首先，作为一个在房地产摸爬滚打5年的从业者，个人建议是买住宅，具体要从产权性质分析；住宅，首先需要购买资格，也就是限购，公寓则不限购；住宅贷款属于房贷，审查较严，公寓属于商业贷，相对较较松，房贷利息相对商业贷要低很多，并且房贷只需首付3成，公寓需要首付5成，所以住宅首付压力小一点另外，住宅可落户，可上学，公寓则不能落户，没有学区规划，不过公寓可以登记公司，比较好出租，如果是自住的话，公寓人员比较复杂，另外从投资角度讲，住宅升值潜力比较大，公寓由于不能落户，，不能上学等原因，需求量小，升值空间相对较小。
1、投资小公寓前景如何？
目前，由于多地限购，特别是在一二线城市，控制严格，市场就推出公寓等形态的房产来满足市场需求，就目前来看公寓的市场供应量充足，供大于需，一线城市的公寓部分限购，现在的二线城市公寓也是满天飞，所以，对这种情况我做了些分析，希望对你有帮助。公寓一般分两种：住宅、商业，住宅性质公寓，就是70年产权的，通气的，一般情况这类公寓会消耗贷款名额。
之所以叫“公寓”，只是因为日照时间不足以达到住宅的标准，商业性质公寓，就是产权年限40年左右的居住用的房子。这种商业性质的产品，称作类住宅，和真正的住宅有本质上的差异，为什么有人投资公寓？因为没的房票了三，要不然就是没有贷票了。看到租金高，品牌大，就想上车，公寓真的有这么好吗？公寓，作为和住宅完全不同的产品，不能只看价格。
公寓大部分是小户型，除去公摊面积实际使用面积更小，而且公寓大都没有阳台，通风采光非常差。为了实现性价比，过道一般比较窄，一梯N户，什么4梯12户啊，6梯20户啊，等等，密的很。公寓带有商住两用的属性，也就是说，这类公寓可以用来注册公司，也可以住家，如果买了公寓，你就要习惯每天早上你看到有人穿睡衣在走廊，有人在吵架，有人在发货，有人在打电话，有人西装革履，总之就是复杂。
公寓不能落户，也不带学区，公寓增幅也比不过住宅，想要通过公寓大幅度增值，不太现实。另外公寓的使用成本是比住宅更高，公寓都是商业水电费参照商业标准，而且公寓不通气，做饭靠电。最后，公寓的交易税费也挺高，参照商铺，这个我没有买过，只能估算和商铺差不多，交易税费在15%-20%左右。公寓的贷款年限只有10年，而且利率全部上浮，至少基准，没有优惠，值得注意的是，公寓可不像住宅那么好卖，
公寓租金高吗？前面说过，公寓增值比不过住宅，目前公寓和商铺一样，收益主要来自于租金。一个好的公寓，收益率通常是高于住宅的，但公寓真的那么好出租吗？答案是不好租。就目前的市场，住宅遍地都是，你觉得好租吗？不要给我说什么地段哈！目前整体市场是公寓是过剩的，未来更多的公寓将入市，未来空置率会进一步提升，这就是不建议投资公寓的核心原因，公寓增值不如住宅，租金这一核心收益来源未来还存在不确定性，如果公寓没选好，未来可能面临还租不出去的风险。
较高的交易成本，较低的流通性，收益与风险并不匹配，还有最重要的一点，城市的人口流入流出，净流量都会对公寓和住宅产生影响，深圳的公寓就好卖，但是地域不同，内陆的公寓就没那么火了，所以投资公寓在当前环境下，我是不建议的，除非低于5折，我才会下手。我不是房产专家，但是仅把我这一年的学习分享给大家，希望能有所作用，
2、在郑州投资房产怎么样？公寓投资划算么？
一铺养三代那是很早以前的说法了，早以前门店没有开遍大街小巷的时候，商铺却是比较抢手，但是现在真正能干得住的商铺只是少部分而已。尤其很多临街住宅都自行改成了门头，新建住宅大多也都有自己的底商，门店经济已经达到一个相对顶峰的时期，现在租金是高，但正是因为租金高，商户赚钱越来越难，加上网购经济日趋发达，门店现在很难做，好多楼盘住宅底商现在大面积空置，根本租不出去，包括很多商场现在也是如此现状，实际经营远没有吹嘘的那么好，
我有个朋友投资了一个景区旁边下沉式广场的底商，花了三百多万买了100平，结果到现在5年了，每年租金还维持在6万块，还得拿出一万多交物业费，他的产权只有40年，现在5年过去了，只收回了15万成本，这两年这个下沉广场隔壁又新建一个综合体，对前景的渲染比下沉式的这个还夸张。所以说投资商铺现在很难选择，一个不小心就会惨赔。
