按照住宅设计规范，房屋设计使用寿命为50年，40年房龄的老房子只剩10年不到，能否继续使用到70年恐怕有很大的疑问。房龄40年的老房子，土地使用权仅剩不到30年，貌似还能住好多年，物业水平差住在“老破小”小区的业主都知道，一般来讲房龄超过20年的小区，基础设施较差不基本没有成熟的物业体系，有的小区连一个保安都没有。
1、多少年的房子算是老旧小区？
从房产交易市场来看，一般购房者买二手房更青睐于10年内-5年内的房产，适宜居家，房屋保持情况也比较好。所以超过10年的小区都算老小区，超过20年以上的小区算是老旧小区了，小区保持状况比较差了，购房时银行贷款也很困难，超过30年的小区都拿不到银行贷款了，从这个角度讲，真正意义上的老旧小区可以看做是超过30年存在的小区。
当然，同时还要看小区具体的保持情况，越破旧，越影响市容市貌，越容易被拆迁，需要注意的是，考虑到近几年疯狂飙涨的房价。现在拆迁小区，政府和开发商更愿意拆迁多层或7层左右的小高层小区或棚户区，因为相对应的住户数不多，拆迁成本会相对低一些，同一块地皮上，如果是高层塔楼，住户太多，拆迁成本就会很高，开发商也会望而生畏的，而且重新开发出来的房价在限价政策情况下也不可能高得太离谱。
2、房龄40年的老房能买吗？
房龄40年的老房能不能买，我们可以从使用和投资价值以及产权角度做个分析：一、从房屋的使用价值和投资价值角度，可根据房屋实际和自身需求决定房龄40年的房子，也就是1980年之前建的房子，应属于单位的房改房，这类房子一般位于街区中，开放式，户型格局差、居住环境差、管线老化维修难度大、停车困难，单从房屋本身来看，显然不具有自住或投资价值，
但是，如果房屋具有以下特征，则可以根据自身需求考虑购买：1、房屋有极好的学区，且房屋落户后可以入学，而自己又有这方面的需求。2、房屋坐落地段好，短期内（3～5年）有进行城市更新的预期，根据预判值得一博，可以考虑，一旦拆迁，便可获利，这属于赌博靠运气，二、从房屋产权角度看，会面临很大风险按照现行法律规定，房屋本身具有永久产权，但房屋所占用的建设用地只有70年产权，住宅建设用地使用权到期后自动续期，也就是说，理论上，如果房屋一直在，土地使用权到期后就会自动续期；反之，如果房屋没了，土地使用权也将不复存在（假如没到70年，房屋就灭失了，倒是个问题）。
房龄40年的老房子，土地使用权仅剩不到30年，貌似还能住好多年，问题是这样的老房子基本上是砖混结构的，多数采用的是预制楼板，房屋的实际使用寿命与框架结构房屋的使用寿命完全不可同日耳语。按照住宅设计规范，房屋设计使用寿命为50年，40年房龄的老房子只剩10年不到，能否继续使用到70年恐怕有很大的疑问，一旦房屋成了危房，将是一笔巨大的损失。
3、20年的老房子可以买吗？
中国有句老话说的好：金窝银窝不如自己的狗窝，可见几千来年中国人对于自己房子的执著，在国人的概念中，家里除了有家人，还必须有属于自己的房屋，租的房子永远都不会叫做家，犹如一根浮萍四处漂泊。目前刚需面临的是相对较高的房价，想直接购买各方条件都满意的新房基本不可能，无奈只能将目光转向房龄较老的二手房，就是人们口中常说的“老破小”，
为什么会出现这种情况呢？关于购房这件事，人人都喜欢新房，好处有什么大家都知道，自然不用多说，但是新房的价格两极分化严重，好地段的新房价格偏高，大部分预算都不足，而性价比较高的新房地段偏远，很多人又看不上。在这种前提下，购房者想购买地段离市中心不远的房子，资金准备又有限，想拥有自己的一套房，唯一的选择只有处于市区、房龄较老的二手房，
但是根据业内人士良心透露：二手房可以买，但是要谨慎，一旦房龄超过20年，再便宜也别买。为什么会有这种说法呢？1房子质量不好这里先说明一点，肯定有人认为老房子的质量比现在修的房子在用材和质量上要好些，小川对这个看法不做评价，但哪怕质量再好，房子还是由钢筋水泥建造的，不管之前用材再好，使用年限超过20年还是会出问题，比如会出现墙体渗水、管道破裂、线路老化、电闸勉强维持等麻烦，不仅住得不开心，还会留下安全隐患。
