天津市园区项目开发流程，产业园区规划服务流程

1，产业园区规划服务流程

双方初步电话沟通了解项目基本情况受甲方邀请，在项目开始前去项目现场对基本情况进行调研，出具初步的工作方案双方确定服务价格达成合作意向，签订合作协议项目执行 1、项目调研：收集项目信息、与甲方进行充分交流 2、初稿撰写：根据调研情况，编制规划初步方案 3、内部评审：公司内部专家、业务部门主管和外聘专家对项目进行初步评审，提出修改意见 4、修改完善 5、中期汇报：向甲方及甲方要求的专家进行项目成果中期汇报 6、报告修改 7、终期汇报并提交最终报告，项目完成后续服务 1、协助指导项目的实施工作 2、招商引资，项目融资 3、园区平台搭建、推广等服务

规划框架和思路：第一章产业园区规划的背景主要包括产业园区规划的目的、意义以及产业园区发展的有利条件等。第二章产业园区的发展定位主要包括产业园区的区位选择、功能定位、产业定位等。第三章产业园区的规划布局主要包括产业园区的用地布局、各功能区的建设规模与产业布局。第四章产业园区的投资成本与收益估算主要包括产业园区总投资、分阶段投资、成本估算、产值、销售收入及销售税金估算和社会效益、生态效益评估。第五章产业园区适应性评价指标体系主要包括目标适应性指标、经济适应性指标以及社会适应性指标等。第六章产业园区招商引资方案主要包括产业园区的品牌推广策略、团队管理及运作模式、招商引资目标企业推介等。

产业园区规划服务流程

2，天津房地产开发流程

开发流程；　　（一）参加土地竞拍。（国土资源局）　　1、购买土地招标文件。2、准备相关材料后，至土地局地藉股报名。　　（二）取得土地中标通知书、土地使用权，签订土地出让合同。（国土资源局）　　（三）办理建设项目选址意见书及建设用地规划许可证。（建设局）　　需提供材料：授权委托书；土地中标通知书；建设单位申请报告。　　取得建设局规划办公室出具的项目选址意见书，用地规划红线图，建设用地规划许可证。　　（四）办理国有土地使用权证（国土资源局）　　需提供的材料：土地出让合同；营业执照复印件；土地出让金发票复印件；契税完税证明；计委立项批文；规划红线图；环评报告；法人代表身份证复印件；委托书；委托人身份证复印件。　　取得国有土地使用权证。　　（五）总平面布置图报批。（规划办）　　（六）地质勘察、建筑方案设计、报批、施工图设计。人防报批。　　（七）施工图审查　　需提供材料：申请表，地质勘察报告，总平（已批），设计合同，审查合同。　　（八）、办理建设工程规划许可证。（建设局）　　需提供材料：申请报告；规划同意建施总平；计委立项批文；土地使用权证复印件；施工图审查合格书复印件；施工图纸；授权委托书；身份证复印件。　　（九）消防设计审核（公安消防大队）　　需提供材料：申报表；建设单位营业执照；建设工程规划许可证；设计单位资质证书；消防给水总平，水、电、建筑施工图；建设单位申请报告；规划红线图（需加盖规划办公章）；法人、委托人身份证；委托书。　　（十）办理建设工程施工许可证（建设局）　　（十一）取得建设工程用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％（1/5层数），方可申请商品房预售许可证。　　差不多就是这些了，也就是平时我们常说的五证齐全。不知每个地方办理流程是不是一样的。供你参考，望能帮到你！

我是来看评论的

天津房地产开发流程

3，天津海河教育园区介绍

天津市海河教育园区是国家级高等职业教育改革实验区、教育部直属高等教育示范区、天津市科技研发创新示范区。规划选址位于海河中游南岸津南区内，周边紧邻咸水沽、八里台、双港和大寺。用地范围东至咸水沽西外环，西至规划的蓟汕联络线，南至津港公路、津晋高速，北至天津大道，规划总用地37平方公里，规划办学规模20万人，居住人口10万人。规划区域内现状植被茂盛，河流水系遍布，经过规划梳理，可以营造出优美宜人的生态环境。教育园区整体形成“一廊两翼”的布局结构。“一廊”是指结合城市生态走廊规划的中央生态绿廊，“两翼”是指绿廊两侧的院校、居住及配套设施建设区。按规划功能不同，教育园区分为高职园、高教园、高研园三大部分。高职园中，东翼布置4块职业院校用地；西翼布置3块职业院校用地和4块院校预留用地；中央生态绿廊内布置管理中心和体育中心。管理中心内设置园区管理中心、公共图书馆和文化交流中心。体育中心内布置体育场、游泳馆、体育馆、公共实训中心（全国职业技能大赛中心赛场）和商业娱乐中心。高教园内，东翼布置南开大学建设用地和1块院校预留用地；西翼布置天津大学建设用地和1块院校预留用地。两校用地之间布置1处服务中心，建设为两校配套、共享的学者村、学生活动中心、商业街区等。高研园内主要布置教育、科研、居住的发展预留地。通过规划设计，这里将成为环境宜人、功能完善、品质一流的教育园区。起步区详细规划天津市海河教育园区将首先启动高职园的建设。起步区内将建设7所职业院校，其中有5所高职学院，2所中职学校，形成“5+2”格局。5所高职学院是中德职业技术学院、电子信息职业技术学院、现代职业技术学院、轻工职业技术学院和海运职业学院，2所中职学校是仪表无线电工业学校和机电工业学校。校园均面向中央生态绿廊设置礼仪性出入口（人行为主），并以此为基点向后延伸形成校园主轴线。轴线上布局学校主楼，形成视觉对景，并展示学校的形象和特色。校内设置校园环路解决机动车交通，让校园核心区实现纯步行环境，保障学生安全出行。校园四周用绿化和景观水体进行围合，以突出生态特色，营造优美的校园环境。7所学校将按“园林风光、大气洋气、稳重朴素、富有内涵”的设计理念，通过精心严谨的设计展现出天津的地域文化、时代特色和城市形象。你想看这些学校现在建成什么样再追问吧

天津海河教育园区介绍

4，打算做物流园区要怎么做啊哪位大神给说说谢谢啦

正好这几天看到了中物协网站上的相关资料，引过来你自己看看吧，说的挺在理的，想看原文的话自己他们网站找找吧。物流园区作为物流地产的一种形式，饱受国内各大企业的追捧与青睐。然而，物流园区项目按照什么样的步骤来建设，对于还未接触物流园区项目的人来说，心中肯定充满疑惑。笔者在此梳理一下，抛砖引玉，欢迎业界的朋友们来补充完善。物流园区征地的流程在此不再描述，根据各地政府部门的要求按照规定来即可。当然，在征地之前有必要了解一下物流园区项目建设的过程，以便于从整体上把控，让投资人心里有底，甚至可以把这些工作做到征地之前。至于让谁来做，最好还是请专业的咨询公司，不是自己核心业务的事情就让专业的人来做这些事吧，省时省力。好，言归正传，在确定项目用地的前提下，可以开始以下步骤了：STEP 1、项目市场调研与商业策划这第一步很重要，可以解决以下问题（这些问题是企业非常关注的）：①项目定位、②市场需求、③目标市场、④客户群体、⑤商业模式、⑥赢利模式等等。STEP 2、项目可行性研究可研大家应该都很了解了，最终的目的就是企业决定要不要做这个项目。要做这个项目的话，就要拿着可研去立项。STEP 2.5、可以增加一个环节：项目总体规划如果项目用地面积较大，不可能一次建起来，要分期建，也不可能建一次规划一次。因此，在启动项目前要统筹考虑各分期的规模、内容及各期之间的关系等问题，形成总体规划。这个步骤要解决以下问题：①定位目标、②发展思路、③业务体系、④空间布局、⑤分期发展等等。STEP 3、项目规划方案设计规划方案设计就非常直观了，因为会有很多的图，这个步骤可以解决以下问题：①功能配置、②空间布局、③物流方案、④运营模式、⑤生态景观、⑥分期建设等等。STEP 4、项目建筑方案设计这个步骤就更容易理解了，当然，也不是传统意义上的建筑方案设计，因为，这个方案要从物流的角度来设计，懂建筑还要懂物流。STEP 5、项目施工图设计不详述了，有了施工图就可以按图施工了。STEP 6、项目工程施工开始动工建设了。STEP 7、项目招商与运营管理更准确的来说，这个步骤是项目招商与运营管理的执行，招商工作在项目还没有启动甚至更早的时候就开始了，类似于买期房吧，房子还没建就有人要买了。总结一下，物流园区项目建设各阶段工作流程有7个步骤：第1步，项目市场调研与商业策划；第2步，项目可行性研究；第2.5步，项目总体规划（视项目占地面积大小增减该步骤）；第3步，项目规划方案设计；第4步，项目建筑方案设计；第5步，项目施工图设计；第6步，项目工程施工；第7步，项目招商与运营管理。看下面的图吧，更直观了。以上资料是在中物协网站看到的，你自己可以看看，http://cledi.org.cn/yanjiu/index.php?optionid=1201&auto_id=3632

5，2013年天津市的太阳能示范项目申报截止时间以及详细的申报条件与

天津市城乡建设和交通委员会关于申报2013年度天津市建设系统科学技术发展计划的通知各有关单位：　　为全面贯彻落实2013年城建工作会议精神，增强规划建设管理系统自主创新能力，进一步提升城建科技水平，提高科技成果转化率，我委决定开展2013年度天津市建设系统科学技术发展计划申报工作。现将有关申报事项通知如下：　　1、请各有关单位严格按照《2013年建设系统科研课题申报指南》规定的范围，认真做好项目的申报及筛选工作。　　2、申报项目应同时提交科技项目查新报告。　　3、为了进一步服务城市建设需求，提高科技成果转化率，要求申报课题应具备获取市级以上科技奖励或形成专利成果的条件。　 4、各单位申报的研究课题要“产学研”相结合，并有示范工程作为研究载体。　　5、申报课题须填写《天津市建委科技项目开题报告书》（一式两份），由各单位加盖公章后，连同科技项目查新报告（一式两份）提交到市建交委建筑节能与科技处。开题报告书可在天津建设网上“下载中心--科学技术”栏目中下载。　　6、项目申报截止时间为2013年6月15日。　　附件：2013年建设系统科研课题申报指南　　　　2013年4月16日　　　　（此件主动公开）附件：2013年建设系统科研课题申报指南　　依据《天津市建设科技“十二五”发展规划》，紧密围绕建设系统发展的重点、热点和难点问题，结合工程建设实际，经过前期广泛征求建设系统特聘研究员、集团公司、创新基地等单位及专家的意见和建议，在对2012年天津市建设系统科研工作分析总结的基础上，设置市建设交通委2013年度重点支持领域和方向，具体如下：　　1、岩土工程和基础工程方面　　重点开展超大、超深基坑变形控制与安全监测技术，地下工程沉降预测与控制技术，地下工程渗漏检测与监测技术，软土地区地下工程隔振和抗震技术。　　基坑工程降水与水资源利用技术，基坑封底与检测技术研究，超深基坑地下承压水控制技术。　　超深地下连续墙施工技术，新型预制桩设计和施工、检测技术，灌注桩泥浆回收利用技术。　　2、建筑工程方面　　超高层建筑施工关键技术，大跨度建筑结构施工技术，大型钢结构制作与安装技术，异型结构工程施工测量和精确定位技术。　　结构自防水和结构耐久性技术，高强钢筋与高性能混凝土应用技术。　　3、建筑节能和绿色建筑方面　　节能建材、节能门窗与建筑遮阳技术，建筑热回收利用技术，空调系统节能和智能控制技术，建筑节能检测技术，既有建筑节能改造成套技术。　　绿色建筑设计技术，绿色建筑规划指标体系，绿色建材、绿色施工和装备技术。　　太阳能与地热能、污水能等可再生能源综合及规模化应用技术研究与集成示范，可再生能源装备构件与建筑一体化应用技术。　　4、住宅产业化关键技术方面　　住宅产业化结构体系及住宅标准化设计技术。　　部品、部件工厂化生产和现场安装的成套技术。　　全预制装配整体式房屋技术及应用。　　5、城市轨道交通方面　　地铁盾构施工穿越河流、建筑等风险点源关键技术。　　地铁降噪减振技术。　　轨道交通工程环境安全评价与质量控制技术。　　6、市政工程方面　　桥梁预制拼装标准化设计、绿色施工成套技术。　　既有桥梁的安全监测、维护与改造、加固技术。　　低碳环保型和重载道路成套技术，燃气高压管网渗漏检测和带气维修技术，地下水与饮用水安全保障等关键技术。　　7、生态环境和信息化方面　　城市污水、污泥、建筑垃圾等废弃物无害化处理和资源化利用技术，居住区生活污水处理回用技术。　　BIM建筑管理技术，生态居住区智能化管理应用技术。　　乡土植物推广与引进植物驯化培育的成套技术，盐碱地生态修复关键技术。　　8、港口建设方面　　港口人工岛建设、航道建设、码头及接岸新结构开发应用技术研究。

不明白啊 = =！

6，天津七大区哪个最繁华

天津最牛的四个区，滨海新区只能排第二，北辰区排第三

按顺序排列：和平区滨江道和平路南开区服装街和平区食品街南开区鼓楼商业街塘沽区解放路一个区不一定有繁华地方，繁华地方不一定分布在每个区，因为不是比GDP。而是比繁华程度。那其他区真的差不多，除了和平区，河西区，南开区好点。以下是各个区的特点，包括繁华街道，著名企业，著名景点，各自所具有的历史情怀和各自特点。滨海新区（外资企业给这个区域增添了活力。关键词：MOTOROLA、丰田、康师傅、环境、TEDA）塘沽区（国有企业的精华都在塘沽。关键词：天津港、渤海石油、造船、化工、外滩、洋货）河西区 (天津的窗口之一，快速发展的商业。关键词：五大道、小白楼、天塔、友谊路）和平区（天津的核心，成熟的商业，繁华的都市。关键词：滨江道、五大道、南京路）大港区（天津的“大庆”，天津的“克拉玛依” 。关键词：石化、大学城、临潮湖）西青区（历史文化名镇，天津旅游新开发点。关键词：杨柳青、石家大院、年画、汽车卫星城、曹庄、TEDA微电子区）北辰区（天津工业重镇。关键词：铁路、交通、天士力）南开区（全国人一听到南开，想到的是历史和文化，天津人也不例外。关键词：天南大、水上公园、天拖、鼓楼）武清区（发展后劲十足的土地。关键词：第二首都机场、武清开发区、王庆坨、103国道）河北区（天津站是河北的窗口。关键词：天津站、意大利风情区、中山路）东丽区（这里的发展后劲更大。关键词：滨海机场、天一MALL、东丽湖、钢管公司）静海县（昔日辉煌需要被人记起。关键词：大邱庄、团泊洼、霍元甲）河东区（这是距离滨海新区最近的市区。关键词：轻轨、月牙河、南站、津滨大道）蓟县（天津的后花园，离我们最近的山在那里。关键词：盘山、长城、渔阳、独乐寺）津南区（南郊工业不可小视，现代化农业耳目一新。关键词：小站稻、葛沽镇、二道闸、宝成集团）宝坻区（京津富人的一片天地。关键词：京津新城、温泉、宝坻——宝地、农副产品基地）宁河县（天津人，唐山话。关键词：七里海、水产、天尊阁、芦苇）天津新技术产业园区（其实不仅仅是华苑那里，还包括塘沽海洋高新区、北辰科技园区等。关键词：华苑、人才、高新、科技）红桥区（天津的发祥地，振兴红桥就是振兴天津。关键词：大胡同、铃铛阁、三岔河口、加油）汉沽区（滨海新区组成部分，未来大有发展。关键词：航母、海滨旅游、葡萄、水产）保税区（在天津全部区县排最后一名不丢人，在全国保税区中更是老大哥，作用不可忽视。关键词：海关、天保五星级国际酒店、港口经济、汽车城、关税）

没有七大区，只有市六区

天津最繁华的地方：按顺序排列：和平区滨江道和平路南开区服装街和平区食品街南开区鼓楼商业街塘沽区解放路一个区不一定有繁华地方，繁华地方不一定分布在每个区，因为不是比gdp。而是比繁华程度。那其他区真的差不多，除了和平区，河西区，南开区好点。欢迎来天津游玩考察，以下是各个区的特点，包括繁华街道，著名企业，著名景点，各自所具有的历史情怀和各自特点，相信您已一目了然。 1、滨海新区（外资企业给这个区域增添了活力。关键词：motorola、丰田、康师傅、环境、teda） 2、塘沽区（国有企业的精华都在塘沽。关键词：天津港、渤海石油、造船、化工、外滩、洋货） 3、河西区 (天津的窗口之一，快速发展的商业。关键词：五大道、小白楼、天塔、友谊路） 4、和平区（天津的核心，成熟的商业，繁华的都市。关键词：滨江道、五大道、南京路） 5、大港区（天津的“大庆”，天津的“克拉玛依” 。关键词：石化、大学城、临潮湖） 6、西青区（历史文化名镇，天津旅游新开发点。关键词：杨柳青、石家大院、年画、汽车卫星城、曹庄、teda微电子区） 7、北辰区（天津工业重镇。关键词：铁路、交通、天士力） 8、南开区（全国人一听到南开，想到的是历史和文化，天津人也不例外。关键词：天南大、水上公园、天拖、鼓楼） 9、武清区（发展后劲十足的土地

按顺序排列：和平区滨江道和平路南开区服装街和平区食品街南开区鼓楼商业街塘沽区解放路一个区不一定有繁华地方，繁华地方不一定分布在每个区，因为不是比GDP。而是比繁华程度。那其他区真的差不多，除了和平区，河西区，南开区好点。以下是各个区的特点，包括繁华街道，著名企业，著名景点，各自所具有的历史情怀和各自特点。1. 滨海新区（外资企业给这个区域增添了活力。关键词：MOTOROLA、丰田、康师傅、环境、TEDA）2. 塘沽区（国有企业的精华都在塘沽。关键词：天津港、渤海石油、造船、化工、外滩、洋货）3. 河西区 (天津的窗口之一，快速发展的商业。关键词：五大道、小白楼、天塔、友谊路）4. 和平区（天津的核心，成熟的商业，繁华的都市。关键词：滨江道、五大道、南京路）5. 大港区（天津的“大庆”，天津的“克拉玛依” 。关键词：石化、大学城、临潮湖）6. 西青区（历史文化名镇，天津旅游新开发点。关键词：杨柳青、石家大院、年画、汽车卫星城、曹庄、TEDA微电子区）7. 北辰区（天津工业重镇。关键词：铁路、交通、天士力）8. 南开区（全国人一听到南开，想到的是历史和文化，天津人也不例外。关键词：天南大、水上公园、天拖、鼓楼）9. 武清区（发展后劲十足的土地。关键词：第二首都机场、武清开发区、王庆坨、103国道）10. 河北区（天津站是河北的窗口。关键词：天津站、意大利风情区、中山路）11. 东丽区（这里的发展后劲更大。关键词：滨海机场、天一MALL、东丽湖、钢管公司）12. 静海县（昔日辉煌需要被人记起。关键词：大邱庄、团泊洼、霍元甲）13. 河东区（这是距离滨海新区最近的市区。关键词：轻轨、月牙河、南站、津滨大道）14. 蓟县（天津的后花园，离我们最近的山在那里。关键词：盘山、长城、渔阳、独乐寺）15. 津南区（南郊工业不可小视，现代化农业耳目一新。关键词：小站稻、葛沽镇、二道闸、宝成集团）16. 宝坻区（京津富人的一片天地。关键词：京津新城、温泉、宝坻——宝地、农副产品基地）17. 宁河县（天津人，唐山话。关键词：七里海、水产、天尊阁、芦苇）18. 天津新技术产业园区（其实不仅仅是华苑那里，还包括塘沽海洋高新区、北辰科技园区等。关键词：华苑、人才、高新、科技）19. 红桥区（天津的发祥地，振兴红桥就是振兴天津。关键词：大胡同、铃铛阁、三岔河口、加油）20. 汉沽区（滨海新区组成部分，未来大有发展。关键词：航母、海滨旅游、葡萄、水产）21. 保税区（在天津全部区县排最后一名不丢人，在全国保税区中更是老大哥，作用不可忽视。关键词：海关、天保五星级国际酒店、港口经济、汽车城、关税）

天津最繁华的地方：按顺序排列：和平区滨江道和平路南开区服装街和平区食品街南开区鼓楼商业街塘沽区解放路一个区不一定有繁华地方，繁华地方不一定分布在每个区，因为不是比gdp。而是比繁华程度。那其他区真的差不多，除了和平区，河西区，南开区好点。欢迎来天津游玩考察，以下是各个区的特点，包括繁华街道，著名企业，著名景点，各自所具有的历史情怀和各自特点，相信您已一目了然。1、滨海新区（外资企业给这个区域增添了活力。关键词：motorola、丰田、康师傅、环境、teda）2、塘沽区（国有企业的精华都在塘沽。关键词：天津港、渤海石油、造船、化工、外滩、洋货）3、河西区(天津的窗口之一，快速发展的商业。关键词：五大道、小白楼、天塔、友谊路）4、和平区（天津的核心，成熟的商业，繁华的都市。关键词：滨江道、五大道、南京路）5、大港区（天津的“大庆”，天津的“克拉玛依”。关键词：石化、大学城、临潮湖）6、西青区（历史文化名镇，天津旅游新开发点。关键词：杨柳青、石家大院、年画、汽车卫星城、曹庄、teda微电子区）7、北辰区（天津工业重镇。关键词：铁路、交通、天士力）8、南开区（全国人一听到南开，想到的是历史和文化，天津人也不例外。关键词：天南大、水上公园、天拖、鼓楼）9、武清区（发展后劲十足的土地

7，物流园区规划设计是园区成功的重要环节那一般在做规划设计中需要

园区设计一般步骤是：1、设计背景2、数据分析3、平面布局分析4、动线分析5、运作流程分析6、设备与设施布局7、建筑及其相关要求8、方案比较主要应住园区的整体定位和服务类型宏观方向的确认，还有其服务的对象的真实需求，如数据分析要有历史的和预测未来的，对某些专业领域和行业的设计应该多多参考现在已经运作的物流园区设计的宝贵经验和设计不足。

一、物流园区项目设施　　物流园区项目内部规划和建设完善的道路、桥梁、站场网络，与高速公路、城市环路、国道主干线、铁路、机场等要有方便的接口，按照规划面积的要求规划道路；设计和安装明确的交通标志；必须实现铺设完善的宽带电信网络；按照规划面积的要求规划绿地；给水、排水、电力、供热、燃气、环保、防灾、安全保卫等网络设施一次总体规划，统一施工。　　物流园区项目建设轻钢结构仓库、普通平房库、露天仓库、集装箱堆场、停车场、冷藏库、冷冻库、危险品仓库等物流基础设施。建设完善的辅助及配套设施，如停车场、加油、洗车、汽车修理以及生活、办公、商品展示等设施，同时设立邮政、快递、银行、保险、税务、质检等的营业机构。　　物流园区项目使用自动化的装卸、搬运、传送和分拣设备、标准托盘、高价立体仓库、巷道堆垛机、计算机控制系统、数字识别系统、edi系统、全球卫星定位系统、地理信息系统等，目的是要建设成工业化、数字化的物流园区项目。　　物流园区项目需要建立先进的指挥调度与监控系统和公共物流信息网络平台，建立物流资源网、设立平台物流运价指数、建立物流资源招投标与拍卖系统。　　二、功能设计　　功能设计主要采用自上而下的方法，即在确定物流园区规划原则以后，对物流园区功能规划所涉及的核心因素进行列举和分析，然后通过收集整理一系列最先进的案例，总结最适合的经验。　　整个物流园区开发项目将被划分为几个大功能区域，例如物流作业区和管理服务区，策划者再从最佳实践经验，以及市场调查得到的实际需求两方面入手，为每个功能区域命名，定义，分配相应的面积，引入相关的设施，设备和it系统。功能规划的最后一步将是对物流园区开发的核心流程进行定义和描述。这些流程包括：集装箱服务、生产原材料供应和配送、生活资料采购和配送流程、保税物流作业流程、空港、海港、铁路物流服务流程等。　　物流园区开发项目内部功能区的规划建设还没有统一的规划框架，是由于物流园区内部功能区策划主要是对服务功能的微观设计和定位。　　首先需要进行客户需求与系统分析，即根据目标需求，结合物流园区开发项目辐射区域的实际情况，细分市场，划分功能类型。然后是进行功能定位和功能区域规划，即通过把各个单一的服务功能向与物流园区项目归并和整合后来确定功能区域数目和类型。再次是进行功能区域系统布置。最后是对策划方案进行评价。　　（一）物流园区开发项目内部功能区规划建设的步骤如下　　1、客户需求与系统分析　　客户需求与系统分析是物流园区开发进行功能定位和功能区域策划分不可缺少的前提条件，其内容主要是通过市场调研，如现场调查、集中访谈、表格问卷调查等方式，摸清主要客户的物流需求，包括物流服务需求功能种类、物流需求量、物流流向等基本数据。在此基础上，对所获取的数据进行相应的系统分析，以便整理出策划所需要的信息。　　由于物流园区开发项目需要依托一定的市场来规划建设，在物流园区开发策划前期的可行性论证中，其服务对象应已明确，因此，客户需求分析的主要对象应是物流服务辐射范围内的各类工商企业。在各种调研内容中，物流需求量和流向以及在此基础上的预测数据是确定物流园区规模与建设地点的重要依据，而物流服务需求功能的调查是确定所需服务功能区的重要依据。物流服务需求功能的调查可采用表格形式，被调查企业可根据自身的需求在空格中选择。　　在选择调查企业对象时，辐射范围内的大型制造企业和大型商贸企业将是调研的主要对象。在物流服务需求功能的调查中，可事先设计好各种服务功能，且列出的服务功能应力争全面，并应留有足够的空格以便被调查对象选择或根据自身服务需要进行相应的补充。　　由于物流园区的建设通常呈现出阶段性的特点，因此，服务功能需求还应区分时间阶段，如近期、中期和远期等。对各种被调查的物流服务功能需求进行汇总后，最后可总结出各阶段物流服务功能设置进程表，其中近期、中期和远期的确定以所有被调查对象中所选最大比例数据为依据。　　2、功能定位和功能区域确定　　确定功能定位。物流园区的功能定位是其战略定位和市场定位的外在体现，是按照战略定位和市场定位对物流园区的物流服务能力进行规划设计，主要是为了满足目标市场客户的物流需求。功能定位主要应确定两方面的内容：物流园区在不同规划阶段内应具有物流服务功能；根据确定的物流功能进行空间分配，即划分若干物流功能区域。　　通过对辐射范围内潜在目标客户的调查分析，可了解的客户物流服务功能需求类型和层次。但是从调查本身分析来看，通常存在一定的局限性，主要表现在：一方面，调查样本的广泛代表性受到一定制约，不可能对所有客户进行调查；另一方面，抽样调查以现有的客户为主，对潜在物流客户的调查通常不足。　　（1）功能定位要体现四个原则　　一是前瞻性原则。即物流园区的功能定位既应满足现在客户的需求，又要满足未来客户的需求。　　二是综合性原则。即物流园区的功能定位应综合调查的结果、物流产业的发展趋势、经济结构的调整及外来竞争压力等许多因素综合确定。　　三是阶段性原则。即物流园区的功能应体现不同规划阶段的特点，能根据不同阶段内的需求变化进行扩展。　　四是层次性原则。即物流园区的功能应体现出层次性，在发展建设初期应以物流基础性的服务功能为主，而在发展成熟期应逐步拓宽到增值服务层次的功能。　　此外还要确定服务功能区域。从目前物流园区的规划情况看，物流园区中的功能区通常包括仓储中转区、集散配送区、流通加工区、商务办公区、生产服务区、生活服务区等，但对于一个特定的物流园区开发究竟需要规划哪些物流服务功能区，应该以其腹地范围内的市场需求分析为基础，以该物流园区所在地的现有物流资源和设施的整合和优化为依托，在明确其物流服务对象、服务内容及服务方式的基础上，通过调查所需的物流服务需求功能，结合一定的原则来确定。　　服务功能区域的确定对物流园区开发的规划具有决定性意义。一方面，确定功能区域也就大体确定了物流园区开发的内部总体结构：另一方面，功能区域是物流园区开发内部布局的基本空间单元。　　（2）功能区域主要有三个方面的内容　　一是确定功能区域的数目；　　二是确定功能区域的类型、承担功能及主要服务对象：　　三是确定功能区域内部的细部组成和相互关系等。　　其基本确定方法是将功能类型相同或相近的各个单一服务功能进行归并和整合为，使其一个物流功能区域，可得到所需的物流功能区域数目和类型。　　（3）功能区域的确定过程中兼顾的原则　　一是市场性原则。即物流园区的功能区域设定必须以物流市场需求为基础，立足现有物流需求，同时功能区域的类型和服务对象必须明确，能在市场经济的原则下进行规划、建设和运作。　　二是整合性原则。即物流园区功能区域的选定必须能有效整合现有的物流资源和设施，能对原有物流系统进行补充和完善。　　三是系统性原则。即物流园区功能区域之间功能上必须具有互补性、协作性和整体性，使这些功能区域既能独立承担物流服务业务，同时又能共同承担层次更高、技术含量更高的增值物流服务，体现出物流园区物流系统化、层次化运作的能力。　　四是柔性化原则。即物流园区功能区域选择既要能满足现有市场的需求，又要满足未来发展的需求，具有一定的可扩展性和前瞻性。　　五是动态性原则。即物流园区功能区域的选择应根据市场需求环境的变化进行多阶段修正，具有一定的动态特性。　　3、功能区域系统布置　　物流园区开发项目的功能区域系统布置就是在体现物流园区整体运作效率最大化的前提下，将所确定的所有物流功能区域进行系统布局。目前，应用于传统设施布置的方法大致可分为两类：一类是计算机化布置方法，即采用计算机辅助求解的布置方法，如cravf法(computerized relative allocation offacilities technique)、corelap法(computerizedrelationship layout planning)、 aldep法(automated layout design procedure)及multple法(multi- hoor plant layout evaluation)等；另一类是定性与定量相结合的经典方法，如slp法(systematic layout planning，slp)。物流园区内部功能区布局规划涉及较多的定性因素，因此，应用单纯的数学模型求解难以达到理想的效果，而slp法结合了定性和定量分析，较宜适用于物流园区内部功能区域的系统布置。对上述规划方案，采用系统评价方法，最后选择最优的系统布置方案。