公寓等商业地产是很少有人进行投资的，已经有城市开始质疑公寓这种商住两用房产的合理性。公寓等商住两用的房产投资大多数的情况下只能依靠租金获取收益为什么这么公寓等商业投资应当遵循“有用再买”的原则，房价涨房租降的情况很普遍，感谢邀请回答这个问题，对于公寓等商业房产的投资我一直都是保持着一种谨慎的态度，为什么这么说。
1、公寓投资靠谱吗？公寓投资的回报率是怎样的？
我是13年买下杭州的一Loft小公寓，50平，贷了一半，每个月月供3000多一点，拿到房就是现房了，隔断打完，上下将近100平，很快就租出去了，租金比房贷多几百块。后来手头宽裕了点，就把剩余的那点贷款还掉了，虽然租金并不算高，一年4万多块。前段时间杭州飞涨，商住并没有涨那么厉害，但是，一想到杭州是我喜欢的城市，将来老了在杭州也有个落脚点，依然感觉很开心。
2、商业中心的公寓房值得投资吗？50万总价月租3000左右，重点是二手，值得投资吗？
感谢邀请回答这个问题，对于公寓等商业房产的投资我一直都是保持着一种谨慎的态度，为什么这么说？原因就是因为商业房产出售的时候需要缴纳的税费太高了，基本上占据了净收入的40%左右。很少有投资者投资商业房产后选择出售的，大多都是用来出租来收取租金，那么50万总价月租3000左右二手公寓可以接手吗？借此机会简单谈谈我的观察。
目前公寓等商住两用的房产投资大多数的情况下只能依靠租金获取收益为什么这么说？除去说很早以前购置的商业房产（至少5年前），房价经历了几波上涨那么这个时候或许会有朋友选择出售，毕竟有那么高的收益，但是对于目前来接收二手公寓来说就需要仔细算一本帐了。几点愚见：第一、未来公寓的升值空间有多大？这点要仔细考虑，
对于房产有所了解的朋友应该知道，公寓的价格一般比同区域的住宅价格要低很多，除去是因为产权年限的因素外，更重要的是商业房产背后所享受的资源是无法与住宅相匹敌的，比如：教育、落户等。这样就会阻碍公寓等商业地产的升值空间，简单理解公寓等只能满足办公和居住需求，其他的附加价值很少，尤其是在如今很多城市的房地产市场处于基本稳定的情况下，包括公寓在内的所有房产都不具备再次暴涨的可能性。
所以，如果要是购买二手公寓首先考虑的就是未来其升值空间，第二、公寓等商业地产是很少有人进行投资的，已经有城市开始质疑公寓这种商住两用房产的合理性。说到底公寓其实就是钻了政策的空子，在住宅和商业之间找到了一种“平衡”，但是这种平衡已经在北京等城市得不到承认了，未来会不会蔓延到二线等其他城市很难说，或许会进一步放松公寓的限制，或许会进一步加紧管控。
这个是很难进行判断的，目前来说无论是专业的炒房客还是普通的投资者基本很少有人进行公寓等商业地产进行炒作的，说白了其升值空间和政策的不确定性是主要原因，第三、购买公寓等商业地产出售的时候税费太高、首付比例高、贷款期限短等都是需要考虑的。上面提到的总价50万，我们按照当初购买是30万来计算，也就是说需要缴纳的各种税费就是(50-30)*0.4=8万元（出售人获得12万的盈利），
正常来说这些税费是由出售方承担的，这点需要注意！！当然如果后期自己出售的时候也是这样。而且购买公寓需要的缴纳50%以上的首付，且贷款只能是10年以内，这点自己都需要考虑到（尤其是需要注意剩余房产年限，别不能贷款），房产投资时代已经过去，蒙着眼随便买房就能赚的时代已经过去从2019年开始到现在我一直都在说，房产投资时代已经过去了，过去蒙着眼随便买房就能赚的时代已经不存在了。
而且如今购房所需要担负的风险也越来越多，这点是需要所有购房投资者需要注意的，几点愚见：第一、公寓等商业投资应当遵循“有用再买”的原则，房价涨房租降的情况很普遍。经常在一些购房者口中听到，他们购房投资的主要收益来源就是房租，说句实话，购房投资依靠房租收益的人实在是太多了，已经有不少省会城市的房产处于供过于求的情况，这也是为什么很多城市的房价在涨，但是房租在降的主要原因。
