地价如何对应房价，房地产价格影响因素及其对应政策研究

来源：整理时间：2022-12-06 20:55:06 编辑：今日头条手机版

1，房地产价格影响因素及其对应政策研究

影响地产的主要是地价，财政政策和货币政策在金融危机下，地产行业的最致命的要害就是融资难引起的资金链断裂，能实现多途径径融资是房地产行业的生存之道

房地产价格影响因素及其对应政策研究

2，简述容积率楼面地价与房价的关系

在地皮价格一定的情况下，容积率越高，楼面价格就越低；房价要考虑的因素主要取决于房产的位置、地产商心理的预期和销售的情况，楼面价格一般情况下只占总投资的20%左右，对房价没有实质性的影响。1、楼面价=土地总价格和建筑面积的比值。2、其中建筑总面积=土地总面积乘以容积率。（由此可见，在土地面积一定的情况下，容积率与建筑面积正相关。一些楼盘的地下室不算容积率的面积）。3、无论是容积率还是楼面地价都不是房价的决定性因素，最终的决定性因素与广告、商家的心理预期、楼盘的销售情况、人力成本等有很大的关系。土地总价格要包含购买土地时产生的所有支出；容积率就是用实际建筑的总面积/土地面积，比如在一万五千平方的土地上建18000平方的房子，那么它的容积率就是1.2。假设一个小区土地价格为80万/亩,容积率为2的话,两种方式得出楼面价：楼面地价=800000*0.002/2=800元/平方米（0.0015亩是1平方米）。楼面地价=800000/（666.6*1.5）=800元/平方米（一亩约666.7平方米）

简述容积率楼面地价与房价的关系

3，DNF沼泽爆东西规则记住不是规律

任何房间都会爆，只有祝福房间爆CC防具不是祝福也会爆粉，火属性可以出流星，我在暗属性出过40粉拳套（暗属性攻击）对应房间只会出对应属性CC武器和粉武器

DNF沼泽爆东西规则记住不是规律

4，什么是楼面地价地价和房价之间之间的关系

楼面价是什么？楼面价是指土地价格除以该土地的允许最大建筑面积，每个土地在获得时，基本都有容积率规定，框定了该土地建筑的最大面积。楼面价一定程度表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。楼面地价＝土地总价÷规划建筑面积＝土地单价÷规划容积率；规划建筑面积＝土地面积×容积率；容积率=地上建筑总面积÷规划用地面积。楼面价与房价有什么关系呢？一般来说，房价是指建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值。即房价：土地价格＋建筑物价格，是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。同事房价的价格定位由多种因素构成的。也就是由土地费用、建安工程费、税费及财务费用、净利润、管理费及开发费、公共配套设施费、所得税、销售费、前期工程费、基础设施费等10种因素构成的。据推算，土地成本占房地产开发成本比例40%左右，而且这还要看土地是通过什么途径拿到的，如是通过竞争激烈拍卖，土地成本有可能占到开发成本的60%左右甚至更高。楼面价格和销售价格有什么关系？楼面价格说白了只是开发商的一个成本核算的一个数据，算不上销售价格的任何参考，销售价格的参考，更多的是随行就市，有的人给出了一个大概的算法，楼面价格乘以1.8也好，是2.5倍也好，都是大概的估算，也会随着时间的推移变得没有规律。楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。这样一来就说明了，因为商品房的最终售价包括了楼面价，所以，开发商在拿地的时候支出的土地价格，就会作为商品房最终售价的参考标准之一。楼面价低房价不一定低！如果拿地成本较低而项目开发周期较长，那么土地价值可能随着时间的增加而升高，水涨船高之下，房价也会对应拉高。最终房价如何要看整个房地产市场的发展以及开发商对于楼盘的定位和其他项目成本。小城市土地价格低，建安成本占据比例高，销售价格是楼面价3到5倍也属于正常，大城市土地价格高，建安成本占据比例低，销售价格是楼面价的1.5到1.8倍也是高利润，因此关于房价和楼面积价之间的关系，要通过具体地区，具体分别，需要周边参考价格来综合分析，才会得出最低售价范围是多少！

5，如果一个城市房价是1平方1万块那在这个城市中上产的收入是多少

两万月收入

你好！房价跟收入总水平有一定相关性，但并非一一对应，没法只用这么一个条件来推算。仅代表个人观点，不喜勿喷，谢谢。

6，土地价格和房价有何关系

开发商建房前期拿地的时候会有一个地价，在建设房屋后出售的时候也需要考虑到地价和房屋建设成本等得出最后的房价，那么楼面地价与房价什么关系呢?楼面地价与房价是包含关系，房价包含楼面地价。楼面地价代表着一个项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。商品房的最终售价包含着楼面地价，所以开发商在拿地的时候支出的土地价格会作为商品房最终售价的参考标准之一。楼面地价是房屋建造的土地成本，但房屋成本除了土地成本外，还有建安成本，税费成本，营销成本等，根据这些成本费用，我们基本上就可估算出一个项目的成本价格是多少，最终售价大约会在什么范围。最终售价=楼面地价+建筑成本价+开发商利润。一般楼面地价和建筑成本价都是相对透明的，购房之前，以你的预期价格与售楼部给出的房价做一个对比，就能更加明确该项目的房子是否值得购买。影响房价的基本因素房价=土地成本+建设成本+税费成本+销售管理成本+开发商利润。影响房价构成的因素的很多，按照重要程度可以归结为三类，分别是基础因素、增值因素以及不确定因素。其中基础因素是指影响房价的最根本的因素。需要明确的是，开发商之所以要拿地建房，就是为了盈利。那么，土地成本、建安成本、销售管理成本、税费、利润就构成了房价的基本因素。一般情况下，以上这些因素都是固定的，通过各自占比就可以计算出一个新楼盘的房价。需要说明的，由于各个城市关于房地产开发的政策不同，基础因素之间也是有差异，尤其是土地成本和税费，变化较大，这也直接导致了各个城市房价的差异很大。开发商建房子首先要有土地，这就构成房价的第一部分，也是重要组成部分，即土地成本，约占房价的30%-40%;其次是建安成本，从打地基到最后全装修绿化，包括人工成本，大约占房价的30%-40%;然后开始交税，营业税、契税、所得税、印花税等各种税费，加起大约占12%-15%;最后一块就是给到开发商的利润，一般占房价8%-15%。1、土地购买成本：建房子第一要素便是土地，开发商往往需要缴纳一笔费用，及土地出让金，来获得土地的使用权。2、房屋建设成本：建设成本大约占房价的30%40，是指房子建筑成本、设施设备安装成本，包括：钢筋、水泥、砖瓦、管线、电梯、人工费等等。3、房地产相关税费。4、销售管理成本：各开发商水平不一，销售管理成本占10-15%，包括开发商经营成本、广告宣称、营销代理、其他费用等。5、开发商利润：一般来说，开发商利润占房价8-19，与开发商操盘能力及规模有关。据统计显示，2017上半年80家上市房企平均净利润达到11.5%。

7，什么是基准地价宗地地价

基准地价是政府对城镇各级土地或地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的土地使用权的平均价格，是分用途的土地使用权区域平均价格，对应的使用年期为各用途的法定最高出让年期。基准地价由政府组织或委托评估，评估结果须经政府认可。宗地地价是指具体宗地在某一期日的土地使用权价格。

8，土地出让金与房价上涨有关系吗如何规范财政收入秩序

是的，说明地方财政的财政收入比较单一，所以地方政府不愿使房价回归到合理的价位。

土地出让金是根据房交所的过户价格来征收的，它与市场价格没有关系，如果你想了解你的房子过户时需要交的土地出让金可以去房交所咨询你房子在房交所被评的几级地，对应的各个等级的价格希望能帮到你！

9，资产评估中地价指数修正怎么计算

(1)基准地价修正法基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。根据《城镇土地估价规程》与当地基准地价报告，其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：基准地价修正系数法公式=基准地价×K1×（1+∑K）×K2式中：K1——期日修正系数∑K——影响地价区域因素及个别因素修正系数之和K2——年期修正系数(2)成本逼近法成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。其基本计算公式为：土地价格=土地取得费+有关税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益(3)市场法市场比较法是将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，对有关因素进行修正，得出待估土地在评估时日地价的方法。

1997年1月至1998年1月地价上涨4%，平均每月上涨幅度为4%/12=0.333%，1998年9月地价指数为100+0.333%×21=106.993（1997年1月至1998年9月为21个月），同理1998年10月为100+0.333%×22=107.326（1997年1月至1998年9月为22个月）

1、先说一下1997年1月到1998年1月上涨4%，月涨率是怎么算出来的。这期间是12个月，假设月涨率是x，则（1+x)12=1.04% 则X=0.327%2、1997年1月到1998年9月为20个月，则1998年9月的地价指数为：100*（1+0.327%)20=106.755同样，1998年10月的地价指数为：100*（1+0.327%)21=106.755=107.096注：21是在指数的位置上。可能取位数的不同有些许误差

10，房地产拍卖底价如何确定

最低0.27元/天开通百度文库会员，可在文库查看完整内容>摘要：随着社会改革的不断深入，商品拍卖也成为市场经济发展的关键，并在市场发展中发挥出了重大的作用，尤其是近些年拍卖产品的种类不断增加，更有很多房地产企业参与到拍卖当中，而对房地产拍卖底价的评估也成为房地产拍卖的关键，因此，相关的会计人员必须尽职尽责做好拍卖底价的评估工作。关键词：房地产拍卖底价评估前言拍卖的房地产项目与正常的商品房之间有着很大的区别，近些年房地产项目的拍卖发展越来越快，相互之间的差异性也越来越大，其中拍卖底价的评估是正常房地产出售所不具备的，而且，拍卖底价的评估对房地产的拍卖具有至关重要的影响，下面进行详细的分析。一、房地产拍卖底价评估报告应遵循的原则房地产拍卖过程中，底价评估报告极为关键，而且，会计人员在对房地产拍卖底价评估报告拟定的过程中，其合理性将直接影响着房地产拍卖底价评估的有效性，因此，会计工作人员在拟定房地产拍卖底价评估报告的过程中，需遵循着以下几方面原则。①房地产拍卖的底价不允许随意更改；②房地产拍卖底价的确定，需要由专业的法定房地产评估机构来完成，而且，在这个过程中要求评估人员需严格按照法定程序进行；③评估机构人员应充分掌握房地产拍卖底价对房地产整个拍卖过程的重要性，不仅仅是作为起拍价的重

房地产拍卖底价确定　　1、拍卖底价的法律地位对房地产估价机构及全体估价师提出了更高的要求，即客观、准确地评估房地产拍卖底价。　　2、不能简单地一律打几折，必须依照房地产估价规范要求，准确把握所评房地产因强制快速变现等因素对其公开市场价值的影响。从拍卖底价标的物在拍卖市场上最可能的成交价这个角度考虑，拍卖无法成交和成交价大幅偏离底价都或多或少与房地产评估机构未能准确把握所评房地产因强制快速变现等因素对其公开市场价值的影响有关。　　3、尽可能多地收集房地产拍卖市场行情，仔细分析拍卖成交价与市场价、拍卖底价之间的关系。以目前深圳房地产拍卖市场为例，一般来说，住宅成交价总能高于拍卖底价，接近市场价，办公楼却常常无人竞拍。多套住宅整体拍卖无人问津，拆零再拍，就可以以高于底价的价格成交。这种状况说明：一种可能是机构尚未重视拍卖市场，另一种可能是整体拍卖，机构买下后再拆零来卖，中间有约10%的税费，其他风险还在外，使机构投资者却步。但我们也可以从中得出不同用途房地产拍卖底价与市场价的差距应有不同;整体拍卖与拆零拍卖，拍卖底价也应有不同这样两个结论。　　4、评估报告一定要披露被拍卖财产存在的瑕疵，并在确定拍卖底价时加以考虑。涉讼房地产一般都经过一个查封和诉讼的过程，有的甚至长达数年;有的欠交水电费、物业管理费;有的有租约限制;有的涉及另外的诉讼;有的还要补地价，这些情况都使被拍卖财产的价值受到影响。评估报告一定要将被拍卖财产存在的瑕疵加以披露，并根据影响大小对被拍卖财产的市场价值特别是拍卖底价做向下修正，以保护竞拍人的利益。　　5、要注意保护被拍卖财产所有人的利益。被拍卖财产的受偿人(一般是抵押权人)总是希望拍卖底价低一些，以便尽快变现，收回现款;司法机关出于尽快结案的考虑，也可能希望拍卖底价低一些。这时，合理确定拍卖底价，就是对被拍卖财产所有人(败诉方)的合法权益的保护，特别是当被拍卖财产所有人还有其他财产时其意义更加明显。

一件拍卖品能否成功的拍卖与其底价即保留价的确定至关重要。众所周知，即使是一件珍贵紧俏的物品，若底价奇高，也是很难卖的出去，正所谓“曲高和寡”。若底价极低，则会损害委托人的利益。房地产作为拍品亦如此。要确保拍卖成功，就必须在实施拍卖前，科学合理的确定拍卖底价。那么，如何做到科学合理的确定房地产拍卖底价呢？结合自己从事房地产拍卖的实践活动和房地产特性，从以下几个方面做粗浅的阐述。　　实地勘察，洞察瑕疵在确定房地产拍卖底价方面有的采取委托估价机构评估确定，有的根据委托人的意见确定，有的则采取委托人与拍卖人协商确定。总之，不管采取何种方式确定拍卖底价，都要求拍卖师对拍卖房地产了如指掌，对其价值和市场价格做到心中有数，要做到这一点就要求拍卖师必须亲自进行实地勘察。主要做好以下几方面的工作。　　1．文绘制草图，查看四至界点，建筑面积，结构，层数，用途，看产籍档案、所有权证与实物三者是否完全相符。　　2．分部分项进行测查，鉴定成新，对基础、主体、屋面及内外装饰、设施等损坏程度做详细记录，以掌握构成拍卖房地产的价格的内在要素状况和瑕疵。　　3．观察户外景观，周围自然环境，了解房地产所处区域人文环境，交通状况、市政基础设施，繁华程度等影响房地产价格和供需关系的外部因素。　　4．了解拍卖房地产的经常性费用缴纳情况，如煤气费，采暖费，维修费以及其他税费，拍卖师只有对上述诸方面进行详细了解记录，进行综合分析，才能对拍卖房地产做到洞察瑕疵，只有洞察瑕疵才能在洽谈确定拍卖底价时处于有利地位。　　评估测算，做到心中有价　　作为一个专业从事房地产拍卖的拍卖师，经过现地实勘，掌握了详实的第一手材料还远远不够，他必须具备初步的建筑经济知识，能够进行一般的建筑成本概算。而且要了解本地乃至全国房地产市场状况和行情。最好他能够是一个房地产评估方面的行家里手，这样，才能应用自己具备各方面的综合知识和掌握的第一手材料对将要进行拍卖的房地产进行评估测算。这里要强调的是对不同结构，不同用途，不同区域的不同拍卖时点的房地产要采用不同评估方法进行评估测算。　　下面就测算房地产拍卖底价的常用方法简述如下。考试大　　1．对于任何一宗房地产拍卖底价的评估测算，最基本的方法是成本估法，它是一种以建造房地产所需耗费的各种费用之和为主要依据，再加上一定的利润和税费，扣除折旧因素来确定房地产价格的，它是生产费用价值论的产物，用这种方法测算所得房地产价格，是房地产最低值。但房地产的拍卖价格往往反映房地产现时市场价格，因此仅用成本估价法来确定拍卖底价是不科学的，也是不易被委托人接受的，它只能作为拍卖师心目中的一个最低参考值。要科学合理地测算房地产拍卖底价，还必须辅之以其他估价方法进行综合评估。　　2．最能反映拍卖房地产现时市场价格的评估方法当属市场比较法，它的理论依据是房地产交易市场中的类比替代原理，也就是在测算房地产拍卖底价时，将拍卖标的房地产与在近期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，用已经发生了交易的类似房地产既知价格相比照，对交易的时间因素、区域因素、个别因素等进行分析，综合修正，测算所得价格即为该房地产拍卖时点的市场价格。应用这一方法测算评估，要求拍卖师掌握足够数量的真实的交易实例。有条件的可以收集整理建立房地产市场交易实例资料库，以备测算底价之用。值得注意的是，应用市场比较法，虽然适合任何类型的房地产拍卖底价的测算，但因为市场是动态的、随机的，所以要随时间的变动而进行时间价值的修正。有时市场不确定因素导致测算结果偏高，不利拍卖成交，因此在拍卖实践中经常采取成本法和市场比较法测算的均值下限作为拍卖师心目中的基本保留价。　　3．对于一些特殊的拍卖房地产，如地处繁华黄金地段的商业用途房地产的拍卖底价，用成本法评估测算结果与实际市场价值大相径庭，相差甚远。且市场交易实例可比性不强，人们对拥有这样的房地产预期未来的价值和收益又十分看好。在这种情况下，最佳的拍卖底价测算方法莫过于采用收益资本化法对拍卖房地产进行评估测算，以使其在实施拍卖时实现其最高价值。