买房前如何提高房价价格，房地产如何提高房价

本文目录一览

1，房地产如何提高房价
2，怎样做高房价买房
3，买房选在什么地段更能升值
4，买房如何砍价
5，怎样买房省钱
6，怎么样应对期房涨价
7，房地产市场定价策略有哪些

1，房地产如何提高房价

控制新房投入量

随着物价的升值和土地的升值而升值。。

房地产如何提高房价

2，怎样做高房价买房

合同价报高就行了呗，LZ想啥呢，做高价税多呀- -！~还不多拿钱！~你要是想贷款多贷就想办法做个高评低购！~

怎样做高房价买房

3，买房选在什么地段更能升值

1. 交通方便的生活区地铁站不远处，有配套的医院、超市、休闲区域2. 学区，优质中小学资源的区域3. 适合老年人养生休闲的公园等区域。

需要根据个人情况来选择，主要考虑以下几个方面：目的在购房前，消费者一定要考虑明白为什么买房，是自住、改善住房条件，还是作为投资？如果是自住，可选择交通、生活设施比较便利的小区或二手房；如果是改善住房条件，就选择大户型；而若是投资，则还要结合当下的经济状况。位置房产是非常个性化的，位置永远是决定其价值的关键因素。因此，购房者一定要根据自己的目的选择不同位置的房产，比如选学区房、市中心房还是地铁沿线房？如果为了孩子上学，当然要选择学区房，而且由于其地理位置的优势，投资价值也相对较大。户型一般来说，如果是作为投资的话，建议选择小户型。如果是改善生活条件，当然要选择大户型。不过，小户型住宅是最近住宅市场上推出的一种颇受年轻人欢迎的户型。年轻人参加工作后，在经济能力不太强、家庭人口不多的情况下，购买小户型住宅不失为一种明智的过渡性选择。但在购买小户型住宅时应注意，功能布局要合理，如何能在不大的面积内营造一个舒适的空间，是购买小户型的关键。另外，在一个整体楼盘中，许多小户型房多分布在楼体的北面和边角位置，采光和通风的条件不好，而且离电梯间比较近，易受干扰，购买时需注意这些问题。开发商在目前的调控状态下，开发商的因素是最重要的。我的建议是选择大开发商，因为它的资金实力、技术能力、抗风险能力都相对较强，后期的物业也比较靠谱。小开发商很容易出现资金链断裂的问题，这样会影响到交房、房屋质量以及后期的物业等一系列问题。此外，在买房前，购房者一定要先看开发商的国有土地使用证等证件是否齐全。不要轻易交付订金，一定要看到正式合同内容并经过认真考虑后再交付，并要求开发商把广告宣传作为合同约定写入合同条款。而消费者签订房屋购买合同时，一定要认真把握面积、价格、收费方面的条款以及违约责任、房屋质量、物业管理等条款，避免给自己造成不必要的损失。价格很多人认为价格是很重要的因素，但我认为，在这几个因素中，最不重要的就是价格。在目前的经济环境下，价格不会有大的下降或者上涨。当购房者确定了地段、购买目的后，价格不会相差太大。

买房选在什么地段更能升值

4，买房如何砍价

很多人都觉得只有买买小东西可以砍价说价，而买房子这样的大物件就觉得不行，砍价行不通，而且感觉还low。yuqiancyh其实买房也是可以砍价的哦，你想要用更便宜的价钱买到房子，就不要“吝啬”你的主动权。一：知己知彼买房砍价不仅要懂得隐藏自己的情绪，还要学会摸透对方的情绪，正所谓“知己知彼，方能百战百胜”。你需要了解出售方为什么要卖房，想要多久内卖房，拿到购房款是为了做什么等，因为只有当时间越紧张，房款越急用，出售方才越愿意降价。二：货比三家“货比三家”一方面指的是你要多看几套房子，了解清楚市场均价以及交易房屋周边的区域房价，这样才能在砍价的时候做到有理有据。另一方面指的是，当出售方不愿意给你降价的时候，你可以告知对方，你之前也看过其他楼盘的房子，而且房子价格合理，你正在犹豫不决，这时只要出售方真的想把房子卖给你，再降一些是没有问题的。三：挑三拣四在不少出售方看来，越是挑剔的客户，才越有可能成为真正的购买者，所以当你对房子开始挑三拣四的时候，卖家才更愿意与你协商价格，从而促成交易。你可以对房子的面积、朝向、户型、配套等方面，挑出自己不满意的地方，最好在此时列出一些可以比较的房屋类型，比如你之前看过的其它房子，这样可以让你的观点更容易得到支持。四：一步到位没有人会不喜欢把事情一次性解决，出售方自然也偏爱“一手交房、一手交钱”的交易方式，所以当你选择一次性付款的时候，他们会更愿意给你让价，但这招可能也就仅限于土豪级购买者使用。五：不露声色听到“不露声色”这个词，你是不是瞬间有了间谍与反间谍大片的既视感，但其实买房砍价在多数时候也确实是场心理战，而不表露出自己的情绪就是致胜的第一步。所以，别在出售方面前表露出自己很喜欢这套房子，尽量以漫不经心的态度来对待，不然就很容易处于被动状态。

不同的城市砍价方法会有差别，我就是专门从事房地产销售的，每天都面临砍价问题……想以最便宜的价格买房首先要装穷，要让销售人员觉得你是想买他们房子，但你的钱不够，如果不给你便宜你肯定买不起。然后还要给他们压力，就是找一家和他们家房子差不多的小区，然后和他们说你觉得这俩楼盘都差不多，但比较喜欢他们的，但他们的贵，如果不能便宜的话那你也只能选另一家了。买房砍价的要决就是要让他们觉得你没钱，二是你有别的选择，三是你确实是看中他们的房子了是真想买，因为如果你不表现出真想买的话你讲价别人以为你不诚心买就直接和你说不能便宜了。

5，怎样买房省钱

买房想省钱，每个购房者都有这种想法第一、同一个小区一房一价所以在价格上一定要多问多比较同一相小区，尽量不要买均价高的楼幢或东西两侧的住宅（价格高）第二、尽量避免楼下带门面房的住宅（分推面积多）第三、最好是找关系户陪购或团购，也可以等节假日等让利优惠再购买

最省钱的方法就是不买。　　也许您还在为高房价而苦恼。如果您所要购买的房子，总价格超过了夫妻双方6年的纯收入总和，那么，我就建议您不要买房。　　首先，如果您是贷款买房，未来20年左右，您都要无偿的为政府、开发商或银行打工。而且，这种打工是无条件的，您没有反悔权，议价权，甚至是提前还贷权。而一旦您由于某种原因无力继续支付月供的时候，房子就不再属于您了，不论您以前曾经为此付出过多少。　　第二，如果您得到了父母的支持买房，您忍心用他们的血汗去换一套冰冷的房屋？　　第三，买房住未必比租房住条件好。比如，您购房的首付款是50万，月供5000元。如果您把这50万留在手中，每个月用5000元去租房住，您至少可以在100个月内不用为没有房子住发愁。按照目前的市场价格，5000元租到的房子要比用50万首付买到的房子条件好。而且此时，您收入的100％都是您的可支配收入，还有始终有几十万的资金可以让您机动处置。　　第四，不买房可以让自己更加随心所欲的选择生活方式。收入高的时候，可以选择高档宽敞的房子租住；收入下降或者失业了，可以换个小房子住，完全不用担心自己会因无力还贷而失去房产。另外，现代社会，人的工作甚至是就业城市都不是一成不变的，没有房产，来去自由，也就没有羁绊。买了房子，您就是穷人，要为别人打工卖命；而如果不买房子，您还是个百万富翁，有足够的能力开始一份完全属于自己的事业，何乐而不为。　　第五，买房子最多有70年产权。房子的使用寿命能不到70年，很难说；您房子所在地段几十年后会不会被拆迁，很难说；70年后，房子是不是归你所有，很难说；您愿不愿意在一套房子里住几十年很难说……20年后,当您终于费劲还清贷款的时候，那套设计老旧的房子和小区，是否还能得到您的喜爱呢？把青春和金钱出卖给一个如此不靠谱的房子，是不是太可笑了？　　第六，房产未必升值。不错，房价是在上涨，但如果你不是个房地产的投资者，而只是个普通的消费者的话，房产升值对您毫无意义。虽然房子的价钱涨了，但房子使用价值和交换价值却进一步下降了。因此，以为房价涨了，自己就赚到了，实际上只是个错觉。　　第七，自己苦了一辈子，不见得能为后代带来幸福。很多人会想，自己买了房子，死后可以留给孩子。这又是一个不切实际的愿望。且不说房子到时候会不会面临拆迁，就是上面说的，您都住了几十年的老旧房子，老旧小区，您的后代还愿意住吗？　　第八，现金总是比房子有用。虽然固定资产与现金各有不同的使用价值，但现金是实际可支配的财富，而固定资产则不容易转化形式或者变现。现金面临的贬值风险是通货膨胀，而固定资产面临的贬值风险则是折旧。积极合理的投资可以适当的减小通货膨胀的影响，而固定资产的折旧则是完全不可避免的。对于一般的个人消费者来说，房产就是价值最大的固定资产，其事实上的快速贬值是个体消费者无力改变的。　　房产交易使消费者快速失去了大量的现金，变成了一个被囚禁在房子里的穷人；而开发商和政府则通过卖出垄断经营的土地和房产，迅速的获得现金，一夜暴富。买房，特别是高价买房，实际上就是主动的把财富交给别人的过程，明明被剥夺，还自以为很值得。要知道，如果没有买房，自己本来并没有那么穷困。

多挣钱,少花钱,公积金尽可能的多交(不过这个不是你说的算)别的就去想怎么多挣吧.

就是一次性付清房款最省钱，不要去贷款，贷款利息太高。钱找亲戚借，还时，按银行定斯利息还钱，也比贷款利息少得多。还有，就是公积金贷款，要比商业贷款好些。

6，怎么样应对期房涨价

购房签约要注意哪些问题？五类合同陷阱需多加注意商品房是大额消费品，而一些开发商在合同中预设了一些条款，使购房人掉进陷阱。第一类，订购金陷阱。有些购房人在没有考虑充分的情况下，就听从售楼员的话交了定金，到后来不想买了，想把定金要回来却难上加难。如在消费者购买商品房的时候，开发商没有说明这个房子的情况，在与购房人制定商品房买卖合同时，就向购房人提出新要求，而签订认购书中明确写明认购金在签约不成时不予退还。第二类，约定房屋贷款办不下来，不给退还定金。有些房产项目开发商不具备销售的资格，不能办理公积金贷款，就在合同中做这样的约定，使购房人利益受到损失。第三类是合同违约责任规定含糊，开发商承诺不兑现时，购房人权益受损。如延期交房，按合同规定可以退房的，甚至有擅自改变设计，商用房的游泳池变成了停车场，该建的不建，或者根本不建，严重影响了居民的生活，对一些关键的问题，开发商与消费者签定合同时或者不约定，或者在约定中设下陷阱。出现纠纷后千方百计地推卸责任。第四类是在面积的涨水和缩水违反规定放宽对开发商的限制。根据规定，如果房屋面积绝对值误差比超过3％的，购房人就有权退房，但实际情况由于一些开发商在合同中做出不利于购房人的约定，购房人很难索赔。由于面积缩水的数额很大，计算的依据透明度也差，同时造成了面积争议引起的投诉也逐年在递增。第五类是合同中关于产权证办理条款的陷阱，因为开发商不具备销售的资格，或者以旧城改造的名义，把房屋改头换面，偷偷地或者是明目张胆地以商品房交易，拿不到政府的一些手续和证件，就以各种借口拒绝或者拖延办理产权证。 ■补充条款应对陷阱一般情况下，以下五方面内容最好在补充协议中体现：一、房屋面积：开发商应以套内面积签订购房合同，对套内面积和订房阶段的建筑面积之间的换算方法必须进行明示，并以套内面积为单位公布每平方米单价和房屋总价；开发商应承诺交房时使用面积应和签合同时的套内面积相等。对于交房之后实际套内面积和合同签署面积的差值，正负偏差不得超过3%，如果超出该范围，多出部分业主可按照合同单价进行购买，不足部分开发商必须以合同单价退还买受人。二、关于装修标准：开发商承诺的装修标准必须以书面的形式进行，对于装修时所使用的所有材质（指包括公共部分装修时使用的工程材料）和型号（指装修时使用的厨房用具、卫生间用具等），必须进行明示；请开发商注明精装修的保修年限是多久。三、关于车位：地上车位是否有产权，业主如何购买及使用年限为多久；如果租用车位，费用如何，该收费标准的时限为多久？制定依据是什么。四、关于物业和绿地：物业收取的费用，服务的内容必须作为合同的必要组成要件以书面形式进行，入住后一年内，所有业主有权对物业公司进行评估，如果认为物业公司不能胜任小区的物业工作，有权进行解聘和新物业公司的聘用。五、关于入住条件和房产证的办理：入住条件必须达到八通，即通水、通电、通天然气、通暖、通邮，通电话、通有线电视、通宽带。 ■开发商拒签补充协议怎么办建议购房人在交纳定金前，要求开发商出示商品房买卖合同文本，并与开发商协商修改条款或补充条款的事宜，在商品房买卖合同条款及其补充协议达成一致意见后再交定金，或者在交纳定金时在认购书中与开发商作出约定。什么叫二手房? 二手房私房上市交易通称二手房。也就是依法取得房屋所有权(全部产权)，可以进入住房二级市场(即房地产三级市场)交易的房产。如取得所有权的商品房、自建房、准予上市交易的房改房、经济适用房等。 “二手房”买卖法律问题攻略共有二手房出售需全体共有人同意我国《民法通则》规定，共有财产进行处分须经全体共有人同意，否则处分无效。因此，在二手房买卖中，买卖双方应对房屋权利是否存在共有情况予以特别注意。由于房地产所有权采用记名登记制度，因此交易时房屋的所有权利人，均应在《房地产买卖合同》上签字，买家应注意这些签字的真实性。除未成年的签字可以由父母代签外，其他代签行为代签人必须有合法的书面授权书，该授权还应经过公证机关的公证。需要特别注意的是，如果当作夫妻共有财产的房屋子产权仅登记了一方的名字时，买家需要确认夫妻双方出售房屋的意愿是一致的。在实践中，有时会出现这样的情况；属于共有财产的房屋子未经全部共有人同意而被个别人出售后，其他共有权利人提起拆讼要求确认买卖行为无效时，如果买家是善意购房，即不知道卖家未经全体共有人同意且房屋已经过户，法院一般不会判决二手房交易无效。这是从稳定房地产交易秩序并便于司法操作角度考虑的。其他共有人只能向擅自出售房屋的个别权利人追究责任。三方需明确各自的权责利卖方在委托中介时，应与中介签订书面的委托协议。协议中要明确房屋的出售价格，卖家应注意区分“净到手价”“出售价”及“合同价”，明确房屋的权属和使用现状，以及委托权限等。这份委托协议卖家应有一份原件。需要注意的是。买家通过中介找卖家时，应该要求中介出示其与卖家之间的房屋挂牌出售委托协议。协议中应当包括房屋基本状况、房价、委托期限及委托中介公司向买方收取定金的规定。买家与中价签订的书面协议，应包括房价、保留期限及定金处理等条款，并盖有中介公司的印章。买家应至少有一份合同原件。在与中介签好协议后，实际交付定金前，买家还应确认中介是否经过上家授权可以代收定金。在交付定金时应要求中介出具收据。该收据有中介经办人员的签字，还应加盖中介公司的印章。买家须实地查看卖家房屋有无出租如果二手房出售前已经有房客承租，那么在租期内，有同等条件下，房客享有优先购买权。卖家应该在出售房屋三个月前告知房客房屋即将出售的情况，并告知房价等出售条件，房客最晚应在三个月内尽快决定是否行使优先购买权。如果房客放弃优先购买权，卖家有得到房客出具的书面表示后，可将房屋卖给其他人。如果卖家不告知房客房屋出售的情况，而擅自卖给其他人，则房客有权向法院主张买卖行为无效。对于买家而言，为避免出现此类问题，应该对房屋进行实地考察，确定是否有房客居住其内，以确保交易的安全性。妥善解决签约后的后续事项买卖双方签好买卖合同后，除了收付房款、办理过户外，还有一些后续问题如户口迁移、维修资金过户等。对此，买家卖家也要妥善处理，避免发生不必要的纠纷。在签订《房地产买卖合同》时，买家卖家应将买家付款方式与卖家交房情况结合，以保证各自的权益。比如，双方可约定合同签订后付房款30%，交房时付房款30%，产权过户时付房款35%。在上述两者挂钩的同时，双方还要明确违约责任，如约定逾期交房或逾期付款，每日付总房价一定比例的违约金；超过多少天时，一方有权选择违约金，超过多少天时，一方有权选择解除合同并要求违约方承担违约责任等。总之，买卖合同的内容越详细，履行起来的可操作性就越强，也越能促成买卖的顺利进行。 “两个定金”大不同定金纠纷是二手房买卖中非常普遍的问题，主要原因是买卖双方没能充分理解“定金”的法律意义。二手房买卖如果是在中介的主持下签订买卖合同的，在交易过程中一般有两个定金。第一个定金出现在买卖双方对中介进行委托的过程中，用来担保买家卖家在约定的时间内，按照约定的条件，到某确定地点签订《房地产买卖合同》。如届时买家反悔不来与卖家签订买卖合同，要承担定金被卖家没收的风险，如卖家反悔不签《房地产买卖合同》，要承担双倍反还定金的责任。第二个定金出现在《房地产买卖合同》中，用来保证买卖合同签订后，买卖双方能够按照合同的约定切实履行各自的义务。如果出现违约的情况，违约方要承担相应责任。当然，买卖双方也可以不通过中介直接签订《房地产买卖合同》，在合同中也可以约定定金条款，用来保证签订的合同后，双方能够按照合同的约定履行各自的义务。三类二手房权利受限制，交易前必须严加审查常见权利受限制的二手房大致有以下几类：一是没有抵押，如通过按揭贷款购买的房屋。买卖设有抵押的二手房需征得抵押权人的方面同意，如果抵押权人不同意，只能在解除抵押关系后方可进行交易过户，二是被法院等机关查封。一般需要产权人向法院提供另外的财产将被查封房屋换出来，或通过其他方式依法解除查封后，方可进行二手房买卖。三是房屋当初分配给承租人时，对今后的转让就设有一定的限制条件，该条件一般会在房屋权属登记机关备案。这种情况多数出现在房屋的产权人原在某个单位，之后单位将房屋作为实物分配给予职工。职工尽管是“小产证”上的产权人，但要符合一定条件时，才能将房屋上市转让买卖这样的二手房，一般需要设定转让条件的原分配单位出具同意转让的书面证明。

任务占坑

7，房地产市场定价策略有哪些

有以下定价策略: 一、房地产定价方法价格是房地产经营过程的核心与实务，一切的经营活动均以此为中心。高价位能够提高单位利润，但可能影响房地产销售，低价位虽然能够扩大销售，但可能丧失获取更多利润的机会。如何确定最适合的价格，求取最大的利润，是所有投资人最关心的事情。（一）成本加成定价法将产品的成本（含税金）加上预期利润即为房地产价格的定价方法，是一种最基本的定价法，是根据测算或核算的成本加上一定比例的利润率确定的。例如：某一项目的总成本为1500万元，预期利润10％，则总售价为1650万元，再将此1650万元分配至每一单位的房地产商品，即得到单位面积平均售价，再根据每一单元房地产的楼层、朝向、室内装饰情况确定房地产售价。成本是开发项目的全部成本，包括开发成本以及经营过程中的支出和税收，基本上可分为可直接计入的成本和分配计入的成本。利润率应当考虑房地产投资的风险情况和整个行业的平均利润综合测算确定。成本加成订价虽较简单、理论依据充分，但这种方法本身考虑市场对价格的接受能力不够，实际定价时，在此基础上仍必须考虑市场行情及竞争激烈与否，才能定出合理的价格，在市场竞争激烈的情况下，这种定价方法所做的定价可能缺乏竞争力。（二）竞争价格定价法竞争价格定价法从市场竞争的角度来定价，市场竞争是一种综合实力的竞争，但其中价格的竞争始终是市场竞争的重要要素，特别是房地产商品这样高价格的产品，即使你的定价比竞争者的价格高出不多，但作为顾客是特别关心的，由于房地产商品的不可移动性，竞争主要考虑相近产品或附近区域的竞争情况，因此，所谓竞争价格定价法主要依据相近产品或附近区域竞争状况而确定经营房地产的价格。在竞争激烈时，若条件相当的两宗房地产，定价较高的，一般难以为顾客所接受。要比竞争者推出价格较高的房地产，通常应具有公司信誉良好、用材较高级、具有独特的设计等优势。竞争价格定价法通常是在市场竞争较为激烈时应当考虑的一种方法，在此种方法下，开发经营者获取较高利润的途径就是必须着眼于降低开发经营成本。（三）顾客感受定价法这种方法的理论基础实际上是效用理论。对购房者而言，他实际上并不清楚也不十分关心市场上房地产商品的成本、造价等问题。他在选购房地产时，影响其作出决定的因素主要有两方面：一是其他同类房地产商品的价格如何；二是以一定的价位购买该项房地产是不是值得。当购房者对某开发公司的品牌有信心时，纵然定价较高，购房者基于享受良好的售后服务和今后物业管理的考虑或是为了体现自己的实力、身份等，仍会欣然前往，而当购房者对推出房地产商品的开发公司不具信心时，一旦定价太低，购房者反而会怀疑其品质而不予信任。为什么在同一个城市里，物质条件（如交通、绿化、生活服务设施等硬条件）相当的一些小区，有的定价较高却仍然卖得火爆，有的价位虽然较低，销售却冷冷清清，重要的一个原因就是顾客的感受。顾客的感受与推出该项房地产商品的开发商的社会信誉有关，也与该项房地产从策划阶段到营销过程中的宣传定位有很大的关系。依顾客感受而定价是大胆作风，难以确定定量的理论依据并进行定量计算，所以，尽管房地产和其他商品一样，品牌信誉确实能影响甚至主导消费者的消费意愿，但房地产的定价亦不能太离谱，若超过顾客所能忍受的价位，销售反而不利了。（四）加权点数定价法预售房屋的定价，通常采用市价比较法，即前述的竞争价格定价法，分析拟推出经营房地产每平方米单价的合理行情，再根据面积、朝向、视野、楼层差别等而确定不同的定价增减比例，并据以对不同房屋进行定价，称为加权点数定价法。楼层、朝向及面积等因素对价格的影响受消费习惯、心理经济条件、社会风俗等多种因素制约，很难有一个统一的标准，因此运用该方法时，应当根据调查研究的情况而确定。不过一般遵循下列规律：朝向差价：一般南北向较贵，东西向较便宜。楼层差价：楼层价位高低，受建筑物高度的影响。一般而言，高层建筑中，一、二、三楼及越高越贵，中间较便宜；多层建筑则中间楼层较贵，越往上下价位越低。选间差价：选间因三面采光，因而较其他单位为贵。视野差价：临公园、湖边、海滩或视野较佳、景观较佳为贵，面临巷弄或采光较暗者，即使同一栋楼，同一楼层，也较便宜。面积差价：一般情况下，办公经营面积集中且达到一定规模或是住宅单元面积较大时价格可适当提高。设计差价：屋内布局、大小公共设施的配置都会影响房屋价格，布局合理的单元住宅价格可适当提高，一宗房地产项目内某些特别差的单元，可能需要降价销售。（五）旧房定价方法旧房因受到损耗的影响或是设计、布局等方面已经过时，在定价时，应考虑房屋的具体情况，可以根据附近新建房屋的交易价格，再根据拟交易房屋的房龄或是成新程度定出价格。旧房如果因为修建年代的影响或其他因素的制约，存在设计及布局过时的情况，则应调低价格，旧房交易前，通常需要经过粉刷、整修，给人耳目一新的感觉，可以适当提高价格。二、房地产定价策略（一）价格折扣与折让策略 1.现金折扣。购买者如能及时付现或提早付现，公司则给予现金折扣。房地产销售中，一次性付款可以给予优惠就是这种策略的具体表现。这种策略可增加买方在付款方式上选择的灵活性，同时卖方可降低发生呆账的风险。2.数量折扣。顾客大量购买时，则予以价格上的优待。这是公司薄利多销原则的体现，可以缩短销售周期，降低投资利息和经营成本，及早收回投资。但房屋价格高，金额巨大，而且每人所需有限，公司不可能以鼓励大量购买然后给予折扣的形式来销售，因此，这里的”数量“则需要慎重确定。更多数量甚至整幢大楼的购买虽然不多见（有时会出现机构购买的情况），但一旦如此，通常可以通过谈判获得更高的折扣。（二）单一价格与变动价格策略单一价格即不二价，无论谁来购买都是同样价格。若有折扣、优惠、赠品，则对每一顾客皆一视同仁。变动价格则对每一顾客的成交价皆有所差异。这主要来自买卖双方的讨价还价，或者买方与卖方的特殊关系造成。房屋价格能达到不二价的公司很少，一般几乎都是”变动价格“，尽管有时这种变动从单位价格来看可能并不高，但从总价来看，情况就不一样了。（三）”特价品“定价策略使少数产品以非常廉价的姿态出现，来吸引消费者购买。所谓”特价品“在房屋营销中往往只有一户或少数几户，即所谓”广告户“，如广告中常见的所谓”起价“××元。（四）心理定价策略传统的心理定价策略亦称奇数定价。根据心理学家对消费者购买心理之研究调查，同一件产品当标价49元时，不但销量远大于标价50元的产品，甚至还比标价48元的销路还要好。这种策略也可能用于房地产定价。现代心理定价还有其他一些新的表现，如吉祥数字、吉祥门牌号定价策略，像每平方米1998元这类定价。（五）非价格竞争策略价格竞争是市场竞争的基本策略，但在房地产营销中，也有在竞争中突破价格竞争而自主定价的策略，如在相邻同档次的项目中，一方不通过价格调整，而通过提供比竞争者更优惠的其他条件来竞争的情况，如提供良好的后期物业管理、较低的物业管理费等来吸引顾客。三、房地产价格调整（一）房地产价格调整类型在房地产营销过程中，基于市场情况的变化以及企业自身目标的调整，需要对房地产价格进行调整，其类型无非是降低价格或提高价格。 1.降低价格。当卖方面I临销售停滞不前、同业竞争极为激烈时，经常需要做降价的考虑。降价终将引起同业间的摩擦与价格战，但却是不得已而为之的。降低价格的另一个原因是生产能力过剩，产量过多，资金占用严重，而增加销售力量、改进产品或其他营销手段都无法达到销售目标，从而造成资金周转不灵，企业无法进一步扩大业务。于是一些房地产企业放弃”追随领导者的定价“的做法，而采用”攻击性定价“的方法，以便提高销售量。有时企业为了获取市场占有率，会主动降价，随着市场占有率的提高，生产成本又会因销售量的增长而下降。 2.提高价格。提价会引起消费者及中间商的不满，但有时在外部环境剧烈变化时，房地产企业为了生存也不得不提价。例如由于通货膨胀，成本高涨，但生产率无法提高，许多企业不得不以提高价格的方式来确保利润。提价虽然会招来顾客的抱怨，引起公司销售人员的困扰，但如果运用得当，成功的提价会给公司增加利润。（二）房地产价格调整的方法 1.直接的价格调整。直接的价格调整就是房屋价格的直接上升或下降。它给客户的信息是最直观明了的，一般来说，价格上调，是说明物有所值，买气旺盛。对于这样的正面消息，发展商是最希望客户尽快了解的，所以往往是进行大张旗鼓的宣传，并由此暗示今后价格上升的趋势，以吸引更多的买家尽快入场。与此相反，价格下调，则说明产品有这样或那样的缺陷，不为买家所看好，或者是经济低迷，整个市场不景气。应该说，除非万不得已，房地产发展商通常是不会直接宣布其楼盘价格下调的，而是通过其他方式间接让客户感受价格下挫的优惠，以维护其正面形象。直接的价格调整有以下两种方式。（1）调整基价。基价的调整就是对一栋楼宇的计算价格进行上调或下降，因为基价是制定所有单元价格的计算基础，所以，基价的调整便意味着所有单元的价格都一起参与调整。这样的调整，每套单元的调整方向和调整幅度都是一致的，是产品对市场总体趋势的统一应对。（2）差价系数的调整。房地产实务中，通常是在基价的基础上通过制定不同的差价系数来确定不同套、单元的价格，各套、单元价格则是由房屋基价加权所制定的差价系数而计算的。但每套、单元因为产品的差异性而为市场所接纳的程度并不会和我们原先的预估相一致。在实际销售中，有的原先预估不错的实际上并不好卖，有的单元原先预估不好卖实际上却好卖。差价系数的调整就是根据实际销售的具体情况，对原先所设定的差价体系进行修正，将好卖单元的差价系数再调高一点，不好卖单元的差价系数再调低一点，以均匀各种类型单元的销售比例，适应市场对不同产品需求的强弱反应。 2.调整付款方式。付款方式本来就是房价在时间上的一种折让，它对价格的调整是较为隐蔽的。分析付款方式的构成要件，可以发现，付款方式的付款时段的确定和划分、每个付款时段的款项比例的分配、各种期限的贷款利息高低的影响是付款方式的三大要件，而付款方式对价格的调整也就是通过这三大要件的涮整来实现的。（1）付款时间的调整：是指总的付款期限的减少或拉长，各个阶段付款时间设定向前移或向后靠。（2）付款比例的调整：是指各个阶段的付款比例是前期高、后期低，还是付款比例的各个阶段均衡分布，或者是各个阶段付款比例的前期低、后期高。（3）付款利息的调整：如”免息供楼“、”首期零付款“等策略实际上是利息调整的例子。

成本定价市场定价对比定价

1.忍耐力忍耐是最不容易做到的，做过销售的人都知道，刚开始一个客户没有的时候你要忍耐。曾看到过很多刚踏入销售行业的人半途而废都是不能坚持的结果，可能你需要忍耐一个月、半年甚至一年才开始积累到一些客户，你的业绩和收入才能相应的提高，因此如果你是机会主义者千万不要去做销售。在销售过程中仍然需要忍耐。和客户约好的时间，你准时到达，可是客户临时有事或者正在开会，你应该如何？忍耐，不然你必定失去这个客户。早年前我也做过敲门销售，一栋29层的楼，每层8户人家，从下“扫”上去，见门就敲，结果是20%的人对你的敲门极端反感，门没开就要你“滚”；40%的人不是很耐烦，开门告诉你“快走”；30%的人反应平淡，说“我不需要”，只有10%人能够有耐心听你介绍完你的产品，而且还不一定购买。没有忍耐力做的下去吗？2.自控力很多时候销售人员是单兵作战的，销售人员每天要去开发客户等，这些都不可能完全在领导的监督下进行，企业唯一的控制方式就是工作日报表，以及每天开会汇报个人的工作状况，可是如果真想偷懒是非常容易的，比如故意去较远的客户那里，路上可以休息；本来半小时谈完，结果谎称谈了三小时等等，这种方式除了损害企业的利益，更重要的也是阻碍自身的发展。3.沟通力沟通是销售人员的必不可缺的能力，沟通含有两层含义：一是准确的采集对方信息，了解对方真正意图，同时将自身信息也准确传达给对方，二是通过恰当的交流方式（例如语气、语调、表情、神态、说话方式等）使得谈话双方容易达成共识。4.观察力观察不是简单的看看，很多销售人员的第一堂课就是学会“看”市场，这个看不是随意的浏览，而是用专业的眼光和知识去细心的观察，通过观察发现重要的信息。例如到卖场逛逛一般人可能知道什么产品在促销，什么产品多少钱，而专业的销售人员可以观察出更多信息。你有没有注意到别人卖的好的产品是因为什么？价格、赠品、包装……用的什么赠品？什么材料？怎么制作的？包装做得很好，好在哪？颜色、造型、材质、可以有别的用途（比如食品的包装，用完了可以当罐子）。竞争品牌又有哪些促销活动？具体的时间段？活动的具体形式，有哪些参与方式？卖场内的竞争品牌的厂家从28家增加到29家，增加的是哪个厂家，是否对我们有潜在的威胁？它的主要产品和价格定位如何？……太多的信息需要你仔细的观察，很多销售人员在对其培训了很久以后，要他去“看”市场，仍然不能得到有用的信息，那我只能说，你不适合销售这个工作。销售人员也是每个企业的信息反馈员，通过观察获取大量准确的信息反馈是销售人员的一大职责。 5.分析力分析与观察密不可分，观察得到信息，分析得出结论。看货架的产品分布你能分析出什么？放在最好的陈列位置上的要么就是销售最好的品种，要么就是该厂家此时的主推产品；通过生产日期进行分析，生产日期越近说明该产品的销售与流转越正常，生产日期过久说明该产品属于滞销状态；通过价格进行分析，价格较以前下调幅度较大说明该产品受到竞争产品的压力过大，销售状况不理想，价格上浮较大，该产品的原材料市场整体价格上扬，导致产品成本骤增，或者该产品市场属于供不应求的状态。这些间接信息必须通过慎密的分析才能得到。同样在与客户的谈判当中你是从对方言谈举止流露出的信息分析对方的“底牌”和心态，例如进场谈判，买手给你报了个价，作为销售人员肯定不是一口答应，分析对方说话的神情语调，用话语刺探，然后分析出是否有压低价格的可能，空间幅度多大等。 6.执行力执行能力体现的是销售人员的综合素质，更是一种不达目标不罢休的精神。销售人员在执行计划时常常会遇到困难，这时你如果只会说“经理这个事太难了，做不了”。那么你的领导也只能说“好，那我找能够完成的人来做”。没有困难的事情称不上是任务，人人都可以完成的事也体现不出你的价值。某市有家大型连锁a卖场，a卖场在全市有十几个卖场，对于占领该市的终端市场极为重要，b公司决定让销售人员张某搞定这件事，在张某接手前已经有几个优秀的销售人员败下阵来，原因是该卖场在当地是零售业老大，所以一向霸道，没有熟人关系进场费用开价很高，而且不给还价的机会。但公司要求在“合理”的费用下进场，如何把这个命令执行下去？张某接到任务寝食难安，如果该任务完成，升迁是顺理成章的事，但完不成任务公司同样会觉得他“能力不够，无法执行公司的计划”。接下来，张某去拜访a卖场的采购经理黄某几次，等了很长时间连面都没见到，他知道这是对方故意不给他任何压价的机会，逼迫他同意苛刻的条件。张某此时转而从黄某下属了解到黄某的妻子在一家银行工作，他找到一个做保险的朋友以推销保险为由主动认识黄某的妻子，再介绍张某与黄某妻子认识，然后通过给小孩子买礼物等手段拉近距离，时机成熟后才由黄某妻子引荐给黄某，黄某深感张某的用心良苦，最后张某顺利完成任务。这种例子在销售工作中并不少见。因此执行不是要销售人员去找到事情的原因，而是要你想尽办法达到结果。结果才是你的领导们最关心的，也是你能力的体现。 7.学习力作为销售人员所需要接触的知识甚为广泛，从营销知识到财务、管理以及相关行业知识等等，可以说销售绝对是“综合素质”的竞争，面对如此多的知识和信息没有极强的学习能力是无法参与竞争的。仅以销售技巧为例，从引导式销售到倾听式销售，继而提问式销售直至顾问式销售……销售技巧不断变化翻新，作为优秀的销售人员只有掌握各种销售技巧才能在竞争中胜出。当然销售人员需要学习的远不止销售技巧，并且还必须具有举一反三的能力，因此没有良好的学习能力，在速度决定胜负、速度决定前途的今天势必会被淘汰。

市场需求