日本如何控制房价，什么是不动产调节税

1，什么是不动产调节税

这个税正在研究中，就是拥有第二套、第三套以上房子的人，每年给国家缴纳房产税。　　参照美国、日本、新加坡等国家的政策。估计会在不久推出意见稿。应该说这才是抑制房价的根本措施。最高的保有税估计会是10%。这样促使拥有多套房的人员为了缴纳保有税就会把多余的房子卖出去，增加市场供应量。降低房子的闲置率。

该税种一直没有施行。

什么是不动产调节税

2，日本当年怎么刺破房价泡沫的

首先日本政府是主动通过连续加息刺破房地产泡沫的，后果是房地产崩溃，稳定了汇率。股市一年就已经到顶。个人觉得主动总比被动好。我们不能因为其结果让日本陷入所谓的失落的多少年，就说日本上了广场协议的当，自废武功。如果站在当时的历史时点上，这是不是就是最优选择，或说最不坏的选择？如果选则其他方式，结果会不会更差？其实日本衰落的根本原因还是人口，老龄化。股市见顶，楼市崩盘都和劳动力人口比例拐点一致。中国已经在这条路上了，区别就是我们能选出一条较好的，迥然不同的路么？而对于经历过的那群房奴们，他们却还在还着高贷，可以说，30年前的人过的的日子是现在所有人都无法想象的，最主要没有人关系他们，任由他们自生自灭，日本这个国家，永远不会看着细节处的人们，只会看着经济大鳄指点经济！

日本当年怎么刺破房价泡沫的

3，限制房价日本人是怎么做到的

原谅我的肤浅，读了几遍，都没有读懂里面的内容，无法让我感动。社会对我的宽容度就反应了社会的健全度。你是我所遇到的触及我灵魂的诗人之一所以我认为只要我认真地活

小城市，跟乡村似的地方，岐阜县，大约140万人民币一套吧。看我附近的房子是这个价格，没什么院子，就是一栋小楼。景色还不错。房子像活动板房，但设施齐全。日本的小房子都这样。

限制房价日本人是怎么做到的

4，日本是如何应对房地产泡沫经济的

　　如何应对房地产泡沫中外专家为房市出谋划策　　有关房地产泡沫的说法很多。一般来讲，房地产价格持续背离长期均衡价格就会出现泡沫。海瑞在会上表示，当人们今天愿意以不现实的高价买房子主要是出于能在将来以更高的价格卖出去的时候，泡沫就出现了。不过，在现实中要确定是否出现了泡沫却非常困难，因为房地产具有不能搬动、流动性不够、市场定价工具不足、没有多种市场指标体系、信息不对称等一系列特性，其价值的判断比较困难。“即使在美国这样的成熟经济体中，做出判断也很难，相比之下，中国就更困难了”，他说。作为一个正处于转轨过程中的经济体，影响房价的各种因素在中国的波动性更大。　　另外，李伏安认为，房地产投资不像股票有对冲产品，缺乏看空的产品，这种情况导致投资代理下的风险转嫁机制非常厉害，容易引起信贷扩张，引发房地产泡沫。价格操纵和政治鼓吹也是导致泡沫形成的典型原因。　　“我们最担心的是泡沫破灭，或形成泡沫”，李伏安强调说。房地产泡沫在什么条件下会破灭呢？他认为主要有3个条件，即银行超额贷款、社会流动资金来源枯竭和人们对市场的预期发生变化，上海并未同时具备这3个条件。因此他认为，去年以来上海房地产价格的下跌不能算是泡沫破灭。同时，此次调整也很少导致房屋持有人出现了真正的资产损失，下跌过程中交易量明显下降，很多人没有恐慌抛售，只是损失了账面价值。“只有到了市场承受不起、大家都亏本卖了的时候，恐慌心理占上风，那时才真正到了泡沫破灭的时候了”，他如是说。　　根据发达国家的经验，海瑞告诉记者，房市即将出现泡沫破灭的迹象包括，首次购房者已无法承担买房负担，房屋出租收益下降到真实成本以下，未出售房屋存量增加等。　　在谈到如何未雨绸缪、防止泡沫发生时，海瑞认为，中国应该借鉴其他国家的经验教训，建立一个健全的住房金融体系和良好、有效的风险防范机制，更好地预测各种风险。同时，还要对房地产周期进行一些研究。房地产市场的发展具有很强的周期性，是可重复的，可以通过周期性分析提前发现问题。在每一个周期开始的过程当中，还应分析纷繁复杂的各种信息。各商业银行则应加强治理结构，增加透明度，并进行压力测试。李伏安则认为，控制泡沫至关重要的首先在于前期融资、供需双方调节和整体市场的平稳方面。从供应方来讲，无论从土地供应、资金供应、开发商资质管理，以及对二手房市场交易的房屋主体的限制政策，都应增加一定弹性，保证他们有一个长期稳定的预期。同时，中国城市化、进入小康社会的目标，一定要通过房产资源的建立、分配和转让这一前提来实现。因此，要尽量降低交易成本，建立明确、透明、稳定的市场规则，实现市场效率最大化。其次，加快产业结构调整步伐也很重要。他说，从金融角度讲，目前最需要调整的是把银行对房地产的直接支持分散到其他渠道，建立一个更加平衡的、多元化的房地产金融渠道和平台，以抵御风险。　　一旦房地产市场出现问题，银行监管当局、银行、税收当局都有可能产生过激反映，这可能会加强或放大泡沫效应，破坏房地产市场。对此，李伏安认为，政府、银行和监管部门应设计一种机制，适当债务赦免、债务展期和挂账。避免出现“个人争相卖房的时候，银行抢着收款、税务局抢着收费“的局面，这只会使问题更加严重。　　在货币政策方面，李伏安表示，对中国房地产市场影响最大的还是利率。“中国老百姓对贷款利率不是那么敏感。实际上，去年以来，贷款利率的提高对提前还贷的影响超过我们的预期，还进一步影响到住房贷款证券化”。海瑞则强调了利用货币政策防止出现房地产泡沫时机的重要性。他说，如果货币政策的介入太晚，或在不必要的时候介入，都会对经济和经济稳定产生很大的负面影响。前者会造成房市泡沫日益膨胀，就像日本在上个世纪80年代末、90年代初所经历的情况一样，房市的大崩溃使日本经济陷入了长达10年的低迷。而后者则会影响房地产市场的健康发展，打击经济增长。

5，为什么莱芜的房价怎么涨的这么厉害啊

房价高的主要原因有两个：一是地方政府热衷拍卖土地，赚零花钱，他们不愿意房价下来的。二是开发商做为经济人，想尽一切办法，赚取最大的利润。房屋也只不过是一种商品，而且现在已经远远超过它的价值和使用价值，现在3000元/平米只是一个市场价值的体现，肯定会降的时候，日本连续跌了尽10年了，美国最近也跌了不少。现在中国政府一方面想控制房价，另一方面很害怕房价出现跌势，会影响经济发展的。但中国的房价会在未来5年左右的时间下

6，日本房地产泡沫时代为何要不惜一切代价保住房价

房子问题事关老百姓的安居和经济社会发展，其重要性自然不言而喻。我国自住房货币化改革以来，伴随着城市化的推进，房地产业得到了快速发展，中国房地产市场也出现了价格飙升之势，甚至远远超出了老百姓的负担能力。虽然近年来政府在有意调控、限制，但房地产市场仍有很大的潜在风险。当前，房地产去库存已成为我国供给侧改革的重要目标。虽然政府连续降低房贷首付比例、上调公积金存款利率，但效果并不明显，地产泡沫仍然很大。地产泡沫是由房地产价格长期快速上涨导致的房地产市场交易价格远超其实际价值的现象。其实这也不是咱们中国特有的泡沫，实际上在最近的几十年里，日本、美国，甚至泰国都出现过影响较大的房地产泡沫，对这些国家的经济造成了巨大危害。日本人的“刮骨疗毒”日本人与中国人在家庭、居住观念等方面具有诸多相似之处，在经济快速发展的过程中，也曾出现过房地产市场过热问题，并经历了房地产泡沫的形成、膨胀及破灭的整个过程，是典型的"前车之鉴"。上世纪八十年代以来，日本经济发展迅猛，房地产价格飞速上涨。80年代东京房地产价格每年上涨幅度都在30%以上，房地产价格快速上涨，导致大量投资、贷款流向房地产行业，在这个泡沫膨胀到一定程度后，随着广场协议的签订，日本经济环境突然发生了变化，泡沫迅速破灭，房地产价格暴跌，日本经济陷入长期萧条，大量金融机构纷纷倒闭，社会失业增多，贫富差距扩大，对日本的经济打击是极其巨大的。当房价越涨越高，实体经济衰退到底线时，日本政府只能采取主动将泡沫刺破的措施，结果就是东京房价在3个月以内暴跌65%。一时间，哀嚎遍野，无数人跳楼自杀。日本人为什么要主动刺破这个泡沫？因为这个泡沫确实维持不动了。连日本的制造业大佬都不去生产，而是投入了炒房中，再不主动刺破这个泡沫，真的要被打回原形了。炒房来发展经济不过是画饼充饥，如果一个国家放弃工业制造，放弃农业，放弃科学研究，只靠发展房地产经济，最终逃脱不了灭亡之灾。房地产泡沫是对经济社会发展的严峻威胁，泡沫会让整个经济社会系统在无形中遭受巨大的风险与损失。日本房地产泡沫破灭，让日本房经济陷入长期低迷。美国人的“转嫁危机”美国房地产泡沫与日本不同，它是次贷危机的衍生品。“次贷”即银行向信用程度较差和收入不高的借款人提供的抵押贷款。在房价不断走高时，次级抵押贷款风险通常较小，一旦贷款人不能按时偿还贷款，银行可以通过处置抵押房产或发行资产支持证券收回贷款。在世纪之交的那几年，美国住房价格上涨了 100% ，人们盲目负债消费，更是推动了房地产业的过度投资。2001年美国电子信息产业泡沫破灭后，美联储通过连续下调联邦基金利率提振经济活力，将利率从598%降至 1.01%，这一举措刺激了房地产市场投机心理，引发房价大幅上涨。2004年以后，美联储为了防止通货膨胀连续 17次提高利率；2007年4月,美国第二大次级贷款抵押公司新世纪金融公司申请破产保护，次贷危机爆发。大量的库存使得房地产价格开始走低，借款人难以还债，贷款人通过拍卖抵押房产不能全额收回贷款本息，贷款违约规模扩大，最终导致现金流断裂，引发了一场世界范围的金融危机。美国房地产泡沫破灭的根本原因在于美国近三十年来加速推行的新自由主义经济政策。这种新自由主义经济政策开始于上世纪80年代初期，内容主要包括:减少政府对金融、劳动力等市场的干预，打击工会，推行促进消费、以高消费带动高增长的经济政策等。一直以来，美国社会存在一种怪象：老百姓的收入在下降，但却越来越热衷于超前消费。这就是自由主义经济学理论所倡导的“重视通过消费促进生产和经济发展”。这种不正常的消费，确实在一定时期能表面上促进生产，但其风险是巨大的。美国的新自由主义经济政策的另一个重要内容是解除金融管制。自80年代起，美国一直通过制定和修改法律，放宽对金融业的限制，推进金融自由化和所谓的金融创新。根据美国的《加恩-圣杰曼储蓄机构法》，储蓄机构可以购买商业票据和公司债券，发放商业抵押贷款和消费贷款，甚至购买垃圾债券。有了这样的法律，有了这样的自由主义经济政策，华尔街的资本变得越来越投机，甚至愿意借款给次级信用借款人。美国普通民众也在利率不断走低，和超前消费文化的影响下，大量不具备还款能力的消费者纷纷通过按揭手段，借钱涌入住房市场。我们知道，房价不可能永无止境的上涨的，一旦没人接盘，肯定涨到一定的程度就涨不上去了。那些涌入房市的人，房子卖不出去，但银行的高额利息不会停止，只能违约，把房子甩给了银行。房子卖不出去，银行要房子有什么用？哪家银行能经得起这样的亏损？所以，次贷危机不可避免的爆发。后面的事大家都知道了，"次贷危机"从2007年开始席卷美国、欧盟和日本等金融市场，给全世界带来的损失是无法估计的。但美国也通过转嫁危机，将整个世界经济拉了下水。这正是他们擅长的。由于美国的国力是世界上最强的，所以美国经济也是最早从这场危机是复苏的。为应对次贷危机造成的负面影响，美国采取宽松的货币政策和弱势美元的汇率政策。美元大幅贬值给全世界，包括咱们中国带来了巨大的汇率风险。美国人就是通过这种手段，挤破了房地产泡沫。中国房地产市场泡沫有多大？目前，中国房地产市场与当年的日本有类似之处。伴随着经济高速增长，中国的经济实力得到了大幅提升，加之中国人生来爱存钱，民间财富积累日益庞大，这块资金也有着极大的投资的需求。因此，房地产成为资金追捧的对象。虽然中国不同地区房地产供求矛盾有着一定的差别，一线城市地价、房价高涨，具有成为投资投机的泡沫风险策源地的风险。但中国目前的城市化水率为不到60%，城市化还具有巨大潜力，对房地产还存在着大量的刚需人群，这一点是与美国的日本不同的。咱们的政府也高瞻远瞩的看到了房地产业存在的问题，2015年以来，央行实行了一系列降准、降息的货币政策，去促进实体经济复苏与增长，银行以及其他金融机构以及居民的资金被循环导入，形成了多方参与支持房地产投资投机的资本运作。在土地供给方面，咱们与美国和日本不一样，咱们实行的是土地公有制。国家现行的土地征用制度、使用权出让制度与土地储备制度的规定，可以使得政府随时对土地供给侧进行调控及干预。所以咱们国家的房价是很高，但不会出现美国和日本那样泡沫被硬挤碎的情况，大家也不用担心了。

7，日本的房地产泡沫破灭于哪年现在有没有复苏情况如何和我的发展

85年广场协议开始日本陷入泡沫经济我们现在的政策是控制房价过快上涨，而不是让房价硬着陆。房价是巨额财政来源的保障，多印的RMB推高房价。个人业余爱好，缺乏系统性哈。你可以自己再研究下。高房价虽然会创造巨额的财政来源，但社会稳定是国家发展的基本条件。在高房价过多的蚕食民富之后，决策层一定会发新政保稳定再补充：个人觉得房价还是有下降的可能性的。因为住房的供应是持续性的，而现在的房价也基本是炒起来的。国家调控房价房价不过快上涨，投机的利润降低，更多的资金会从房市流出，这样房价就会下降。而买房的人也基本都是刚性需求的人。房价更多的都是周期性的变化

8，汽油今年还会涨价吗

肯定还是要涨的嘛！！因为还没和国际油价接轨嘛！！如果向日本看齐的话，油价应该接近10块！！这是早晚的事！到2011年低的话，油价应该涨到8元左右也不要惊讶，预料之中的事！说实话，那些中石化，中石油发表的涨价声明都是ZF的意思啊！要是发改委不同意，他们敢么？？贼喊捉贼，演戏给人看的！所以啊，别指望油跌价，跌1毛腰涨几毛，能指望慢点涨就很不错了！10块以前是不会停止涨的！油价能抑制，房价也能抑制，ZF有这个能力，但是他们不能这么做，对百姓有好处了，对他们没好处！他们才是操盘手！

必须还涨。汽油能涨到10款

不会张了

肯定会涨滴！！！不涨价，发改委也不同意啊

9，日本人要每年交房产税吗

日本从1950年开始征收房产税，在几十年的实践中不断完善形成了一套比较成熟的征收体系和较为完善的减免制度。目前日本与房产相关的税收主要包括不动产取得类课税、不动产保有类课税和不动产转让所得类课税三大类，涵盖了获取、保有和转让不动产的全过程。不动产取得类课税包括不动产取得税、登记许可税、印花税、继承税与赠与税等税种。其中，不动产取得税属于地方税，在不动产买卖、赠与、交换、改建后，所有者均有义务缴纳该税，土地和住宅的不动产取得税税率为3％，非住宅类建筑取得税税率为4％。根据不动产的具体情况，日本还有相应的不动产取得税减免制度。登记许可税是取得不动产者进行登记时须缴纳的一种国税。登记许可税的税率按不动产取得方式不同而有所不同，通过购买获得的房地产税率为2％，同时该项税收也有相关的减税和免税规定。印花税是不动产交易签约过程中产生的国税，税额因签约金额而异。如6000万日元的签约金额需要缴纳的印花税税额为6万日元。继承税和赠与税是不动产接受方缴纳的国税，采用10％至50％的六档累进税率制，不足1000万日元的部分按10％的税率征税，而超过3亿日元的部分其税率则为50％。 1 1 不动产保有类课税主要由物业税和都市规划税两部分组成。物业税是地方税，日本《地方税法》规定，物业税征收对象涵盖土地、建筑和折旧资产（如机械设备等）三类。在房地产领域，物业税征收对象主要是土地和建筑两个部分。目前，日本的物业税标准税率为1．4％，都市规划税的税率上限为0．3％，在具体执行过程中不同地区的实际税率略有差异。物业税在日本地方财税收入中所占比重较大。日本物业税税收从1979年的2．8万亿日元增至1999年的9．1万亿日元，之后一直稳定在每年8．5万亿日元左右。如2005年和2006年的物业税税收分别为8．86万亿日元和8．57万亿日元，分别占地方政府税收收入的45．3％和42．5％。为缓解社会矛盾和体现公平课税原则，日本针对物业税和都市规划税也有相应的减免制度。如根据住宅用地面积大小、建筑新旧程度不同均可获得一定的税收优惠。估价低于30万日元的土地和估价低于20万日元的建筑，免征物业税；政府、皇室、墓地、学校等特殊用途的建筑也免征物业税。正常情况下，在东京市内土地面积为150平方米的两层建筑，土地和建筑的物业税合计为6．8万日元。不动产转让所得类课税是不动产转让或出租获益部分的课税，包括所得税和居民税两种。所得税为国税，居民税为地方税。征收不动产转让税的目的主要是为了抑制炒地、炒房等投机行为，稳定房地产市场。保有五年以上的房地产转让收益所得税税率为15％，居民税税率为5％；保有五年以下的房地产转让收益所得税税率为30％，居民税税率为9％。

**房产购买税费总计，很多人对买房所产生的税费等具体算法不太了解，很简单的算法就是：400万日元（约25万人民币）以上房子价格多加5％左右就可以。比如1000万日元的房子多付5％，1050万就可以了。详细如下：一、买卖时所产生的的一次性税金【房产取得税】日语叫不动产取得税房产取得税是在房产交易时索要交付的税，日本政府对房产交易时一次性征收，流程是先交易后征收。房产取得税税率按房产评价额（固定资产税评价额土地1.5% 建筑3%）征收。【登录免许税】固定资产税评价额土地1.5% 建筑物 2%【印花税】1000万日币以上房产需要支付1万日币的印花税，1000万以下的房产交易为5000日币。二、买卖时所产生的一次性费用【房产登记费】房产登记由专门的司法书士登记，登记费用一般5万日币到10万日币左右，登记费用跟【登录免许税】一起征收。【中介服务费】房产交易时买方需要支付的中介费手续费，中介费手续费由日本国家规定的费率来执行，200万日币以下的房产按5%收费；200万到400日币的房产按4%收费；400万以上的房产按3%+6万日元+（消费税）收费。【管理费】购买公寓时产生的费用，中国叫物业费购买公寓时会产生管理费，也就是国内所说的物业费。物业费一般由房产持有者支付。购买一户建时自行管理不需要支付物业费。购买一栋楼时如果不委托管理公司管理的话，自行管理也不需要支付物业费。买房时请确认管理费。【修缮费】购买公寓时产生的费用购买公寓会产生修缮费，修缮费也由房产持有者支付，修缮费统一管理征收，征收的修缮费用明确的财务清单可以确认。修缮费用于房子公共部分的维修以及上下水道等各种设备的维修。一建户或一栋楼自行管理时就不需要。买房时请确认修缮费。【保险费】购买一栋楼时花费的费用，可以不交。地震保险，火灾保险。三、买卖时每年应交的税金【固定资产税】买卖时每年应交的税金【固定资产税】固定资产税税率按固定资产税课税标准额的1。7%，其中含都市计划税0.3%。固定资产税课税标准额　≠　房产交易价格例 1000万日币左右房价固定资产税可以理解为3万到5万万日币左右。

10，日本或美国金融危机后如何应对房地产泡沫采取了哪些措施急

美国之所以能基本避免住宅价格如同股市一样大起大落,原因是有一套抑制房地产泡沫疯狂增大的机制,其中的重要手段之一就是住房贷款利率。美国的贷款利率几乎是每天都在变动,尤其是美国长期国债收益率的变化,势必影响到固定贷款利率。而长期国债的走势,与美联储短期利率和金融界对长期经济发展趋势的评估等多种因素密切相连,尤其是一旦美国的央行利率发生变化,贷款利率马上跟着调整,这就为中央银行提供了一个非常有利和灵敏的杠杆,借以调控房地产价格走势。其次,美国的炒房代价很高,这就将一般人拒绝在炒房圈之外,大大缩小了炒房人群,压低了房地产泡沫的破坏力。美国人卖房,手续非常复杂,一般要有代理,而买卖各方的代理,一旦成交要从各自的客户手上收走相当于房价3%左右的手续费。以独栋楼接近于全国均价20万美元计算,买卖双方成交后,要向中间代理支出1．2万美元左右的手续费,这还不算买方贷款要支付的2000美元上下的手续费,以及过户前检查房屋、房产注册、房价评估等繁多的小额收费。一般而论,当一栋中等价格的独栋楼最后过户到买方手上,买方要支付的各种明暗费用高达1万美元上下。如此高的费用,严重制约了大多数人炒房。因此,如果大多数美国人都能炒房,房价的起伏波浪将非常巨大。第三,房屋本身的维持费用相当昂贵。拥有房地产就得年年上税,一般税率在1%到1．5%之间,中产阶层的住宅费用一般每年都要在4000美元上下。除此之外,房子还要上保险,因一旦房屋失火或被水淹等,保险公司就要赔款,从而,银行可照常收回自己的贷款,因此,要贷款买房,给房子上保险就成为了放贷银行的第一要求。一般房子每年的保险费也将近1000美元。第四,美国政府的税收政策只对房屋拥有者的第一套住宅倾斜,如贷款利息可以抵税等。如果是非自住房屋,则在贷款利率、出租上税等多方面,都将无法享受第一住房的优惠,从而大幅度增加了投资性住宅买卖和维持的费用,明显降低了房地产投机的吸引力。第五,房子出售后的盈利,自用住宅可享受50万美元的盈利免税,但非自用住宅出售时的盈利就得作为收入纳税。第六,美国关于住宅业的统计非常及时、详细,每个月新开工多少套楼房、不同地区中间房价的月变化指数、房价上升和收入上升对比,以及房价上升和租房费用上升对比指数等等,每天都可在政府及相关网站上查到,且比较准确,这不但给政府决策部门提供了政策调控的重要依据,也增加了民众买房的信息量和透明度,有效地降低了商家炒作或垄断的成分。日本是亚洲率先进入发达国家行列的国度，房地产企业的发展和房地产市场的培育已日趋理性和规范。目前在被人称为亚洲金融中心的东京市中心，相当于上海静安寺的中心区域内，买一套新建的40层高的公寓单元，两间朝南，带停车位的房子，实用面积90平方米(建筑面积达120平方米)，价格不过4000多万日元，合人民币360万元，即建筑面积算每平方米3万元人民币，而日本白领收入相当于上海的五倍，可见上海静安寺的房价之高。然而，日本房地产市场发展到今天这样的情况也是经过几轮发展和调整后逐渐形成的。日本最大一次房地产泡沫发生在20世纪80年代，当时日本的房地产上涨速度飞快，很多投机者利用迅速上扬的股票的账面利润投资房地产，导致房价飙升。最终，由于日本中央银行升息力度的不断加大，在股市崩溃的同时，楼市的泡沫也同时被挤破。随着投资者大量抛售股票以填补土地市场的损失，或者抛售房产以弥补股市损失，促使日本的股市和楼市价格在短期内直线下降，跌至低谷。直到21世纪日本的股市和房市才得以恢复，进入新一轮增长周期。日本房地产泡沫的破灭给世人很多警示，其一是市场经济环境下政府如何做好对房地产市场的风险预测和调控；其二是房地产更多的是用于解决人们的居住和生活的产品，而不应过分看重它的投资回报；其三是避免受高涨的房地产市场的诱惑和吸引，动用高利和高额贷款来购买或投资房地产。另一方面也说明，投资者应该用唯物主义的观念去看待事物，必须对一切财产泡沫背后的神话持怀疑或否定的态度，那个神话就是价格会永远不断上涨。日本政府在吸取教训和重塑房地产业的过程中，推出了三大符合市场发展规律的改革措施：一是通过增加国债来投入建设代价昂贵的公共配套项目，恢复房地产及其他经济部门的活力和提高房地产的附加价值；二是放宽限制，为了刺激经济，日本开始放松对金融行业的诸多限制，帮助投资者建立房产投资信托，主要用于设立商业地产投资的互助基金；三是政府调整了建筑标准以便于开发商的房地产项目开发，比如高度限制，并缩短了建筑方案的审批时间，鼓励节能建材的大量使用。实践证明，这些改革措施的实施为日本的房地产市场注入了资金，增强了活力，减少了再开发的难度，降低了市民进入房地产的门槛，使日本的房地产业迈入了新一轮的可持续发展周期。

最后都破裂了啊。。。日本房地产泡沫破裂后，近10几年来，经济一直停滞不前。美国现在也好不到哪儿去。美国泡沫破裂与格林斯番奉行的低利率政策有关。

美国之所以能基本避免住宅价格如同股市一样大起大落,原因是有一套抑制房地产泡沫疯狂增大的机制,其中的重要手段之一就是住房贷款利率。美国的贷款利率几乎是每天都在变动,尤其是美国长期国债收益率的变化,势必影响到固定贷款利率。而长期国债的走势,与美联储短期利率和金融界对长期经济发展趋势的评估等多种因素密切相连,尤其是一旦美国的央行利率发生变化,贷款利率马上跟着调整,这就为中央银行提供了一个非常有利和灵敏的杠杆,借以调控房地产价格走势。其次,美国的炒房代价很高,这就将一般人拒绝在炒房圈之外,大大缩小了炒房人群,压低了房地产泡沫的破坏力。美国人卖房,手续非常复杂,一般要有代理,而买卖各方的代理,一旦成交要从各自的客户手上收走相当于房价3%左右的手续费。以独栋楼接近于全国均价20万美元计算,买卖双方成交后,要向中间代理支出1．2万美元左右的手续费,这还不算买方贷款要支付的2000美元上下的手续费,以及过户前检查房屋、房产注册、房价评估等繁多的小额收费。一般而论,当一栋中等价格的独栋楼最后过户到买方手上,买方要支付的各种明暗费用高达1万美元上下。如此高的费用,严重制约了大多数人炒房。因此,如果大多数美国人都能炒房,房价的起伏波浪将非常巨大。第三,房屋本身的维持费用相当昂贵。拥有房地产就得年年上税,一般税率在1%到1．5%之间,中产阶层的住宅费用一般每年都要在4000美元上下。除此之外,房子还要上保险,因一旦房屋失火或被水淹等,保险公司就要赔款,从而,银行可照常收回自己的贷款,因此,要贷款买房,给房子上保险就成为了放贷银行的第一要求。一般房子每年的保险费也将近1000美元。第四,美国政府的税收政策只对房屋拥有者的第一套住宅倾斜,如贷款利息可以抵税等。如果是非自住房屋,则在贷款利率、出租上税等多方面,都将无法享受第一住房的优惠,从而大幅度增加了投资性住宅买卖和维持的费用,明显降低了房地产投机的吸引力。第五,房子出售后的盈利,自用住宅可享受50万美元的盈利免税,但非自用住宅出售时的盈利就得作为收入纳税。第六,美国关于住宅业的统计非常及时、详细,每个月新开工多少套楼房、不同地区中间房价的月变化指数、房价上升和收入上升对比,以及房价上升和租房费用上升对比指数等等,每天都可在政府及相关网站上查到,且比较准确,这不但给政府决策部门提供了政策调控的重要依据,也增加了民众买房的信息量和透明度,有效地降低了商家炒作或垄断的成分。日本是亚洲率先进入发达国家行列的国度，房地产企业的发展和房地产市场的培育已日趋理性和规范。目前在被人称为亚洲金融中心的东京市中心，相当于上海静安寺的中心区域内，买一套新建的40层高的公寓单元，两间朝南，带停车位的房子，实用面积90平方米(建筑面积达120平方米)，价格不过4000多万日元，合人民币360万元，即建筑面积算每平方米3万元人民币，而日本白领收入相当于上海的五倍，可见上海静安寺的房价之高。然而，日本房地产市场发展到今天这样的情况也是经过几轮发展和调整后逐渐形成的。日本最大一次房地产泡沫发生在20世纪80年代，当时日本的房地产上涨速度飞快，很多投机者利用迅速上扬的股票的账面利润投资房地产，导致房价飙升。最终，由于日本中央银行升息力度的不断加大，在股市崩溃的同时，楼市的泡沫也同时被挤破。随着投资者大量抛售股票以填补土地市场的损失，或者抛售房产以弥补股市损失，促使日本的股市和楼市价格在短期内直线下降，跌至低谷。直到21世纪日本的股市和房市才得以恢复，进入新一轮增长周期。日本政府在吸取教训和重塑房地产业的过程中，推出了三大符合市场发展规律的改革措施：一是通过增加国债来投入建设代价昂贵的公共配套项目，恢复房地产及其他经济部门的活力和提高房地产的附加价值；二是放宽限制，为了刺激经济，日本开始放松对金融行业的诸多限制，帮助投资者建立房产投资信托，主要用于设立商业地产投资的互助基金；三是政府调整了建筑标准以便于开发商的房地产项目开发，比如高度限制，并缩短了建筑方案的审批时间，鼓励节能建材的大量使用。实践证明，这些改革措施的实施为日本的房地产市场注入了资金，增强了活力，减少了再开发的难度，降低了市民进入房地产的门槛，使日本的房地产业迈入了新一轮的可持续发展周期。

日本如何控制房价，什么是不动产调节税

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