珠海并不是珠海人民的珠海，而是全国人民的珠海。简单来目前局面主要是珠海房地产自身的独特性导致，一直以来珠海房产都是以外销为主，在疫情之前，外地客户几乎买走了珠海6至7成的住宅产品，因此，珠海房产界有个说法深入人心，相比前两年，珠海楼市在一片火爆之中，购房者抢着摇号买房的局面，如今的珠海楼市不论价格还是选择空间，都已经极具优势，但唯一缺失的就是市场信心。
1、我去！16个月卖不完，珠海人，都不买房了吗？
感谢邀请，这个问题很有意思，我也正想说一说，先说结论吧，目前，珠海商品房正处于历史上少见的供大于求的局面，且目前来看，这一局面还没有得到扭转的契机。供应持续，但外地购房者来不了最近有没去公布了珠海市商品房的去化周期，已经达到了今年的16个月，或许很多人对这个周期没有啥概念，这样来解释吧，印象中去年同期珠海商品房库存周期在6至10个月之间，而现如今，平均去化周期几乎延长了近一倍，
简单来说，目前局面主要是珠海房地产自身的独特性导致，一直以来珠海房产都是以外销为主，在疫情之前，外地客户几乎买走了珠海6至7成的住宅产品，因此，珠海房产界有个说法深入人心：珠海并不是珠海人民的珠海，而是全国人民的珠海。正是基于全国的广阔购房市场，因此珠海虽作为三线小城市，其房价却长期雄居全国前十，即便目前市场持续低迷，但珠海市2021年住宅均价依然位列全国第11名。
房价低迷，成就了刚需购房的春天就以我发布这条问答的时间（2022年5月下旬）举例，目前珠海楼市已经历了近十个月的低迷，却依然看不到市场拐点的出现，在此情况之下，虽然整体去化周期再依旧在延长，但不可否认的是，市场上依然有人购房，依然有成交，依然有网签，那么是什么人在这种局面之下还愿意贷款买房呢？据漫谈珠海走访市场了解到，近期珠海销量较好的楼盘主要集中在斗门区、金湾区和唐家北围片区，而在这些片区的热销楼盘中，主要以低价刚需型产品为主。
换言之，在目前外地购房者无法到来之际，珠海本地的刚需购房者成为了市场主力，漫谈珠海认为，本土刚需可以作为市场的风向标或参照物，因为本土刚需购房者往往对价格十分敏感，是否值得入手？是否降价到位？是否是最好的时机？本土刚需心里最清楚，他们比外地来的投资客更加理性、更加保守、更加谨慎。可以说，2022年这一波房产低迷的行情为无数刚需购房者创造了极佳的购房窗口，
而从目前珠海市场的价格表现来看，主观判断部分区域的一手房价格已回落至三年前，也就是疫情初始之前的价格状态。这种局面在历史上也非常罕见，或许在未来也难得一见，相比前两年，珠海楼市在一片火爆之中，购房者抢着摇号买房的局面，如今的珠海楼市不论价格还是选择空间，都已经极具优势，但唯一缺失的就是市场信心。漫谈珠海认为，不论是刚需购房者还是房产投资者，但凡对于未来珠海经济乃至全国经济依然抱有信心，并具备购房资格和经济实力的人，目前都是一个难得的入手好时机，
2、珠海还有173个楼盘没卖完，卖不完怎么办？还会涨吗？
其实大家要明白一种情况，什么叫时间成本，就是有些事，你放得越久，在销售价格不变的情况下，他的成本就越高。现在在国家房住不炒和平稳发展的主调下，想大涨，难！就拿这173个楼盘来说吧，一般项目都会去做预算，如果原来的预算周期是3年内清盘，那么这3年里就会计算好支出和收入的时间拆点，一般按照这样下来是没有什么问题的，开发商都会有一定的利润比例，
但是如果中间出现了销售拆点的变化，时间拖长了或者是一直卖不完的话，那么成本就会随着时间的增加而增加，会增加那些呢？第一是人工成本，因为项目未完成，所以开发商的工程部、财务部、营销部和行政部这些主要部门都还会有人在，那就要每个月都要发工资。第二是利息成本，现在开发房地产，大家都知道都是以银行贷款的形式来做的，如果卖不出就回不了款，就算银行不追你本金，但银行利息还是要还啊，
第三是物业成本，如果项目已经交付卖现房了，就到物业公司管理收费的时候了，业主买了的当然由业主交，但一般没卖出去的物业也是要收物管费的，因为在前期签物业公司回来的时候都会有约定（开发商没想过卖不出去的），那这部只能是开发商来付，就算打拆了也是要给的。所以时间越久，时间成本就越高，那么开发商都想快速销售的原因你知道了吧！！。
