上海市住房物业管理规范，上海市住宅物业管理规定

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1，上海市住宅物业管理规定
2，上海市居住物业管理条例
3，上海市住宅物业管理规定

1，上海市住宅物业管理规定

本规定所称住宅物业管理（以下简称物业管理），是指住宅区内的业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，或者通过其他形式，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。本规定所称业主，是指房屋的所有权人。本规定所称使用人，是指房屋的承租人和实际居住人。市房屋行政管理部门负责全市物业管理的监督管理工作。区房屋行政管理部门负责本辖区内物业管理的监督管理，指导和监督乡、镇人民政府和街道办事处实施与物业管理相关的行政管理工作。区人民政府应当建立住宅小区综合管理工作制度，组织区相关行政管理部门，乡、镇人民政府和街道办事处以及相关单位，部署、推进和协调辖区内物业管理各项工作。乡、镇人民政府和街道办事处应当建立本辖区住宅小区综合管理工作制度，协调和处理辖区内物业管理综合事务和纠纷；其设立的房屋管理事务机构（以下简称房管机构）承担房屋管理的相关具体事务。本市建立健全以居民区党组织为领导核心，居民委员会或者村民委员会、业主委员会、物业服务企业、业主等共同参与的住宅小区治理架构，推动住宅物业管理创新。居民委员会、村民委员会依法协助乡、镇人民政府和街道办事处开展社区管理、社区服务中与物业管理相关的工作,加强对业主委员会的指导和监督，引导其以自治方式规范运作。法律依据：《上海市住宅物业管理规定》第二十四条业主大会可以根据业主委员会工作情况决定给予业主委员会委员适当的津贴。津贴可以在公共收益中列支，也可以通过其他方式筹集。具体津贴标准，资金筹集、管理和使用办法应当由业主大会决定。

上海市住宅物业管理规定

2，上海市居住物业管理条例

第一章　总则第一条　为了规范本市居住物业的使用、维修和其他管理服务活动，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，创造和保持整洁、安全、舒适的居住环境，根据国家法律、法规的有关规定，结合本市实际情况，制定本条例。第二条　本条例适用于本市行政区域内的居住物业管理。第三条　本条例所称居住物业（以下简称物业），是指住宅以及相关的公共设施。　　本条例所称业主，是指物业的所有权人。　　本条例所称使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。　　本条例所称物业管理企业，是指接受业主或者业主委员会的委托，根据物业管理服务合同进行专业管理服务的企业。第四条　物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业专业管理服务相结合的原则。第五条　上海市房屋土地管理局（以下简称市房地局）是本市物业管理的行政主管部门，负责组织实施本条例。　　区、县房地产管理部门是本辖区物业管理的行政管理部门，依照本条例对辖区内的物业管理进行管理监督。　　建设、规划、市政、公用、电力、邮电、环卫、园林、住宅、公安、物价、工商等有关行政管理部门按照各自的职责，协同实施本条例。　　街道办事处、乡镇人民政府协助有关行政管理部门对物业管理进行监督，对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调。第二章　业主自治管理第六条　业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。　　一个物业管理区域成立一个业主委员会。　　物业管理区域的范围，由区、县房地产管理部门按照住宅与公共设施的相关情况划定。第七条　业主委员会由业主大会或者业主代表大会选举产生，业主委员会委员应当由业主担任。　　一个物业管理区域内，有下列情况之一的，所在地的区、县房地产管理部门应当会同住宅出售单位组织召开第一次业主大会或者业主代表大会，选举产生业主委员会：　　（一）公有住宅出售建筑面积达到百分之三十以上；　　（二）新建商品住宅出售建筑面积达到百分之五十以上；　　（三）住宅出售已满两年。第八条　业主大会由物业管理区域内全体业主组成；业主人数较多的，应当按比例推选业主代表，组成物业管理区域的业主代表大会。　　业主大会或者业主代表大会，应当有过半数业主或者业主代表主席。业主大会或者业主代表大会作出的决定，应当经全体业主过半数或者全体业主代表过半数通过。　　业主委员会每年至少召开一次业主大会或者代表大会；经百分之十五以上业主或者业主代表提议，业主委员会应当就所提议题召开业主大会或者业主代表大会。　　业主大会或者业主代表大会应当邀请居民委员会和使用人代表列席。第九条　业主大会或者业主代表大会行使下列职权：　　（一）选举、罢免业主委员会委员；　　（二）审议通过业主委员会章程和业主公约；　　（三）听取和审议物业管理服务工作报告；　　（四）决定物业管理的其他重大事项。第十条　业主委员会应当自选举产生之日起十五日内，持下列文件向所在地的区、县房地产管理部门办理登记：　　（一）成立业主委员会登记申请书；　　（二）业主委员会委员名单；　　（三）业主委员会章程。　　区、县房地产管理部门应当自受理登记申请之日起十五日内，完成登记工作；对不符合本条例规定成立的业主委员会不予登记，并书面通知申请人。第十一条　业主委员会根据物业管理区域的规模由五人至十五人组成。　　业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。　　业主委员会每届任期两年。第十二条　业主委员会应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责：　　（一）召开业主大会或者业主代表大会，报告物业管理的实施情况；　　（二）选聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理服务合同；　　（三）依照本条例设立物业维修基金的，负责该基金的筹集、使用和管理；　　（四）审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算；　　（五）听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；　　（六）监督公共建筑、公共设施的合理使用；　　（七）业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责。　　业主委员会应当定期召开会议，会议必须有过半数委员出席有效，作出决定应当经全体委员过半数通过。

上海市居住物业管理条例

3，上海市住宅物业管理规定

第一章　总则第一条　为了规范住宅物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》和其他有关法律、行政法规，结合本市实际情况，制定本规定。第二条　本市行政区域内住宅物业管理、使用及其监督管理，适用本规定。第三条　本规定所称住宅物业管理（以下简称物业管理），是指住宅区内的业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。　　本规定所称业主，是指房屋的所有权人。　　本规定所称使用人，是指房屋的承租人和实际使用人。　　本规定所称物业管理企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质，从事物业服务的企业。第四条　上海市房屋土地资源管理局（以下简称市房地资源局）负责全市物业管理的监督管理工作；区（县）房地产管理部门负责本辖区内物业管理的监督管理工作。　　有关行政管理部门按照各自职责，协同实施本规定。　　街道办事处（乡镇人民政府）负责协调物业管理与社区建设之间的关系。第二章　业主及业主大会第五条　新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，其设置的配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域。但该住宅区内已分割成多个自然街坊或者封闭小区的，可以分别划分为独立的物业管理区域。　　建设单位在申请办理住宅建设工程规划许可证的同时，应当向区（县）房地产管理部门提出划分物业管理区域的要求。区（县）房地产管理部门应当按照本条第一款的规定划分物业管理区域，并在地籍图和房地产登记册上注记。　　尚未划分或者需要调整物业管理区域的，区（县）房地产管理部门应当会同街道办事处（乡镇人民政府），按照本条第一款的规定，结合当地居（村）民委员会的布局划分物业管理区域，并在地籍图和房地产登记册上注记。第六条　业主在物业管理中，除享有国务院《物业管理条例》规定的权利外，还有权提议召开首次业主大会会议，有权推选业主代表，并享有被推选权。　　业主在物业管理中，应当履行国务院《物业管理条例》规定的义务。　　业主应当通过建设单位、物业管理企业或者直接向业主委员会提供联系地址、通讯方式。第七条　业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成。　　一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。第八条　物业管理区域符合本规定第七条第二款所列条件之一的，建设单位应当书面报告区（县）房地产管理部门，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间、已筹集的专项维修资金清册等文件资料；建设单位未及时书面报告的，业主可以向区（县）房地产管理部门提出成立业主大会的书面要求。　　区（县）房地产管理部门接到建设单位的书面报告或者业主的书面要求后，应当和街道办事处（乡镇人民政府）组织业主推荐产生业主大会筹备组（以下简称筹备组）成员。筹备组由业主代表组成，其成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域内书面公告。　　筹备组自成立之日起三十日内，在区（县）房地产管理部门和街道办事处（乡镇人民政府）指导下，应当召开首次业主大会会议。第九条　业主在首次业主大会会议上的投票权，按其拥有的住宅套数计算，每套计一票。住宅区内的非住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权，按其拥有的物业建筑面积计算，每满一百平方米计一票；不足一百平方米有单独房地产权证书的，可与其他业主合并计票，每满一百平方米计一票。单个业主在首次业主大会会议上所持的投票权，最高不超过全部投票权的百分之三十。　　首次业主大会会议通过的议事规则，应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权的确定方法、业主小组的设立、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。第十条　业主大会除履行国务院《物业管理条例》规定的职责外，还可以决定业主委员会的工作经费、撤销业主小组不适当的决定。第十一条　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主大会会议应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。采用集体讨论形式的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干名业主代表参加业主大会会议，也可以由业主决定以其他方式推选业主代表参加业主大会会议。业主大会会议以业主代表参加的形式召开的，到会业主代表应当能够代表物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。　　业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。　　召开业主大会会议，筹备组或者业主委员会应当事先将会议时间、地点、议题和议程通知所在地区（县）房地产管理部门和居（村）民委员会，邀请区（县）房地产管理部门和居（村）民委员会派代表参加，并认真听取区（县）房地产管理部门和居（村）民委员会的意见、建议。

上海市住宅物业管理规定