物业管理方案范本，物业管理方案怎么写

1，物业管理方案怎么写

一、前言及项目和企业简介。二、物业管理的总体规划与承诺：理念追求、模式追求、模式选择工作计划（一般均为三年）、物管目标、承诺保证措施。三、人员配备计划与人员培训和管理。四、物质装备计划：房、装备和资金。五、维修基金使用方案。六、物业服务费用收支测算：依据、原则、说明、收、支、措施。七、管理规章制度。八、档案管理。九、物业前期管理。十、物业日常管理。十一、智能化系统管理。十二、客户服务与社区文化建设。

物业管理方案怎么写

2，物业管理服务方案模板

物业服务方案编制说明物业服务方案编制依据：一、国家建设部相关法律、法规的规定，福建省、三明市物业管理有关文件规定；二、房地产开发单位提供的物业建筑特点、物业规模、地理位置、使用功能等相关资料；三、我司现场勘察及当地物业服务市场考察调研情况；四、我司内部管理制度及质量体系认证要求；五、我司多年来从事物业服务的专业能力及实际工作经验。内容：舒适:物业管理的舒适体现在“温暖、洁净、方便、快捷”的人居环境上。业主或物业使用人选择一个居住、学习、工作的环境，往往更注重“舒适”的一面,以满足其生理上的基本需求。安全:安全防范是物业管理公司的一项专项业务,物业管理将从治安、消防、车辆管控三个方面来做好管理与服务工作，制定出相应的管理制度和应急预案。尊贵:“以人为尊”、“以人为本”的一贯服务理念，能让业主或物业使用人在社区中体验到生活尊贵的一面。物业公司要在管理好物业本身的基础上,还应充分实现物业服务的内容,以满足其“受人尊重”的需求。

物业管理服务方案模板

3，物业管理的管理方案怎么写

物业管理方案的编写是个比较繁琐的过程，一般需要成立一个编写小组，抽调各个专业的人员共同编写:首先根据业主层次、小区定位等确定物业管理的定位，这一步很重要，物业管理的所有工作都应该按照定位的标准来做；确定了定位就可以确定各项服务的标准，然后根据标准测算人员编制，测算整体费用、单位面积物业服务费用，最后分工，各项服务根据定位来明确具体的执行手段和管理方式，然后分配到个人进行单项文件的编写，最后有一个人汇总、审核，大家再共同审核一编，这样的话比较好些

到网上下载个别人的范本，然后根据自己项目的实际进行修改，不是三言两语就能说清楚的，有需要可以再进一步交流。

你要写这个是不可能自己写出来的，一个方案大的一两百页，小的也要几十页。叫谁写都写不出来，只有那些专业写这个的，天天写才弄的出来。现在网络上也有流传那么多版本，你随便下载一个，然后根据你要管理的项目，把里面的内容改一下就OK了。

物业管理的管理方案怎么写

4，寻求对物业工程人员的管理方案及对设备的管理方案急先谢了

工作标准维修主管在各级领导的带领下，负责小区公共设施维修工程和业主家庭维修工作的安排和布置，同时负责对各维修人员的日常管理。根据小区和本部门的实际情况，特制定本工作标准。一、总则优美的环境，高档的社区需要高素质的人员，更需要严格的管理措施。永大清华园的维修管理，应有严明、细致的管理措施与之相适应。以满足业主的不同维修要求，提高永大清华园物业的整体水平。我们应当立足服务业主、热情服务、体现价值这一根本宗旨。二、职业道德一个团队的兴衰，整体素质是关键。一个员工、一个部门领导，应当具有高尚的思想品德。以高度的工作热情、积极的心态、负责任的态度来工作，工作中要戒骄戒躁，不卑不亢。在工作中找不足，在工作中总结，在思想上鞭策自己，以适用永大物业高标准、严要求的管理工作。好的团队，团结是根本，要互相帮助，爱岗敬业，在工作中处处为他人着想，统一思想，统一目标。这些都是工作中的指导思想，在具体工作中更要用上述标准来约束自己。物业维修工作虽然平凡，但是这是一个在服务中体现效益的行业，当我们面对业主的维修要求时，要有耐心和细心，为业主服好务，提高物业费的收缴率。三、日常维修管理工作1、熟悉物业管理的有关知识，熟悉小区住宅的房屋结构及公共设施，设备的种类、分布，掌握各类管线的分布走向、位置及维修养护方法。及时了解小区内各个系统的正常运转情况，发现问题及时处理，确实有原因不能当场解决的，要及时上报领导。2、合理安排维修人员的工作。原则上各负其责，但出现特殊情况（如人员忙，不能到位处理的）时，其他人员要相互帮助、共同完成。负责处理业主的维修申请，核定维修收费项目和标准，及时安排维修人员为业主提供维修服务，并按要求进行回访，确保维修质量。3、负责监督机电设备、消防设施及防汛设施、立体车库的检查检修工作，参与重大项目的维修施工，严把维修质量关。每年春秋等雨季组织人员及时对设备的使用情况进行检查，度过汛期。冬季来临之前，对有保暖要求的设备进行全面维护，准备好保暖材料，及时保暖。及时、安全的度过汛期和寒冷期，确保设备不因人为因素而受到损害。4、负责对维修技术人员的维修培训及考核，做好本部门员工的思想工作。搞好团结，互相帮助，爱岗敬业，以高度的工作热情，负责任的心态，用饱满的热情去完成本职工作和领导交付的其他工作。工作之余多相互交流、学习，充实员工的理论知识。5、负责本部门的维修用件的统计、申请、购买工作，对所用的物料，严把质量关、价格关，做到质优价廉。会同仓库管理员，做好出入库工作。6、负责配合土建安装施工单位、电信部门、燃气公司、供电部门的维修检查工作，协调好与管理处收费中心、保安、保洁、绿化、监控等部门的工作。尤其是协调好与收费中心的工作，以维修促进收费，以收费体现维修。要积极配合，以大局为重，体现出良好的团队精神和敬业精神。7、做好回访工作。对于业主反映的维修问题，不能以只安排人去处理了就为结束，要及时回访，掷地有声方为工作的顺利结束。这样才能在业主心中树立公司良好的形象，才能确保收费工作的顺利开展。8、检查好各自责任区的卫生工作。做到办公室、宿舍室内地面、桌面干净，物品摆放整齐；公共区域的卫生间地面、洗手盆、便池光洁如新。9、及时了解各栋楼及公共区域的维修情况，要求每栋楼内做到水电正常，单元防护门、楼梯走廊窗户正常，路灯正常，公共设施正常。维修人员巡楼时要及时检查统计缺失物品的情况，及时上报，以不影响正常运行。10、做好配电室、泵房的管理工作。每天都要对配电室、泵房的值班人员进行检查，查看卫生状况、电压负荷情况及水箱水位状况，坚决杜绝因人为因素而导致小区停电、停水现象的发生。11、做到档案管理工作。对于每人手中的业主档案、维修人员的派工单、配电室和泵房的值班记录，进行认真核查，确实无误后，进行整理归档。四、做好节约工作维修部基本天天与各种维修材料打交道，因此必须树立节约意识，应当做到以下几点：1、节约用水、用电。必须做到人走灯灭，人走水断。2、节约维修用料。节约维修用件、用料，更换下来的配件或剩余的用料不能随手丢掉，要回归仓库，以备后用。3、采购时要节约。采购时要货比三家，选购质优价廉的物品。4、及时保养公共设备设施。科学合理的养护，可以延长设备的使用寿命，延长设备的折旧期，这就是最好的节约。5、改革创新。在日

5，物业管理方案怎么写

物业管理方案包括项目管理思路，项目组织架构和人员配置，安全管理方案，设备维护方案，环境维护方案，客户服务方案，特色服务，成本测算。具体情况要根据项目实地考察来确定。

　第一章物业管理要点 ● 运用持续发展的战略，确保物业的保值与升值。 ●人性化的管理方针为业户附加沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提高管理服务的信誉。 ●结合所辖的物业建筑特点，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本，转变传统思想观念，“全心全意为业户服务”。 ●为实现以上设想，拟采用“一种模式、两项承诺、三个重点、四项措施”的管理方针。　　一、一种模式　　针对所辖物业的特点制定出具有创造性的物业管理模式。物业顾问由本行业富有实际管理和操作经验的高层管理人员担任，在管理工作中将根据本物业的实际特点采用有效的模式，并创造“管理由您评定，分分秒秒印证，点点滴滴做起，永远让您满意”的模式效应，力求更好地满足业户需求。　　建议采用的管理体制是：企业化、专业化、一体化。　　管理思想是：安全服务第一、人性规范管理、提前服务业户、打造管理精品。　　追求的目标是：社会效益、环境效益、经济效益。　　二、二项承诺　　1、在一年内协助本物业通过“市优秀物业管理大厦”的评比。　　2、在两年内协助本物业通过“省优秀物业管理大厦”的评比。　　三、三个重点　　1、完善服务、诚信待人　　物业管理是以服务为主的行业，为此我们将在今后的服务工作中，充分体现我们的服务宗旨和追求目标，奉行“以人为本，业户至上”的原则和务实周到的工作理念，为业户提供全方位、高品质的服务，并将日常服务工作紧密融合于管理之中，与业户建立良好的服务关系。同时以周、月、季走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求，在不断完善的过程中真正让业户享受到安心、舒心和称心的居住（工作）环境。　　2、环境管理责任到人　　大厦的环境管理极为重要，如何为业户创造一个良好、舒适的居住（工作）环境，是我们非常重视的问题。多年的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，使其认真地去做好每天的工作，树立环保意识，从而保证大厦的环境卫生状况达到最佳状态，为大厦所在地增加一道清洁、卫生、亮丽的风景。　　3、安全、消防真抓实干为确保业户生命、财产的安全，我们主张以切合实际的人员防范为主、以本物业先进的消防设施为辅的安全管理防范理念，建立一支强有力、多用途的管理复合式人才队伍。紧密联系政府职能部门做到齐抓共管，使所辖物业在长年平安的条件下为业户服务。在日常的管理中，建议派专人全天值班，负责所辖物业的安全管理工作，严格管理，防止易燃易爆等危险品进入大厦，制定出与其相适应的应急处理安全操作程序，发生特殊时间时力争将损失降至最小程度。　　四、四项措施　　1、据历年来的管理经验及相关条件，在对其加以完善的基础上，将之运用到物业的管理上。从本物业业户的文化内涵、环境、行为、制度、道德方面加以分析，科学地制定、引导、宣传、倡议等较为文明典雅的管理指引。　　2、制定出详尽的执行手册，使员工翻开手册即可操作。如《管理规章主度及操作规程》、《员工手册》等，使每一位员工了解工作规程，熟悉管理程序，达到规范、自我、服务业户的目的。　　3、时刻有这多方面的准备，永不间歇地实现物业管理项目的创新，不断提出建设性意见，全力做好与前期施工管理单位的衔接工作。　　4、将不间断地充实管理队伍。采用“培训—上岗—再培训—再上岗”的轮回培训制度，不断提高员工的工作技能与素质。　　第二章拟采用的管理模式　　一、物业管理架构　　物业管理服务，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以求达到降低管理成本、提供优质服务的目的。　　本“物业管理中心”按“直线制”设定管理架构。中心设综合管理部、物业管理部、安全管理部、工程管理部、财务管理部五个部门。其优点是集指挥和只能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时，既能满足本物业初期管理的要求，又能为将来业务的发展留下充足的空间。　　1、综合管理部　　（1）负责人力资源管理，招聘人员，开展员工培训工作，为其他部门储备人才。　　（2）负责员工工作考勤。　　（3）负责收集、整理和保存物业管理公司筹备、建立和发展的资料及人事档案管理。　　（4）负责处理业主的咨询、投诉，并提供协助。　　（5）负责对外承办、接待工作，与政府部门、各社会团体保持良好的沟通。　　（6）负责物业管理公司所需物品的后勤采购工作。　　（7）负责员工餐厅的监督、检查和管理工作。　　（8）组织、开展企业文化活动。　　（9）总经理指派的其他工作。　　2、物业管理部　　（1）负责筹建、管理员工餐厅。　　（2）负责会所及会议中心的管理。　　（3）书写给业户的各类通知、通告，由总经理签署发出。　　（4）负责物业的日常清洁工作。　　（5）负责物业公共区域及周边的绿化及环境布置。　　（6）负责物业的除虫灭害工作。　　（7）协助业主处理租赁工作。　　（8）负责业户的搬入和迁出协调工作。　　（9）负责业户档案的建立与管理工作。　　（10）负责物业的一切庆典服务的布置，及为业户的钱点活动提供必要的帮助。　　3、安全管理部　　（1）负责物业的防火、防盗、防破坏和警卫工作。　　（2）与政府公安、消防、司法部门保持良好的关系。　　（3）成立义务消防队，定期举行消防演习。　　（4）建立、健全、制定物业的各项安全规章制度。　　（5）与业主签订“消防安全责任书”。　　（6）负责物业大型活动的警卫布置。　　（7）负责物业的日常巡楼工作和固定岗位的安排。　　（8）负责地下停车场的安全秩序管理工作。　　（9）负责监工室管理工作。　　（10）负责安全管理员的管理、培训、考核工作。　　（11）总经理指派的其他工作。　　4、工程管理部　　（1）负责物业全部公共设备、设施的运行管理，保证设备正常运转。　　（2）负责物业机电设备的日常维护保养工作。　　（3）制定长期和日常的维修保养计划并付诸实施。　　（4）负责物业土建、弱电系统、强电系统、给排水系统、消防系统、综合布线系统及其他公共系统的日常维修保养。　　（5）负责物业高低压配电室、空调机房的值班和日常维修保养。　　（6）负责综合管理部转发的业主投诉的处理，及满足业户其他有关的服务要求。　　（7）协助综合管理部、财务管理部做好大厦工程管理部使用的工具、设备材料的选购、库存和保管使用工作。　　（8）负责工程人员的管理、培训、考核工作。　　（9）负责业主装修方案的审核、监督、管理工作。　　（10）总经理指派的其他工作。　　5、财务管理部　　（1）协调与银行、税务以及其他主管财务政府部门的关系。　　（2）建立财务管理体系，做好管理公司的经济核算工作。　　（3）征收管理费、水电费、电话费、加时空调费等其他管理费用。　　（4）征收和支付管理公司各类合同费用。　　（5）制作财务报表、资金平衡表及固定资产损耗表，以及其他各种财务报表。　　（6）按员工工资表发放员工工资。　　（7）小量现金的支出和日常采购、入库工作。　　（8）负责物业管理部转发的业主投诉的处理，及满足业主其他有关的服务要求。　　（9）总经理指派的其他工作。

6，物业管理方案

这里可以告诉你大概的模块，仅供参考 1、管理公司介绍 2、物业基本概况 3、各专业管理方式 4、费用和预算 5、阶段性达到的目标 6、服务承诺物业管理公司员工定岗定编的数量标准物业管理公司机构的设置根据管理的需要而定，管理及专业技术人员的配备以建筑面积10万平方米计算，大致为：多层房屋配6人，高层大楼配8人，不足建筑面积10万平方米的不少于5人。一、多层住宅物业管理人员的定岗定编标准多层住宅物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置3.6人左右（不包括车辆管理人员），各类人员配置及标准如下： 1、管理人员：主任，总建筑面积10万平方米以下设1人，10~20万平方米，设一正一副，25万以上，设一正二副；助理，总建筑面积10万以下设1人，在10万平方米以上每增加5万平方米增加1人；社区文化设一人，活动中心、场所的值班人员另计；管理处财务相对独立，一般设出纳、会计各一人，但可以兼职；其他人员如资料员、接待员、仓库管理员可根据物业的大小和工作需要来设置。 2、维修员：建筑面积每4万平方米设置1人。 3、绿化员：绿化面积每4000平方米左右设1人。 4、保洁员：每140户设1人。 5、保安员：每120户设1人。 6、车管员：根据道口或岗亭设置，车辆流量大的每班设2人，流量小的每班设置1人，一日3班。二、高层住宅物业管理人员的定岗定编标准高层住宅物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置7.5~7.8人左右（不包括车辆管理人员），各类人员配置及标准如下： 1、管理人员：建筑面积小于5万平方米设主任1名，每增加5万平方米增设副主任1名；助理每350户设1人；社区文化设1人，活动中心、场所值班人员另计；会计、出纳各设1人；其他人员可以根据工作需要设置。 2、机电人员：高层住宅楼宇机电设备设施一般都有电梯、消防、供水、供电设施，要相应配备工程技术人员，建筑面积在3万平方米以上的楼宇每1万平方米配1.5人。 3、保洁、绿化人员：建筑面积每7000平方米左右或90~100户配1人；公共场所或商业场所可适当调整人员。 4、保安人员：每40户配1人或建筑面积3000平方米左右配1人。 5、车辆管理人员：依据岗亭或道口设置，车辆流量大的每班每岗设2人，流量小的每班设1人，一日3班。三、高层写字楼物业管理人员的定岗定编标准高层写字楼物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置15~18人左右（不包括车辆管理人员），各类人员配置及标准如下： 1、管理人员：建筑面积小于3万平方米设主任1名，每增加3万平方米增设副主任1名；助理每2万设1人；社区文化设1人，活动中心、场所值班人员另计；会计、出纳各设1人；其他人员可以根据需要设置。 2、机电人员：高层写字楼要增设空调通风系统，其他类型设备的数量也较高层住宅有所增加，所以对工程技术人员的配备相对要求高且数量多，一般每1万平方米配4~5人。 3、卫生、绿化人员；建筑面积每2500平方米配1人。 4、保安人员：建筑面积每2000平方米左右设置1人。四、其他类型的物业如商业、综合性楼宇可以参考以上人员的定编方法来确定。参考资料：http://hi.baidu.com/13535794950

物业管理方案:1.首先看你的服务对象.哪些是你的业主.2.你的权利和义务.3.你的日常工作安排.4.突发事件的处理.5.要让业主满意,做一份关于业主需要的服务报告!

7，各位帮帮忙现在刚接手物业这块帮忙给个商业区的物业管理方案的范

商业街物业管理方案商铺是指从事具体商业行为的物业。按其经营方式主要为单体经营，集中管理的模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开发商普遍推行的一种方法，管理的好，对培育区域商业中心和商业品牌有重要影响。　　对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售是不够的，还必须成立专门的商业管理公司对商铺进行管理，才能长久发展。　　目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金，归还银行商铺按揭贷款，在这种情况下，开发商对商铺的管理更为重要。如果商铺商业管理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。　　1.0商铺物业管理理念　　商铺是有计划的商业聚集,对商铺进行“统一管理,分散经营”是商铺区别于其他房地产的核心特点。 “统一管理”，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。 “分散经营”，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，商铺的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。　　1.1. 商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。　　为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商铺销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商铺管理公司的管理地位。　1.1.1 “统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。 “品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。　审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。　　“完善的租约管理”指：签定租约、合同关键条款必须进入。　　租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如：　　　承租户的经营业态是受到整个商铺的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）；营业时间的确定；　　承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理；　　为整个商铺促销承担的义务；　　承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制；　　投保范围事宜；　　是否统一的收银等　　1.1.2 “统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。　　由于目前商业竞争激烈，打折降价的促销竞争手段比较流行，以吸引购物者光顾。管理公司应该为商铺策划好1年12个月的营销计划，所谓“大节大过、小节小过、无节造节过”。　　组织策划相关的促销活动，所发生的费用应预先与业主沟通预算，经业主同意后，对实际发生的费用按照承租户销售额的一定比例进行分摊。如果商铺统一收银管理，就能较好地执行按销售额分摊费用。　　1.1.3 “统一的服务监督”有助于经营者间的协调和合作。　　商铺须设立由开发商领导、商业专家组成的管理委员会，指导、协调、服务、监督承租户的经营活动，保证商铺的高效运转。常见的方式有：指导项目：店铺布置指导、促销活动安排；　　协调项目：协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间合作；服务项目：行政事务管理；　　监督项目：维护商铺的纪律、信誉，协助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。　　1.1.4 “统一的物业管理”有助于建筑空间的维护和保养。　　　商铺的物业管理内容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、意外事故处理等。商铺的各项设施的使用频率较高，统一管理有助于对物业设施设备有计划的保养与维修，增加使用的安全性和耐久性。 2.0商铺物业的管理特点 2.1 顾客流量大商铺进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，安全保卫工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半点松懈。同时商场在发生突发事件时，疏散相对较慢。安全管理应特别慎重　　2.2 服务要求高要物业管理服务面向商铺置业人和使用人，向他们负责，一切为他们着想。促进商业物业保值、增值；同时为使用人和顾客营造一个安全、舒适、便捷、优美的经营和购物环境。这是商铺物业管理服务的根本原则　　2.3 管理点分散出入口多，电梯（客梯）、观光梯、自动扶梯等）分散，需要的保洁、保安人员相对较多，管理点分散，管理难度较大是商业物业管理的特点。　　2.4 营业时间性强顾客到商铺购物的时间，大多集中在节假日、双休日和下班及晚间，而平时和白天顾客相对少一些。统一店铺的开张及关门时间有利于商铺的整体形象塑造。开张、关门时间不统一会造成整体商铺经营的凌乱感，无序经营的印象，对顾客产生不良的心理影响。　　2.5 车辆管理难度大来商铺的顾客，有开车的，也有骑车的，大量的机动车和非机动车对商铺周边的交通管理和停车场管理增加了压力。车辆管理好坏直接影响着商场物业管理水平的整体体现。　　3.0商铺物业管理人员配备　　3.1.1商铺管理的人员配备原则是因事设岗、一专多能、精简高效、使业户感觉没有虚职，没有闲人，业户交纳的管理费都用在刀刃上。　　3.1.1.1业户服务部　　设主管一人，可由物业主任兼任。该部主要职能是业户接待与内部管理、下设业户接待员若干名，分别兼任行政人事、文书档案、计划财务、物料管理等职。接待员的多少主要依据于业户服务部的工作时间和工作量，通常每班保持两人便可。　　3.1.1.2维保服务部　　设主管一人，全面负责房屋、设备、设施的运行、保养和维修工作。该部门主要职能是保证商铺不间断地安全运行，使物业保值和升值。维保服务部的作业人员应根据商铺经营服务需要、商铺设备的多少和技术难易程度进行合理配置。　　3.1.1.3保安服务部　　设主管一人，全面负责商铺的门卫、巡逻、监控、消防和车管工作。该部门主要职能使安全防范与消防管理。具体作业人员根据商铺保安的值勤点、工作量和作业班次进行配备。　　3.1.1.4保洁绿化部　　设主管一人，全面负责商铺的室内保洁、室外保洁与绿地养护工作。该部门的主要职责是保洁服务管理和绿化服务管理。具体保洁和绿化作业人员根据商铺保洁范围、保洁面积、保洁频次以及商铺的绿化面积进行安排。　　3.1.1.5经营服务部　　设主管或兼职主管一人，全面负责商铺业户委托给物业管理公司的租赁代理、广告策划及项目开发等经营服务工作。该部门的主要职责是配合业户的经营活动，促进商铺经营销售和物业管理工作。 4.0商铺的物业服务管理　　商铺物业管理包含以下几个方面，我们现对此进行分项描述： 4.1商铺业户服务管理　　4.2商铺装修服务管理 4.3商铺设备、设施维保服务管理　　4.4商铺建筑物的养护及维修管理　　4.5商铺保安服务管理　　4.6商铺保洁服务管理　　4.7商铺绿化服务管理　　4.8 商铺经营服务管理　　4.9 商铺广告管理　　4.10商铺保险管理　　4.1商铺业户服务管理　　业户服务部有两部分工作职能，一是业户服务，二是内部管理。　　4.1.1接待与联系　　接待与联系是业户服务的重要内容之一，是物业管理方为业户、顾客提供服务并与业户、顾客进行交流的窗口。其主要职能与其他类型物业管理的业户服务一样，包括倾听建议和意见，接受投诉，安排维修和回访，收取管理费与内外联系等。　　4.1.2纠纷、投诉接待　　顾客在商铺购物因环境服务因素而来投诉。对物业管理方来说，所有投诉、处理结果都要有记录，作为年终表彰与履行“管理公约”业绩考核依据之一；　　4.1.3报修接待　　商铺铺位的照明或其他设施出问题，对业户营业将造成很大的影响。业户报修，应迅速做记录，填写《维修任务单》，即时派维修工到现场抢修；　　4.1.4走访回访　　接待员的走访内容包括三方面：　　一是听取业户和商铺方对物业管理服务的意见、建议；　　二是对报修后的维修结果进行回访；　　三是对业户的礼仪、形象、环境、广告、装潢等方面的不足之处作出提示、督促改进，晓之以理，动之以情，用实际行动去感化业户，让他们明白：我们所做的一切，都是为了商铺的自身形象，我们的目标是一致的。　　4.1.5内外联系　　商铺内部联系：　　商铺的内部联系包括向业户收取租金、管理费、水电能耗费、铺位的报修抢修费等；向商铺方收取物业管理费、能耗费。商铺服务管理做得如何，必将影响到收缴率的好坏。　　商铺的外部联系　　商铺与街道、居委、警署、消防、劳动、环保、水、电、煤、电信及媒体都有业务上的联系，如处理不好这些关系，会使商铺的经营活动很被动。处理得好，往往事半功倍。　　4.2商铺装修服务管理　　4.2.1装修管理应包含在业户管理中，因管理难度较大，故单独列出论述。装修管理职能主要包括：审核装修申请、签订“装修管理协议”，现场监督管理等。　　4.2.2商铺楼宇的租赁往往以整个层面向外出租，出租后，由承租商依据经营要求，提出装修申请；也有的业主把一个层面装修完毕之后出租铺面。承租商户对铺面只能通过申请批准后作一些小的变动装修，装修管理应做好以下几个方面：　　建立周全、详细、便于操作的管理制度；　　专人负责对工程实行严格的监督；　　选定资质高、信誉好的工程承包商进行装修；　　对装修现场进行监督管理。　　　4.2.3商业铺面制定装修管理规定的要点　　二次装修过程应遵守物业管理处制订的《二次装修施工管理规定》；业户装修需使用电焊、气焊、砂轮、切割机等设备的，应严格遵守《商铺动火申请制度》的各项规定；禁止擅自更改水、电管线及负荷用电；　　装修完毕后，物业管理处根据装修前业户递交的经认可的装修设计图、装修协议，对工程进行竣工验收，如发现有违反装修设计图及装修协议某些条款的，应视情节轻重作不同的处理；　　为了保证业户在装修过程中不损伤楼宇结构等重要部位，装修工程施工方事由物业管理处选定还是由业户选定应视工程涉及的方面来确定，通常分以下几种情况：　　凡涉及电力设备（由铺外的配电架至铺内的终端空气开关箱等）进行增建、改装的；为该层的消防设备（包括消防喷淋装置、管道、警铃等）进行增建或改造的；为该层的电梯、自动扶梯进行增建或改装的，以及电视监控系统、公共天线分布系统等进行增建或改装的，都由物业管理处选定工程实施工方。业户则按工程费用的一定比例支付给物业管理处作为工程监督管理费。　　凡涉及铺面、商号招牌、天花板、墙面、墙壁装饰、内部间隔，水管、排水道、电力装置，通风设备、电话等小规模装修可由业户自行选定工程施工方，也可由物业管理处选定施工方。　　业户递交的装修设计方案所附的图纸，应包括：清楚显示楼层内部间隔的平面图；楼层平面图的正视图、切面图（附铺面、商号招牌的细节）；排水系统的分布图（附由关细节）；电力供应设备分布图及电线敷设简图（附有敷设电线资料及负荷量）；照明设备位置图；假天花的平面，切面图；及其他一些物业管理处或商铺要求提供的建筑细节；装修工期、开工期、防火措施、环保、环卫要求、违约责任、施工期保险等。等等　　4.2.4装修现场监督管理　　在施工过程中，物业管理处应派专人在现场进行管理。管理的内容主要包括3方面：　　对施工人员的管理，以及对工程是否按图施工、按“装修协议”要求和对装潢现场环境卫生（装潢垃圾）进行监督管理。一般建筑施工队的人员情况复杂，大多是临时工，施工方对他们可能也缺乏有效的控制；装修施工与整个楼宇的建筑不同，他通常局限于一个单元或一个楼层内施工，而其他层面则照常营业，如对施工人员无有效管理，势必会影响其他业户的营业活动。对于装修的工程监控主要着眼于施工人员有否严格按认可的设计图纸进行施工，有否违反已签订的“装修管理协议”上的条款，有否违反物业管理处的其他管理规定等，如有违反规定要及时联系，发出“整改通知单”等。如装修时损及商铺的装饰、装置或公用设施，则由业户负责将其修复，直至商铺方满意为止。当然，也可由物业管理处修理，但有关费用则由业户支付。这些管理服务都应做好详细记录，作为竣工验收时的证据或参考。等等　　　　4.3商铺设备、设施维保服务管理　商业物业的日常养护标准较高，维修要求严，其内容同办公楼相似，但其方式不同。商业物业的重点在于各种设施，设备上，因为商业物业设施设备使用频率较其它物业相比是最高的一类，设备、设施养护及维修管理的好坏直接影响经营环境和经营活动的正常运行。一些设备如电梯，自动扶梯等易出故障的设施设备，保证其正常运行主要靠平时养护。　　商铺设备管理主要是防止商铺停电和保证中央空调、自动扶梯的正常使用。商铺供电需要绝对保证，因为一旦停电，漆黑的营业厅将给顾客、商品和营业款带来不安全的因素，对商铺声誉带来不利影响。所以应选派优秀员工，日夜监测电气运行状况和空调系统、自动扶梯的运行状况，一有异常情况及时安排维修，确保电气和中央空调、自动扶梯正常运行。　　商铺设备设施维保管理的具体实施过程与办公项目类似，在此省略。　4.4商铺建筑物的养护及维修管理　　　4.4.1商铺修缮的计划、资金管理。　　为了确保商铺建筑物的完好，应制订完整的修缮制度，编制每年的修缮计划，安排年度修缮投资，经管理处审核后报商铺业委会方审批（大中修要落实资金），检查修缮结果。　　　4.4.2工程性质的确定。　　依据商铺建筑物的损坏程度，将修缮工程大致分为大修、中修、小修三类。　　大修工程是指建筑物主体结构的大部分严重损坏，或有局部倒塌的危险；部分附属设施必须拆换、改装或新装，如上、下水道等。由于大修工程施工场地和安全的要求，通常是经营业户必须停止营业。因此，工期安排和开工前的筹备工作非常重要；中修工程是指建筑物部分损坏，在局部维修中只牵动或拆换少量主体构件，保持原楼宇规模和结构的工程。如楼顶的局部修缮或部分重做面层，加固部分钢筋混凝土梁柱，外墙的全面粉刷装饰等。中修工程影响面为局部，业户装修需使用电焊、气焊、砂轮、切割机等设备的，应严格遵守《商铺动火申请制度》的各项规定；禁止擅自更改水、电管线及负荷用电；　　装修完毕后，物业管理处根据装修前业户递交的经认可的装修设计图、装修协议，对工程进行竣工验收，如发现有违反装修设计图及装修协议某些条款的，应视情节轻重作不同的处理；　　为了保证业户在装修过程中不损伤楼宇结构等重要部位，装修工程施工方事由物业管理处选定还是由业户选定应视工程涉及的方面来确定，通常分以下几种情况：　　凡涉及电力设备（由铺外的配电架至铺内的终端空气开关箱等）进行增建、改装的；为该层的消防设备（包括消防喷淋装置、管道、警铃等）进行增建或改造的；为该层的电梯、自动扶梯进行增建或改装的，以及电视监控系统、公共天线分布系统等进行增建或改装的，都由物业管理处选定工程实施工方。业户则按工程费用的一定比例支付给物业管理处作为工程监督管理费。　　凡涉及铺面、商号招牌、天花板、墙面、墙壁装饰、内部间隔，水管、排水道、电力装置，通风设备、电话等小规模装修可由业户自行选定工程施工方，也可由物业管理处选定施工方。　　业户递交的装修设计方案所附的图纸，应包括：清楚显示楼层内部间隔的平面图；楼层平面图的正视图、切面图（附铺面、商号招牌的细节）；排水系统的分布图（附由关细节）；电力供应设备分布图及电线敷设简图（附有敷设电线资料及负荷量）；照明设备位置图；假天花的平面，切面图；及其他一些物业管理处或商铺要求提供的建筑细节；装修工期、开工期、防火措施、环保、环卫要求、违约责任、施工期保险等。等等　　4.2.4装修现场监督管理　　在施工过程中，物业管理处应派专人在现场进行管理。管理的内容主要包括3方面：　　对施工人员的管理，以及对工程是否按图施工、按“装修协议”要求和对装潢现场环境卫生（装潢垃圾）进行监督管理。一般建筑施工队的人员情况复杂，大多是临时工，施工方对他们可能也缺乏有效的控制；装修施工与整个楼宇的建筑不同，他通常局限于一个单元或一个楼层内施工，而其他层面则照常营业，如对施工人员无有效管理，势必会影响其他业户的营业活动。对于装修的工程监控主要着眼于施工人员有否严格按认可的设计图纸进行施工，有否违反已签订的“装修管理协议”上的条款，有否违反物业管理处的其他管理规定等，如有违反规定要及时联系，发出“整改通知单”等。如装修时损及商铺的装饰、装置或公用设施，则由业户负责将其修复，直至商铺方满意为止。当然，也可由物业管理处修理，但有关费用则由业户支付。这些管理服务都应做好详细记录，作为竣工验收时的证据或参考。等等　　　　4.3商铺设备、设施维保服务管理　商业物业的日常养护标准较高，维修要求严，其内容同办公楼相似，但其方式不同。商业物业的重点在于各种设施，设备上，因为商业物业设施设备使用频率较其它物业相比是最高的一类，设备、设施养护及维修管理的好坏直接影响经营环境和经营活动的正常运行。一些设备如电梯，自动扶梯等易出故障的设施设备，保证其正常运行主要靠平时养护。　　商铺设备管理主要是防止商铺停电和保证中央空调、自动扶梯的正常使用。商铺供电需要绝对保证，因为一旦停电，漆黑的营业厅将给顾客、商品和营业款带来不安全的因素，对商铺声誉带来不利影响。所以应选派优秀员工，日夜监测电气运行状况和空调系统、自动扶梯的运行状况，一有异常情况及时安排维修，确保电气和中央空调、自动扶梯正常运行。　　商铺设备设施维保管理的具体实施过程与办公项目类似，在此省略。