系。参考资料来源：百度百科—基准地价系数修正法

基准地价系数修正法中的期日修正系数怎么算

3，基准地价修正法土地评估中的临街宽度临街深度和宽深比修正是怎样

临街宽度就是建筑物临街这一侧的长度，临街深度就是垂直于临街一侧的长度，简单点说就是一横一纵的长度，宽深比就是临街宽度比临街深度。基准地价修正的时候大概的估测一下就好，不像路线价法要求的那么严格

基准地价修正法土地评估中的临街宽度临街深度和宽深比修正是怎样

4，建设用地定级及基准地价跟住建局什么关系

2022年7月19日，县政府印发《关于公布执行全县国有建设用地使用权土地级别和基准地价的通知》（以下简称《通知》），为便于社会公众广泛知晓《通知》的内容，正确理解执行，现就相关政策解读如下：一、背景依据我县现行的城镇土地级别及基准地价于2016年更新并发布实施，至今已超过6年时间，按照《土地估价规程》规定，基准地价超6年不能再使用。随着我县城市规划的实施和城市建设的变化，现行土地级别和基准地价已不能完全反映土地市场价格。为客观反映城市地价水平及分布规律,满足政府调控土地市场的需求,合理引导土地市场健康发展从而推动区域经济持续发展,根据《自然资源部办公厅关于做好2021年度自然资源评价评估有关工作的通知》(自然资办发〔2021〕39号)和《重庆市规划和自然资源局关于做好2021年度自然资源评价评估工作的通知》(渝规资〔2021〕384号)精神,结合我县实际,公布本通知。二、主要内容(一)土地用途的确定基于全县城镇国有建设用地,针对全县城镇规划范围区域建立了统一的土地级别和基准地价体系。按照分类定级的方法划分云阳县本次更新范围内商服用地、住宅用地、工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地四大类用地的土地级别及基准地价,编制基准地价修正体系。(二)土地级别调整按照云阳县城市规模,依照《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507-2014),划分全县商服用地:1-6级;住宅用地1-5级;工矿仓储用地:1-3级;公共管理与公共服务用地:1-5级。(三)基准地价更新基准地价以楼面地价作为表现形式。国有建设用地用途、使用年限及对应地价：商服用地40年（1—6级）对应地价为1800、1200、750、460、330、200元/平方米；住宅用地70年（1—5级）对应地价为1650、1400、1120、600、350元/平方米；公共管理与公共服务用地50年（1—5级）对应地价为1050、850、650、350、250元/平方米；工业仓储用地50年（1—3级）对应地价为320、120、110元/平方米。(四)修正体系基准地价修正体系包含用途修正、年期修正、期日修正、容积率修正、地下空间修正、开发程度修正、区域及个别因素修正等内容。基准地价使用时按基准地价修正说明中修正系数对应因数等级进行修正。三、新旧基准地价主要差异与原《重庆市云阳县人民政府关于公布云阳县国有建设用地使用权土地级别和基准地价的通知》（云阳府发〔2016〕38号）相比,本通知主要存在以下差异:(一)土地用途变化在原有的商业、办公、住宅、工业仓储用地,四大类别上,取消办公用地,增加了公共管理与公共服务用地。原办公类细分用地将分属于商服用地和公共管理与公共服务用地，能很好解决该问题，同时与2017年实施的GB/T21010-2017《土地利用现状分类》相衔接。(二)土地级别数量调整原有住宅用地级别数量为1-6级,本次住宅用地级别数量为1-5级;原有工业用地级别数量为1-6级,本次工矿仓储用地级别数量为1-3级。(三)土地级别区域范围的主要变化情况1、北部新区已发展成熟，行政单位、学校、医院等均布置在北部新区，公用设施配套完善，商业、住宅由2级提升至1级；2、青龙街道与双江街道作为商业住宅区核心区域，城区内基础设施完善、生活便利、商业点密集，商业、住宅由3级提升至2级；3、黄石镇由于郑万高铁的云阳段站点的设立，且纳入中心城区规划区内，未来交通条件、公用设施配套完善度将有明显提升，商业、住宅由4级提升至3级；4、其他乡镇较上一轮土地级别调整土地利用状况变化不大，对土地质量影响未达到量变情况，级别无明显变化，但由于级别压缩，级别范围覆盖商服3-6级、住宅3-5级、工业仓储3级。

5，基准地价修正法的修正程序

a.收集有关基准地价资料；b.确定待估宗地所处级别（区域）的同类用途基准地价；c.分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表；d.依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价系数修正法表 ,确定待估宗地地价修正系数；e.进行估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正；f.求出待估宗地地价。

6，基准地价修正法的基本公式

基本公式：利用级别或区域基准地价评估宗地地价时，基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法。其基本公式如下：V=V1b×(1±∑Ki) ×Kj式中：V：土地价格V1b：某一用途土地在某一土地级上的基准地价∑Ki：宗地地价修正系数Kj：估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数基准地价是指在宗地估价的基础上，评估出的各个级别或各个区域土地的平均价格。它包括城镇用地基准地价和农用地基准地价。运用基准地价修正法估价应按下列步骤进行：搜集有关基准地价的资料；确定估价对象所处地段的基准地价；进行交易日期修正；进行区域因素修正；进行个别因素修正；求出估价对象宗地价格。