来深圳发展就不受限制了，就可以无限发展。深圳外溢红利的第一站，依然是东莞，至于你说外溢的红利，第一应该是产业红利，东莞不用早就是深圳的后花园，看了很多关于深圳房地产未来发展的评论，大家一致认为，深圳房地产在未来有可能出现上涨，以华为为代表的深圳企业之所以表现颇佳，在于深圳是一个“最快实现创意的地方”。
1、如何看待深圳房地产发展？
看了很多关于深圳房地产未来发展的评论，大家一致认为，深圳房地产在未来有可能出现上涨。并且列举了地理优势，位置优势，各种优势，但是很多人忽略了一件事情，那就是为什么数他长不到天上去。这就决定了房价，他不可能一直涨下去，如果你的年纪小，那么日本的面积更小，为什么它的房价没有那么高？如果你觉得地理位置好，为什么迪拜的位置在沙漠之中，他价格还那么贵。
所以说很多人想象中与现实中有巨大的差距，首先我们来看深圳房价通过上图我们可以看到，深圳市区当前挂牌数量为4.8万套，挂牌市值是3000649.6亿元。而近一个月平均价格每平米为65,906，今天成交价格为61,022元每平米，这就说明深圳的房价已经出现了下跌，而未来上涨的概率微乎其微，通过挂牌的套数，我们就已经发现，4.8万套房子，短时间内很难消化。
由于当前互联网的发展，每个人都不可能再去一些发达的城市发展，比如说从事金融行业的投资者，他们完全有可能在家里面连着网，在电脑上就可以完成工作，再比如说自媒体，网商等等一系列工作都可以在农村的家里面完成，完全没有必要跑到大城市去购买一套房子。其次我们通过供给和关注度来分析通过上图我们可以看到攻击基本保持不变，但关注度降低，
现在又临近年关，每个人手中都有多余的资金，为什么不会选择在深圳这个地方进行购房？这其中的道理我相信不言自明。最后我们通过深圳，房价需求度来看通过上图我们明确的可以看到，在深圳房地产价格需求当中，3万元的价格是当前需求最高的，而平均价格却在5万元左右，所以说深圳房地产的价格将会出现回落，综合来看，所有的需求和供给是相匹配的。
2、湾区人口红利爆发期！谁是深圳外溢红利第一站？
别老是人口外溢外溢，能外溢的人口，本身跟这个城市的粘性就不强，比如深圳说，来了就是深圳人。你都外溢了，你还算深圳人吗？你这个问题，我相信你有答案，深圳外溢，第一梯队东莞，第二梯队中山、惠州，至于你说外溢的红利，第一应该是产业红利，东莞不用说，早就是深圳的后花园。其次是惠州仲恺，据仲恺区经济发展局统计，2017年以来，仲恺区招商联席会通过的重点项目里面，有53宗来自深圳，约占总项目比例超过50%，
深圳是惠州仲恺高新区引进高端产业及创新资源的主要源头。因为，深圳有成熟的创业环境，仲恺有充足的载体资源，可以实现“深圳孵化、仲恺产业化”，仲恺跟惠阳相比，产业更为丰富，富有创新力。最后是中山马鞍岛，跟前面两者相比，马鞍岛目前建设还处于原生态状态，需要漫长的时间等待。因此深圳外溢红利的第一站，依然是东莞，
3、为何中证红利和深圳红利的指数温度差别那么大？
因为这两种指数的编制规则不同，所以成本股不同，自然就会有不同的表现。下面我分别介绍一下：中证红利指数中证红利指数是由中证指数公司发布的指数，而中证指数公司又是由上交所和深交所联合出资兴办的指数公司，所以中证红利指数的指数代码有两个，分别是000922和399922，2004年12月31日为基日，以1000点为基点。
中证指数有限公司编制规则：中证红利指数的成份股是在沪深300的成份股中选择，主要满足以下条件：1、过去两年连续现金分红且每年的税后现金股息率均大于0。2、过去一年内日均总市值排名在前80%，3、过去一年内日均成交金额排名在前80%，我们知道沪深300可是两市市值最大，流动性最好的前300只股股票，属于规模指数，而中证红利指数就是在这个300支股票中，挑选满足条件的股票，在以过去两年的平均税后现金流股息率进行排名，取前100名的股票作为其成分股进行编制而成的指数。
