政府会先进行大规划调整，先找机构进行整体片区设计，定下片区未来基调，比如哪块地是商业，哪块地是公共设施用地。不能让原业主全部退出股权，不能直接进行工业土地过户，工业用地收购不是买商住地可以直接土地交易，因为政府通知变性，不仅是对地块，也是针对公司和产业，缺一不可。
1、工业用地评估一亩130万元，改商住需要交多少土地出让金？
工业价格虽然不与商住地直接挂钩，但是根据工业用地的评估价可以看出，该工业地块肯定位于城市核心区的边上，属于城市扩张的土地，价值还是很高的，周边房价较高。工业变性是件很困难的事情，1、需要整体城市更新规划，对城市进行大规模产业升级和扩张，原有的工业区已经影响到居住区的生活了，经过很多居民反应，政府会对工业用地进行搬迁，
2、政府会先进行大规划调整，先找机构进行整体片区设计，定下片区未来基调，比如哪块地是商业，哪块地是公共设施用地。3、政府会进行土地双评估，按照周边的房价和近期土地拍卖成交价来进行补差，给变性进行指导价格，要记住这个价格是一年一变的，凡是给你说什么固定的就是扯蛋，4、政府会发布企业变性名单，给企业正式通知，您可以变性为商业用地或住宅用地指标，让你尽快办理资料。
5、政府会发布变性申请时间，不要认为只要我不搬离，不交钱就可以一直占坑，那是不可能的，政府收拾你的办法多的是，不要挑战政府的脾气，6、获取规划条件通知书，不要认为上面东西都有了就可以直接变性了，政府可没规定好久一定给你办下来，如果地主告诉你能够保证，那就是骗你的，很多公司几年都办不下来，评估价不断上涨，造成项目亏损，买工业用地的资金利息你拖不起。
7、变性之间时间拖的很久的话，政府依然会对你进行税收要求，工业用地每年都有税务要求，要记住，8、法律风险，工业公司会产生经营很多年，关联债务和法人关联风险很高，尽职调查要做充分。9、不能让原业主全部退出股权，不能直接进行工业土地过户，工业用地收购不是买商住地可以直接土地交易，因为政府通知变性，不仅是对地块，也是针对公司和产业，缺一不可，
10、最终回答，130万一亩，纯住宅用地2.0的容积率补差在600-1000万一亩。根据规划来，11、买工业变性地要有三个文件：变性通知书、交款通知书、规划通知书，不然没有任何人能保证这个地能变性，12、存在收储的风险，既然政府给了评估价是130万一亩，政府完全有执行力进行直接收储，不要挑战政府，它的手段多得很。
