上海市维修资金使用纠纷，二手房维修基金纠纷

1，二手房维修基金纠纷

一般情况下，公共维修基金通常都是业主无偿顺延给客户的。二手房不需要再次缴纳维修基金。过户完毕二手房房产证，买卖双方一起到住房所属物业部门办理维修基金过户。如果卖家要钱，看你们买卖合同约定，有双方签字的合同约定，买家需要支付钱款。无合同约定，买家不需要支付钱款，卖家拒绝配合过户，买家可以起诉维权。(1)房子业主将房子维修基金无偿顺延给下个买家。(2)交易双方经过洽谈客户与业主一同承当这笔费用，即客户付出原业主所交纳房子维修基金费用的50%。(3)交易双方经过洽谈按必定份额付出房子维修基金费用。份额公式为(房子产权年限-原业主所购房子与出售房子的时间差)/房子产权年限。(注：通常房子产权年限为70年)(4)房子业主不同意将房子维修基金无偿顺延给客户也不想按份额与客户分管这笔费用，那么购房者如采购该套房子则需承当原业主最初购房时所交纳的这笔房子维修基金费用。二手房买卖纠纷有几种，处理方式也不一样，分别有：1、一房多卖情形下，多个当事人均要求履行合同的买受人中之一人起诉要求出卖人继续履行买卖合同，出卖人以房屋已转让给他人为由提出抗辩的，法院可以根据案件具体情况决定是否追加其他买受人作为第三人参加诉讼其他买受人另行提起诉讼要求继续履行合同的，应当依据前款原则协调处理。2、当事人先后签订数份合同或签订阴阳合同，对房屋价款和履行方式约定不一致的当事人之间就转让同一房屋先后分别签订数份买卖合同，合同中关于房屋价款、履行方式等约定存在不一致，当事人就此产生争议的，应当依据当事人真实意思表示的合同约定继续履行。对于当事人在房屋买卖中确实存在规避税收征管、骗取贷款等行为的，必要时可一并建议相关行政主管部门予以处理。3、房屋买卖合同履行过程中，一方当事人根本违约的房屋买卖合同履行过程中，一方当事人构成根本违约的，守约方有权解除合同，违约方不享有合同法定解除权。如果因不可抗力或情事变更等原因，致使合同目的无法实现的，合同双方均有权要求解除合同。法律依据:《住宅专项维修资金管理办法》第八条出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。（二）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。《住宅专项维修资金管理办法》第九条业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

二手房维修基金纠纷

2，常见因房屋维修基金产生的纠纷有哪些

房屋维修基金被称为房屋的“养老金”，对于房屋的正常使用以及更新、改造，都到了很重要的作用。但实际上，很多业主虽然缴纳了不少维修基金，但都没能用得上，那么在转让房屋时，是否可以向房屋购买者讨要这笔钱呢？房屋维修基金是许多购房者容易忽略的部分。它实际上包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金。房屋公用设施专用基金简称专用基金，用于物业共用部位、公用设施及设备的更新、改造等项目，不得挪作他用。因签订购房合同时，忽略房屋维修基金，进而引起的纠纷不在少数。那么，常见因房屋维修基金产生的纠纷有哪些呢？一、常见因房屋维修基金产生的纠纷有以下三种情况： 1、买卖合同没有约定维修基金如果双方没有对房屋维修基金进行约定，买方会以为维修基金是免费赠送的。房屋维修基金和购房款其实是两个法律概念，购房款中并不必然包括维修基金。维修基金的享用人是房屋的产权人。目前没有明确规定说，卖房时随同房屋一并转让的维修基金一定得按实际金额由买方承担，但若卖方在转让时向买方索要维修基金，卖方应当支付给出卖人相当于维修基金的价款（按实缴额的剩余额计算）。 2、卖方口头承诺赠送维修基金有些卖房者在一开始谈的时候会口头承诺赠送房屋维修基金。但口说无凭，任何未在合同中明确的口头协议都是不确定的。如果卖方出尔反尔，购房者又拿不明确出证据，则会对自己很不利。 3、合同中没有明确维修基金赠与金额有的卖方会在合同中表明赠送房屋维修基金，但没有明确赠与金额。如果遇到维修基金未缴纳或未全部缴纳的二手房，买卖双方就会产生分歧。买方以为维修基金是全额赠予，卖方则会理解为仅赠帐户中现存的维修基金，涉及利益问题，双方都只会从自身利益出发。由于国家并无关于房屋维修基金由谁承担的明确规定，完全由双方协商确定，所以在签订房屋买卖合同时，买卖双方应白纸黑字约定清楚。是否赠与？该由谁交？该交多少？都要明确写在合同中。还有需要特别注意的一点是，如果房屋维修基金缴存人与产权人不一致，将会导致在维修资金使用过程中出现许多麻烦。所以在房屋买卖合同中，买卖双方应约定好及时办理房屋维修基金过户。根据《住宅专项维修资金管理办法》规定，房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。受让人应当持住宅专项维修基金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。如果维修基金发票丢失，业主可以到房地产档案馆去调取底联并复印，再保留一个复印件。

常见因房屋维修基金产生的纠纷有哪些

3，上海市商品住宅专项维修资金管理办法2010修正

第一条　（目的和依据）　　为了加强本市商品住宅专项维修资金的管理，保障商品住宅及其相关公共设施的正常维修、更新，根据《上海市住宅物业管理规定》，制定本办法。第二条　（适用范围）　　本市行政区域内商品住宅专项维修资金（以下简称专项维修资金）的设立、使用和管理，适用本办法。第三条　（管理部门）　　上海市住房保障和房屋管理局（以下简称市住房保障房屋管理局）是本市物业管理的行政主管部门，负责本办法的组织实施。区、县房屋管理部门是本辖区物业管理的行政主管部门，依照本办法对专项维修资金的设立和使用进行监督管理。第四条　（专项维修资金的设立）　　新建商品住宅应当设立专项维修资金，首期专项维修资金由房地产开发企业和购房人交纳。第五条　（专项维修资金专户的开立）　　业主委员会成立前，专项维修资金由物业所在地的区、县房屋管理部门代为监管，本息归业主所有，任何单位和个人不得使用。　　区、县房屋管理部门应当与本市商业银行（以下称专户银行）签订委托协议，开立一个本辖区专项维修资金的专户。　　专项维修资金专户的开立，应当以一个物业管理区域为单位，按每幢住宅立帐，并分列每套住宅单元的分户帐；一幢住宅有两个或者两个以上门号的，按门号立帐，并分列每套住宅单元的分户帐。第六条　（首期专项维修资金的交纳标准）　　新建商品住宅的房地产开发企业和购房人，应当按照下列标准交纳首期专项维修资金：　　（一）配备电梯的住宅，房地产开发企业按照每平方米建筑面积成本价的4％交纳；不配备电梯的住宅，房地产开发企业按照每平方米建筑面积成本价的3％交纳。　　（二）配备电梯的住宅，购房人按照每平方米建筑面积成本价的3％交纳；不配备电梯的住宅，购房人按照每平方米建筑面积成本价的2％交纳。新建商品住宅每平方米建筑面积成本价，由市住房保障房屋管理局和市物价部门核定。第七条（首期专项维修资金的交纳时限）　　新建商品住宅的房地产开发企业和购房人应当按照下列规定的时限交纳首期专项维修资金：　　（一）房地产开发企业应当在办理新建商品住宅所有权初始登记前，按本办法第六条第一款第一项的规定，将该新建商品住宅的专项维修资金存入专户银行。　　（二）购房人应当在办理房地产权转移登记前，按本办法第六条第一款第二项的规定，将所购商品住宅的专项维修资金存入专户银行。　　（三）业主委员会成立时尚未出售的商品住宅，房地产开发企业应当在业主委员会成立之日起15日内，按本办法第六条第一款第二项的规定交纳专项维修资金，存入专户银行。新建商品住宅的房地产开发企业和购房人在办理新建商品住宅所有权初始登记、房地产权转移登记手续时，应当向房地产登记机构提交专户银行收款凭证。第八条（首期专项维修资金交存情况的核查和公布）　　区、县房屋管理部门应当定期核查首期专项维修资金的交存情况，并每年公布一次。第九条（专项维修资金帐户的开立）　　业主委员会成立后，应当与本市商业银行（以下称开户银行）签订委托协议，开立一个物业管理区域的专项维修资金帐户。专项维修资金帐户的开立，应当按每幢住宅立帐，并分列每套住宅单元的分户帐；一幢住宅有两个或者两个以上门号的，应当按门号立帐，并分列每套住宅单元的分户帐。第十条（开立专项维修资金帐户提交的文件和资料）　　业主委员会开立专项维修资金帐户时，应当提交下列文件和资料：　　（一）开户申请书；　　（二）业主委员会成立的备案文件；　　（三）业主分户清册；　　（四）业主委员会主任、副主任私章和业主委员会财务专用章的印鉴；　　（五）物业管理服务合同。　　前款规定的业主分户清册由区、县房屋管理部门经核对后向业主委员会提供。业主分户　清册的格式，由市住房保障房屋管理局会同有关部门制定。业主委员会委托物业服务企业办理开户手续的，还应当提交书面委托书。第十一条（专项维修资金的划转）　　业主委员会开立专项维修资金帐户后，应当通知区、县房屋管理部门，由区、县房屋管理部门将专项维修资金专户中已收取该物业管理区域首期专项维修资金的本息划转至业主委员会的专项维修资金帐户。

上海市商品住宅专项维修资金管理办法2010修正