如何进行房价相关分析，如何分析今年的房地产行情

本文目录一览

1，如何分析今年的房地产行情
2，请运用供求关系角度进行分析和预测中国房价走势
3，从法学的角度分析房价问题
4，房地产价格影响因素的实证分析
5，如何用需求与供给的理论来分析房地产价格变动现象
6，如何用spss做房价主成分分析
7，房地产投资分析方法

1，如何分析今年的房地产行情

现在的楼市就是这一个情况了.短时间好转不了.现在做房产.一手楼,二手楼都不好做.经历过之前这资楼市泡沫危机.我也是做房产销售的.近段时间的成交量和年前比起来.相关太远了.现在的购房都几乎都在等待/做房产这行的话要真正好做的话.也要等到这楼市好转以后.估计最少也还要几个月时间.不过在这个特别时期.努力的话一样可以做好.祝你成功.

如何分析今年的房地产行情

2，请运用供求关系角度进行分析和预测中国房价走势

大的方向是，中国人口基数大，人均面积小，城市化水平越来越高。

供求关系是直接影响房价的因素，从这个角度来看，不得不提外来人口，一线城市外来人口一直处于净流入状态，且呈现放大趋势，直接原因是硬件配套设施以及生活质量城镇差距巨大，导致房地产行业始终是供不应求的格局，未来相当长一段时间内一线城市地产格局仍会如此，因此房价下跌的可能非常小。

请运用供求关系角度进行分析和预测中国房价走势

3，从法学的角度分析房价问题

. 国家新政是“遏制房价过快上涨”。国家是要求房价继续上涨，但不要涨得太快。房价下跌不符合国家新的政策，新政本来就是不需房价下跌，但需和谐的温和上涨。有人因生活所需，去市场花100大洋买了一只小猪认养10年，3年后长成可以卖1000大洋的大猪，政府告诉你这猪是它的，不但增值部份你1文钱不能拿，还要再征收你每年把猪养大了的养猪增值税100大洋。就是这种税，呵呵。增值不是房增值，房是每年都要折旧，增值的原因是政府的土地而持续增值的。在国外因土地增值要收地产税（房产税、物业税，什么名称不重要），国外土地是私有化的业主拥有所有权，业主的土地增值了，国外的业主非常高兴，当然愿意交地产税。中国也准备征税，但问题是房是每年都在折旧跌价，中国的土地全部都是国家所有的，老百姓仅仅只有使用权而已。但土地又是持续增值，增值部份也是国家的土地增值，问题是增值部份的物业税向谁征税？政府找政府征收？不可能。找老百姓征收，但老百姓的房在折旧贬值，转而只有转嫁去抬高房的价格，造成房价爆涨。

从法学的角度分析房价问题

4，房地产价格影响因素的实证分析

一、影响房地产价格波动率的主要因素房地产的价格根本上取决于供求关系，而房地产的供给、需求受价格之外诸多因素影响。其中，生产成本是价格之外影响供给的主要因素，人均收入是价格之外影响需求的主要因素。因此，理论上，房屋建筑成本、人均可支配收入影响房屋价格，其增长率必然影响房屋价格增长率。这两个因素是分别从供给、需求角度考虑的，而空置率则综合供求状况进行分析。1、房屋建筑成本增长率。房屋建筑成本是房屋供给的反函数，在其他因素不变时，建筑成本增加，供给减少，导致房价上升，所以，房屋建筑成本增长率是房地产价格增长率的正函数。在分析建筑成本对房价的影响时，不仅要考虑当期建筑成本，而且要考虑前期建筑成本。因为房屋作为大件耐用消费品，从竣工到销售出去，往往需要一定时间。主要有如下原因：①商品房价格昂贵，需要花费一个家庭多年的积蓄，因此在购买时消费者非常谨慎，需要长时间进行决策；②商品房是存在较大差异的商品，消费者有不同偏好，要寻找到自己喜欢的商品房是需要时间的；③商品房隐含的信息多。为了达成交易，开发商需要时间开展营销活动，向消费者传递信息，消费者也要努力搜集信息，避免上当受骗。因此，应考虑当期、前期房屋建筑成本增长率对房屋价格增长率的影响。通常房屋空置一年以内为正常情况，所以本文只考虑前一年的建筑成本及其增长率。另外，由于数据方面的原因，本文以商品房竣工造价替代建筑成本。2、人均可支配收入增长率。人均可支配收入是房地产需求的正函数，在其他因素不变时，收入越高，需求越大，导致房价上升，因此，人均可支配收入增长率是房地产价格增长率的正函数。人均可支配收入增长所导致的房地产需求增长表现在三个方面：一是收入的增长加快积累的增长，使得潜在购买力变成现实购买力；二是收入的增长使得消费结构发生变化，房地产成为重要的消费对象，人们会用更好的住宅替代原有住宅；三是收入的增长导致财富增长，进而对资产需求增加，刺激投机。房地产通常被看作一种资产，非凡是在通货膨胀或其他资产预期收益率较低时，房地产是良好的投机工具。3、空置率。空置率反映了市场供求状况，空置率越大，意味着更多的房屋没有卖出去，在完全竞争条件下，房屋价格会下降，即空置率与房屋价格增长率成反比。然而，首先要明确定义空置率。当前常被采用的计算空置率的方法有三种：第一，全社会空置房面积除以全部住房面积；第二，空置商品房面积除以当年竣工面积；第三，空置商品房面积除以最近三年内竣工面积。计算方法不一样，计算结果自然大相径庭。现行条件下，全部住房存量难以统计，而采取第二种计算方法，波动性会过大，所以本文采取第三种方法计算空置率。

5，如何用需求与供给的理论来分析房地产价格变动现象

当供大于求的时候，房价就会稍微下跌；当供不应求的时候，房价自然会被房地产哄抬上升。 (本问题由中国房采网回复2)

资本市场是配置社会资源的场所,成熟有效的资本市场对于整体经济的健康发展具有不可估量的作用。股票市场和债券市场是资本市场的核心组成部分,深入探讨两者的联动关系对于微观投资者的投资决策和宏观资本市场平稳运行具有很强的现实指导意义。本文从收益率角度出发来研究我国股票市场与债券市场之间的相关性,探求股票市场与债券市场收益率之间联动关系的存在性,联动关系以何种形式存在,以及宏观经济因素对于联动关系的影响,并提出相应的政策建议。首先从理论出发分析了股票市场与债券市场的联动性的机理,并从货币因素、价格因素以及实体经济因素三个角度来分析宏观经济变量对股票市场与债券市场收益率之间联动性的影响。货币因素变量选用利率与货币供给量；价格因素变量选用通货膨胀与汇率；实体经济因素选用固定资产投资与消费。根据理论分析,股票市场与债券市场存在相互影响的机理,主要通过三个渠道相互影响：股票与债券的资产组合配置；商业银行的资产负债结构；实体经济的周期性运行。利率、货币供给量、汇率的变化会导致股票市场与债券市场收益率同方向变动；通货膨胀的变化对股票市场与债券市场收益率的相关性影响不确定；固定资产投资、消费的变化会导致股票市场与债券市场收益率反方向变动。实证分析主要分为两个部分：股票市场与债券市场收益率相关性的存在性研究；股票市场与债券市场相关性的影响因素研究。第一部分实证方法采用建立向量自回归(var)模型,并做脉冲响应函数、方差分解和granger因果关系分析。第二部分实证方法采用协整检验以及向量误差修正模型(vecm)模型进行分析。通过实证分析,结果表明股票市场与债券市场之间确实存在相互影响的关系,但是股票市场与债券市场之间的相互影响较弱。另外还发现,股票市场对债券市场的影响要强于债券市场对股票市场的影响。利率、货币供给量、汇率、通货膨胀、固定资产投资、消费对股票市场与债券市场收益率的联动性均有影响。利率与股票和债券市场收益率存在负的相关性；货币供给量与股票和债券市场收益率存在正的相关性；通货膨胀与股票和债券市场收益率存在负的相关性；汇率与股票和债券市场收益率存在负的相关性；固定资产投资与股票和债券市场收益率存在负的相关性；消费与股票和债券市场收益率存在正的相关性。这些宏观经济因素对两个市场收益率联动性的影响与理论分析基本一致。同时还发现,宏观经济因素对股票市场的影响大于对债券市场的影响。根据理论分析与实证分析,本文得出结论：股票市场与债券市场之间存在相互影响的关系,但是相互作用不均衡；股票市场与债券市场呈分割状态；宏观经济因素影响股票市场与债券市场的联动性,宏观经济因素对股票市场的影响大于对债券市场的影响。最后,根据所得出的结论,笔者就中国证券市场现状以及未来发展提出几点政策建议。

6，如何用spss做房价主成分分析

因子分析1输入数据。2点Analyze 下拉菜单，选Data Reduction 下的Factor 。3打开Factor Analysis后,将数据变量逐个选中进入Variables 对话框中。4单击主对话框中的Descriptive按扭，打开Factor Analysis: Descriptives子对话框，在Statistics栏中选择Univariate Descriptives项要求输出个变量的均值与标准差，在Correlation Matrix 栏内选择Coefficients项，要求计算相关系数矩阵，单击Continue按钮返回Factor Analysis主对话框。5单击主对话框中的Extraction 按钮，打开如下图所示的Factor Analysis: Extraction 子对话框。在Method列表中选择默认因子抽取方法——Principal Components，在Analyze 栏中选择默认的Correlation Matrix 项要求从相关系数矩阵出发求解主成分，在Exact 栏中选择Number of Factors;6，要求显示所有主成分的得分和所能解释的方差。单击Continue按钮返回Factor Analysis主对话框。6单击主对话框中的OK 按钮，输出结果。统计专业研究生工作室原创，请勿复杂粘贴

以下全属个人看法，首先我认为，楼主对主成分分析还没有一个清楚的认知，导致所给的图形就不是最终判断分析的结果。在多元统计分析中，主成分分析是依靠因子分析的结果来进行的。请饶在下唐突，不过确实，楼主的给因子载荷矩阵图是旋转前的因子载荷阵。在因子分析中，因子旋转是非常关键的一步措施，目的就是要使得每个变量仅在一个公共因子上有较大的载荷度。说白了就是让指标在主要成分上一分为二。楼主做的分析有5类主成分，11个变量指标，最终的分析结果是5类关键因子，分别对5类主成分起关键作用。按楼上的回答是错误的，怎么样也是5组关键因子…… 从未旋转的图很明显发现，虽然想要把指标分两类相当容易，一类是正值，一类是负值。但是，载荷度高意味着数值较大（不是绝对值），楼主可以自己分析一下，你给的载荷阵中的正值从0-0.7几不等，把这样的一类指标都归结为对主成分起关键作用是不合理的。负值中同样存在这样的道理，把-0.1—-0.7都归结为对主成分载荷小的指标也太过武断。正常的旋转过后的因子载荷阵会出现某几个因子载荷在0.8以上，这是最终要寻找的结果。所以楼主希望有个正确结果，先做因子旋转吧，把旋转过后的因子载荷矩阵发上来，本人很乐意效劳。顺便提一下因子旋转的操作……其实都在一起…… 在factor analynis对话框下点击rotation选项，选择因子旋转的方式，一般都是最大方差法，选择varimax，并选择display栏中的rotated solution复选框，单击continue，返回主界面。ok~

搜一下：如何用spss做房价主成分分析

7，房地产投资分析方法

　　房地产投资分析方法－销售比较法　　选购目标物业与市场可比物业的单位价格进行比较，这一方法十分简单，但要求市场上有足够多的可比物业。同时，需要考虑物业的不可移动性、独一无二性、客户的偏好、房地产市场不能实现完全竞争等。　　房地产投资分析方法－总租金乘数法　　公式：总租金乘数＝投资价值／第一年潜在租金收入　　投资者可将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业间比较，取其较小者。这一方法未考虑空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。　　房地产投资分析方法－直接资本化法　　公式：总资本化率＝第一年的营业净收入／投资价值　　营业净收入指扣除空置与欠租损失和营业费用后的实际收入。对于住宅来说，营业费用通常为中介费用。该法与总租金乘数法相比，考虑了空置与欠租损失和营业费用，但同样未考虑融资和税收的影响。　　房地产投资分析方法－税前原始股本收益率法　　公式：原始股本收益率＝第一年税前现金收入／初始投资。　　初始投资指总投资额中扣除贷款部分后的自备金。对于大多投资者来说，都存在融资问题。这一方法因考虑了融资的影响而较前几种方法更为完善。　　房地产投资分析方法－租金回报率分析法　　公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价　　这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。　　优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。　　弊病：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。　　房地产投资分析方法－租金回报率法　　公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）　　优点：考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金回报法适用范围更广，可估算资金回收期的长短。　　弊病：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。　　IRR法（内部收益率法）　　房产投资公式为：IRR＝累计总收益／累计总投入　　优点：IRR法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。IRR收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而IRR则是按复利计算。　　不过，通过计算IRR判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来。而未来租金的涨跌是个未知数。惟有一点是可以确定的：市场的未来是不确定的，有升值的可能，也有贬值的可能，只是看升值、贬值哪种可能性大了。所以还要进行投资敏感性决策分析。　　作为投资行为，投资者关注的是收益与风险，通过对IRR的分析发现相关性最高的是房价、租金以及能否迅速出租。由于房价是已知的，于是能否准确预告租金水平及选择投资项目便成为投资成败的关键。　　当然，如果你觉得上面专家的方法太专业，比较复杂，想要知道一个简单的投资公式来评估某物业的投资价值。这里也可以提供一个国际上专业的理财公司评估物业的投资价值的简单方法。据了解，按他们的计算原则，衡量一处物业价格合理与否的基本公式为：　　如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。　　如果该物业的年收益×15年＞房产购买价，则表明该投资项目尚具升值空间。　　还可以有一种更为简单、便捷的方法，虽不是很专业，但适合百姓进行投资选择：　　如果该物业的月租金＝房产每平方米单位价格×物业面积／100，则认为该物业物有所值。　　如果该物业的月租金＞房产每平方米单位价格×物业面积／100，则表明该投资项目尚具升值空间。　　以上是常用的比例与比率法，它有的只需进行简单的预测和分析即可帮助投资者快速做出判断。有的需要进行专业性的投资分析，为投资者进行房地产投资理财。在看一项投资时，投资者有必要多看一些指标以增加可靠性。　　关键字：投资分析