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产权不能转让。小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，不缴纳土地出让金，其产权证不是由国家房管部门发放，而是由乡镇政府或村政府发放，也称为“乡产权房”。“小产权房”不是一个法律概念，而是人们在社会实践中形成的约定俗成的称谓。这种房子没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，购房合同也不会在国土房管局备案。所谓的产权证并不是真正合法有效的。
根据国家相关要求，“小产权房”是不允许发证的，不受法律保护。中国实行二元土地所有制结构，即国有土地所有制和集体土地所有制，根据《中华人民共和国土地管理法》，农村宅基地属于集体所有，村民只有宅基地使用权。农民向城镇居民出售房屋不受法律认可和保护，即无法办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续，因此，小产权房不能转让或出售给非集体成员的第三方，只能在集体成员内部转让和置换。
