买商铺如何提高房价，商铺买卖问题

1，商铺买卖问题

你好：你购买的商铺是使用权、承租权还是产权？如果是产权，开发商无权收回，你可以拒绝。如果是使用权、承租权则要看合同约定，商家可以收回商铺，但是需要承担合同约定的违约责任或者你为此产生的实际损失。主要看你当初购买的是什么权利。使用权有点麻烦，你可以坚持要求履行原来的合同，以此作为谈判的筹码。如果商场铁了心要违约，称你不备，强行将商铺整体出租，你只能要求对方承担违约责任。你们合同中有约定违约责任吗？或者约定违约责任没有你实际损失高的话，你可以要求赔偿实际损失。你高利贷损失属于你的实际损失，可以要求对方进行赔偿，不过你要提供这方面的证据。而且法院一般支持的高利贷最高不超过银行同期贷款利率的4倍。一般欠条可以起到证明作用，如果对方提出异议，还可以找到出借人，让他作个证明也可以。

商铺买卖问题

2，想买个商铺投资保值帮我出出注意什么地方有回报率高的商铺

其实买商铺投资的要点不是地点越好，也不是房价越贵的越好。本人对南京不熟，没法给你具体投资的地段。我说下普遍规律吧。商铺投资普遍收益是8-15年的总租金=购房款。普遍认为12年租金达到购房款就算是合理的投资了。建议不要选择太过黄金的地段（估计黄金地段贷款也买不到几平米），建议找相对较新的开发区之类的地方，切有明确的未来发展预期的地段。另外建议适当贷款，这样可以增加你的资金量，如果你选择的地点较合理，贷款的利息不是问题，投资的收益远高于贷款利息。另外近年家庭汽车饱有量逐步增加，很多小区的车库也是不错的投资选择，尤其是相当离市区较远的小区，车库或车位都有较好的投资价值（个别小区出口附近的车库还可能出租作为商用，这样收益会更高。）另外，我觉得你的10几万和车库的价格较接近。就说这些了，希望对你能有点帮助。

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3，购买商铺需要注意哪些问题如何签订商铺买卖

据优铺网了解，目前，购买商铺出租已成为众多投资者的首选。与住宅相比，购买商铺有其自身的特殊性，因此市民在签订商铺买卖合同时应格外注意。要注意公用分摊面积。要注意返租承诺。要注意贷款风险。要注意内、外销商铺未并轨。

购买商铺需要注意事项：1、房屋用途看是否确实为商用，并在合同中注明;2、公用分摊面积商铺的公摊面积一般在30%-40%，甚至50%。因此对买铺者来说，购铺单价高于住宅房，如果允许在一定范围内的误差，也可能带来价格上几万元的变动，建议购房者选择按使用面积计单价的方式，并在合同中明确约定公摊面积的大小与产权归属，确定公用部位的规划设计。同时，让开发商在购房合同中约定好当商铺公摊面积过大或过小时的解决办法;3、物业管理许多购房者与开发商的纠纷都集中体现在商铺的物业管理上，这也是购房者在购买商铺时极易忽略的环节;4、交房条件商业物业的房产条件对投资商的招商以及经营者日后的经营都相当重要，在签订商铺合同时应特别约定物业的平面格局、楼板承重、停车位、消防、广告位、客货梯、出入口、通透性、展示面、柱距、层高以及配套设施等条件，并在交房时注意验收。5、房产商的承诺需注意相当一部分人在购买商铺时看中的是房产商的承诺，如售后包租，每年的收益率百分之几。有一点要注意的是，根据建设部《商品房销售管理办法》第十一条的规定，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。房地产市场风险较大，购房者要慎重评估房产商的承诺兑现的可能性有多大。6、贷款与其他税费方面商铺贷款低，年限短，贷款利率相对较高，而银行对商铺贷款者资质的审核比住宅严格，因此，购房者应考虑到贷款不能实现时所面临的压力;购买商铺应缴纳总房价4%的契税，另外还有合同印花税、营业税、土地增值税以及个人所得税等。

购买商铺需要注意哪些问题如何签订商铺买卖

4，怎样选购商铺

1、地段：　　地段是商铺的生命，是在选择商铺时第一要考虑到的问题。即使是在一个小区域内相比也要选择相对繁华的地段。而如果经济条件允许，则应选址在主要的繁华大街之上，相对高的房价也会带来相对高的回报。在这一点上，投资与回报是成正比的。　　2、流量：　　在这里，流量指的是在单位时间内经过你的店铺门前的人数。足够的客流量是商铺盈利的根本。可以在观察流量时注意观察一下未来客户所占的比例。如，想开家儿童用品店，可以仔细观察一下附近小孩的数量。这种有的放矢的观察对有效流量的确定有很大的帮助。　　3、购买力：　　通俗一点的说，购买力指的是店铺周围人群的富裕程度。有个小故事说明了购买力的重要性：“一个服装店老板对另一个服装店老板说，我做穷人的生意，因为穷人比富人多10倍！另一个摇摇头说，可我要做富人的生意，因为富人的衣服比穷人多100倍！”故事虽然有些偏颇，但也葱一个侧面反映了购买力的重要性。　　4、竞争度：　　详细了解店铺附近与自己产生竞争关系的店铺数量和实力。如果是初次踏入商圈的朋友，即使你的实力比对手强，也建议尽量回避与老手的直接竞争。竞争的成败往往不能只靠实力说话。有一些老店已经形成多年，经营成熟、渠道稳定、与客户之前关系良好。这些都是你不得不考虑到的对手的优势。　　5、出售或出租的简易度：　　很多朋友在购买商铺（底商）的初衷就是用来出租或是出售。那么在购买之前就应该认真考虑该商铺日后出售或出租的简易度了。一般来讲，在生活小区周围，适合开超市、发廊、饭馆、音像店、干洗店这样的商铺比较容易出售或出租。　　 6、增值能力：　　商铺的增值能力取决于很多方面的因素。如地段好、流量高、购买力强、竞争度低、转手方便的商铺当然是保值、增值能力高的。但除此之外还有很多因素需要考虑，如周围环境的整洁度、安防设施的完善度、道路交通的方便度都需要考虑在内，甚至门前是否有独立的停车位都要考虑进去。大家要根据自己将要经营的行业、所处的具体位置对将要购买的商铺首先有个正确的认识，然后才谈得上投资。　　一点个人看法仅供参考：　　完美的商铺是没有的，十全十美的商铺往往价格超高。而超高的价格往往又是大多数人所不能接受的。所以我们要做的是从以上几点中进行适当的取舍，选择出与我们的自身状况相吻合的一个平衡点。这样才是一个良好的投资心态，也不会因为过多的贷款而对以后的经营产生过大的负担。最后预祝大家投资成功！

5，如何购置相对稳定升值的房业

慎重选择是基础　　房地产是最具唯一性的商品，每一个小区都有它的个性，同一小区中的每一套房均不相同，也具有独特的个性，因此每一套房的保值与升值的空间均不相同。例如位于禾祥西路的临街商铺可卖15000元/平方米，但位于金尚路临街商铺只卖8000元/平方米，而金尚路不临街的商铺只卖5000元/平方米，这显示了巨大的差异性。因此，购买物业时应慎重选择，才能达到保值升值的目的。　　首先，要对小区整体进行详细的研究，包括环境、周边配套、交通、小区配套、质量、价格等等，就像炒股票一样，我们只有充分研究了解的基础上，才能决定是否可以购买。　　其次，切记要避免冲动型消费。我的朋友买房经常请我去参谋，但每次我都会先他看过多少个物业，如果他只看过2－3个，我就会建议他多看几个物业再决定，因为这是避免冲动型消费的最佳方法。　　最后，法律文件要慎重处理。法律文件中要体现很多对业主的保障条款，业主要注意自己的权利如何受到保障，因此对法律文件要慎重研究，尽量完备。如要注意：预售证及内容、合同上的入伙条款、付款条款、维护条款、面积、价格、各项费用的交纳等等。重点在这里：　　哪种物业会升值　　物业的升值主要是土地的升值，土地是一种无法再生的资源，正由于土地资源的有限性和人们对土地资源需求的无限性的矛盾导致了房屋的升值。那么如何评价物业的升值潜力，建议您从以下方面考虑：　　⒈看区位地价的升值潜力，即所购房产的区位条件如何，而区位条件又与该地区的市政建设规划直接相关。区位条件是决定房地产价格变动的主要因素。因此，要把握物业的区位价格变动的趋势，必须认真了解未来的大的市政建设规划，用长远的眼光注意研究市政规划建设开发将可能给所购房产带来升值机会。例如白鹭洲公园的建成给附近物业带来了新的机遇，新的升值潜力。而火车铁路沿附近的物业楼价不断下滑，均为因市政建设配套设施的不同，给物业价值产生影响的实例。　　注意购买时的市场价格。注意整体和区域的市场价格的浮动，尽量低位入市。　　注意物业附加价值的大小。简单看一个物业是难以判断其附加值的，须从房产的怎样设计、市政规划、环境条件、质量品位、基础设施、物业管理、社区功能等状况全方位地判断其附加价值。附加价值高的物业会有较好的市场，从而较大的升值空间。　　注意物业管理水平。物业管理水平随着人们的生活水平的提高而渐趋重要，也是决定二手房转让价格的重要因素之一，现已成为大家选择物业重点。　　哪种物业升值快　　物业投资主要分住宅、写字楼、商铺三种。总体上投资回报率为商铺>住宅>写字楼，但也有特例，我们分析一下购买各类物业应注意的事项：　　商铺——人流量大为首选。人流代表商业机会，代表着生意，也代表租金的高低。此外有一类商铺，如大型住宅小区的架空层商铺，因其价格低，实用率高，投资回报也相当不错。　　住宅——现投资住宅较成功的范例为有较好前景位置新开发的小区和某些地段的小户型住宅，回报率较高。　　写字楼——要注意交通便利和商业气氛浓厚。　　据统计，投资时经计算10－15年能收回成本的物业，投资风险较小。由于银行存款多次降息，投资房产成为一种好的投资手段，但购置房产时应多走一走、看一看、一，使所购置物业可能产生的风险控制最小。　　现阶段厦门房地产形势下，如何购买置业安全性高的物业，应考虑以下几点：　　1、位于市区或市区边缘，规划较大，配套齐全的楼盘。　　2、交通方便、人气畅旺，尤其是商业气氛较浓厚地段。　　3、价格与同地段二手楼相差不大。　　4、做15年按揭时月供不高于同地段、同类型房屋月租。　　5、尽量选择楼层、朝向较好的单位等等。最主要因素，还是地段的升值潜力。此外，政府的发展重点也是我们关注的方向

6，怎么计算商铺投资回报率

今后考察商铺,您也别只听商家的宣传,自己也可以算一算。看来,这商铺投资真是大有前途啊!一般来讲,商铺可以在8年左右收回投资,此后的年出租收益率一般可以达到8%,好的商业旺铺可以达到16%以上。当然不同的商铺情况也不同。我们可以拿两个公式来计算。第一种方法,主要适用于没有贷款的一次性投资。计算公式为:(税后月租金-每月物业管理费)×12 = 年租金收入年租金收入 ÷购买商铺总价 = 年投资收益率反之,用购买商铺总价 ÷ 年租金收入 = 投资回收年限第二种方法,主要适用于贷款投资的收益计算。计算公式为:(税后月租金-按揭月供款-每月物业费)×12 = 年租金收入(首期房款 + 按揭贷款)÷ 年租金收入 = 投资回报年限反之,用年租金收入 ÷ (首期房款 + 按揭贷款) = 年投资收益率投资,当然是为了赚钱。那究竟能不能赚钱?能赚多少钱?这里也不能光算收入,还要充分考虑到各项支出。投资专家告诉我们,上面所列的投资收益计算公式,只是着重考虑了主要的收入和支出部分,另外,还有一些可能和必要的支出,千万不能忽略:首先,在商铺的前期购买环节中的支出:1.购买商铺应交的契税,为总房价的3%,这一比例是商品住宅契税的两倍。比如商铺总价为50万元,仅契税一项就要交1.5万元。2.在贷款政策方面,商铺的贷款利率也相对较高,为5.76%,这样,贷款利息也会增加投资的成本。3.购买后再出售,还要缴纳总房价的5%的综合税。比如,转手出售50万元的商铺,就要缴纳2.5万元的税费。其次,在商铺后期使用过程中的支出:1.商铺的水、电、气、热、物业管理等费用,都是按商业市政标准缴费,大大高于普通住宅标准。2.商铺的装修、维护、修缮的费用和支出,也要考虑在内。所以,在计算商铺的投资收益时,一定要充分考虑到以上支出,这样才能够算出一个更加真实的投资回报率。原来这投资回报率是这么算出来的呀!您学会了吗?今后考察商铺,您也别只听商家的宣传,自己也可以算一算。看来,这商铺投资真是大有前途啊!不过,任何投资都是有风险的,同样投资商铺,有的人赚了大钱,而有的人可能连本都收不回来。所以,一定要注意避免投资风险。

下面小编为您介绍几种商铺投资回报率计算的方法。一、商铺投资回报率计算的方法： 1、租金回报率法公式：(税后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款)。优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。 2、租金回报率分析法公式：(税后月租金-每月物业管理费)×12/购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。 3、内部收益率法房产投资公式为：累计总收益/累计总投入=月租金×投资期内的累计出租月数/(按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他投入+累计按揭款+累计物业管理费)=内部收益率。上述公式以按揭为例;未考虑付息、未考虑中介费支出;累计收益、投入均考虑在投资期范围内。优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。 4、简易国际评估法基本公式为：如果该物业的年收益×15年=房产购买价，则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。二、进行商铺投资要考虑的因素： 1、位置与住宅不同的是，投资商铺的目的是为了赚钱，因此有时尽管两个商场相距只有咫尺之遥，但购物的客流量却相差千里。因此，作为商铺的投资者绝不能贪一时的价格便宜而买下一个“包袱”。 2、规模具备优越的位置才能聚来人气，才拥有获利的基本条件，而商场的规模是汇聚人气必不可少的条件。首先，因其规模大才能“吃、喝、玩、乐、购”我全有;其次，才能引来大商家进驻，带旺其他铺面。尤其是现代商场已逐步向“大而全”方向发展。如果商场不具备一定规模，各种新型的经营方式无法展开，同时也限制了人流量。 3、价格多数商场位于繁华闹市区，这里寸土寸金，因此，商铺价格自然不菲。但是商铺价格绝不可以“货比三家”，贵自有其贵的理由。试想在非商业区买一个铺位，价格可能只有繁华闹市区的一半，但因为保证不了人流量，顾客稀少，很可能买了商铺后干赔不赚，最后转手都无人敢要。 4、回报投资商铺者主要分为自用和真正意义上的投资者。对前者来说，以银行按揭形式购买一个铺位，每月月供与租金相差不多，与铺租位不同的只是多付一个首期款，而日后商铺归为己有，使经营成本大为降低，与同行竞争力增强。对后者来说，投资风险前三年由发展商承担，收益与银行储蓄利率相比相差无多，但一两年后租金大涨却是储蓄无法比拟的。 5、使用率使用率是根据开发商对于商铺自身的选择而定一般是55%、65%、85%、98%。

7，如何判断一间商铺购买后会升值购商铺有啥巧法

判断一间商铺购买后会升值，和购房时机可选用五率为指标，五率是：经济增长率、按揭利率、通货膨胀率、销售率、空置率。　　1、经济增长率它是国民经济的景气指标。经济增长率高且持续增长，必然刺激房地产业的发展，使房屋成交量呈旺盛的走势。供给量大，人们就有较多的选择性，可进行利益比较，用相对较低的收入买到较满意的商铺。　　2、按揭利率住宅消费离不开金融的支持。特别是对于工薪阶层购房自筹款达到总房款的30％或50％时，利用银行按揭筹足剩余款项，不但是明智之举，而且是实现提前消费的前提。我国目前按揭利率主要采用固定利率的方式，但利率的高低、优惠程度直接决定享用人是否享用、还款方式、还款期限等一系列技术问题。　　3、通货膨胀率购房者要努力回避通货膨胀的盘剥，就要把握好三率：银行存款利率、银行按揭利率、通货膨胀率，进行综合比较，抓住入市时机。　　4、销售率指预售房和成房的销售率。一般来说，若销售率达不到30％，发展商的资金便收不回来，当销售率在一定时期内没有改观时，发展商会被迫降价；若销售率达50％，则表明供求比较平衡，房价会维持在一定水平内一段时间；若销售率在70％左右，则表明需求渐热，发展商的开发成本已基本收回，房价就会上升。　　5、空置率空置率是与销售率相反的指标。当空置率为90％时，价格比较合适，但也要付出一定的代价如：装修噪音、装修垃圾、服务不配套、服务不完善、交通不便利等诸多不便。当空置率为50％时，您购房置业既能获得较好的价格，又能享受发展商、物业管理公司努力提高居住品质的成果，是最佳入市时机。当空置率为30％时，您应迅速购房置业以免发展商因提高居住品质的投入而提价。巧妙利用空置率指标，把握购房置业最佳机会才能买到您理想的空间。　　（一）要寻求容易升值和易脱手的铺面房。这种建物一定要地段强、外观好、大厦管理周严。同时选择比住宅要抢手的办公大楼或店面。　　（二）要观察建筑公司或房屋公司以往的信誉，如财务结构、知名度以及过去完成建筑物的品质等。　　（三）在签约时，要注意内容有没有防碍转让的条款，以免在转手中途，被建筑公司或其他部门借口抽成。　　（四）在寻找转手买主时，要通过房产管理部门来转介。　　（五）从房屋销售公司、中介公司等方面打听“买气”情形，另外再参考股市、黄金市场等变化。　　（六）留心不动产买卖的相关税款。　　投资房地产的经验　　（一）最理想的是投资者能与业者密切配合，共同创造新的、成功的投资方法。　　（二）要注意部分不良业者的夸大不实的广告。例如在报刊、电视、广播或利用名人猛打广告，易使投资人产生错觉而盲目抢购，或者将过高的宣传费用转嫁到房地产价格上。　　（三）注意产权是否清楚，尤其是特定区的土地能否盖房子，应事先调查清楚，以免买了土地后却不能建筑，或买房屋却没有土地所有权，留下诸多“后遗症”。　　（四）对业主主动所提供的“内部消息”，要注意是否有偏颇，或属于同业恶性竞争的目的，以免误信消息而判断错误。　　（五）房地产投资不动产，好像是“植林投资”，需要长达10～15年的时间才能看到成果。将资金投入房地产时，应事先作好心理准备，以免因为地产价格长期低下，而拖垮投资人的财务。　　（六）买房子自己住，要留意周围环境。购房用来投资，也不应忽略现场察看的工作。　　（七）对想买公寓楼出租以赚取投资利润的人而言，最好能略具阅读建筑工程、设计图的知识。因为，一般钢筋混凝土的大厦，不是专家很难由外观判断建筑工程的优劣，而建筑物结构体的施工质量，与耐用年数息息相关，绝不容忽视。　　（八）投资房地产是否成功，应仔细分析价格、利息等成本因素。例如投资套房、公寓、办公大楼或纯粹土地，所考虑的风险因素即不同。如果是作巨额投资，最好能考虑将来是否能“分售”或“分租”的问题，例如利用分层出售可降低房价的风险。　　（九）投资房地产后要注意后续的维持管理费用。例如房租收取是否方便，建筑物的日常清扫或外观维持及几年后的修缮及整建问题等。　　哪些房不能买：　　根据国家规定，下列情况中的房屋买卖将受到限制：　　一是违法或违章建筑；　　二是房屋使用权不能买卖，房屋产权有纠纷或产权未明确时，也不能买卖；　　三是未经合法程序批准销售的房屋；　　四是著名建筑物或文物古迹等限制流通的房屋；　　五是由于国家建设需要，已确定为拆迁范围内的房屋，禁止买卖。　　购房杀价有哪些窍门：　　有人说，买房屋胜败的关键就要看你杀价的本领了，这话不无道理，对于想做投资的购房者而言更是如此。只有买到便宜的房屋才有自己的利润空间．否则抛出之后不但没赚甚至要赔本。房地产买卖谈判的技巧在于掌握市场动向，心中有数，同时，了解对方情况，知己知彼。最后，心要“狠”，狠狠杀价　　买卖谈判的学问大得很，只有做足功夫，才能胸有成竹，胜券在握。　　一要不动声色、多方了解　　1 看房屋。房子是实物，一切都可收入眼中，看房子里，应表现也自己有兴趣，太冷淡卖主对方也会没有心思同你多谈，同时细心观察房子结构，采光，保养周围环境等，还要多听卖主解释，多问卖主问题。　　2 掌握背景材料。房屋推出市场多久了，有多少人出过价，出价多少，可作一个参考系数。愈是多人出价的房屋，表示其转售力愈强。　　3 让卖主知道你购房是自住，非为转卖。通常卖主不希望房屋销售人员居间获利，而且喜欢自住之买家，一可卖得高价，再者比较简单。　　二要摸透卖方心理：　　1 卖方多久内必须卖屋，对于在什么时候杀价非常重要，愈接近卖主要卖的期限，卖主愈急切出售，这就是你最有利的杀价时刻。　　2 了解卖主售得屋款拟作何用途。如果卖方信得屋款，并不急用，则房屋杀价，必遭许多挫折，遇此情形，是你罢手或者转向的时候。　　3 定金方面。定金多少才算恰当，并无一定标准，视各人需要而定，由双方协商。　　杀价原理：　　1 暴露房屋的缺点，对于卖主的房屋所有缺点加以揭露，使卖主对自己所开高价失去信心借以达到杀价的目的。　　2 拖延战术。若卖主急欲脱手，可刻意拖延时间，如谎称需时间汇集资金等，等到临近期限的最后一个阶段，给予杀价。　　3 合伙战术。你可以告诉卖主是与合伙人共同投资的，所出价格需同合伙人商议略施小计杀价。　　4 欲擒故纵。对于所看的房屋，明明中意，仍要表示不喜欢的各种理由，借此杀价。　　总之，杀价的方法很多，买主只要头脑清晰，灵活运用，见机行事，必能心想事成，大功告成。

任务占坑