重庆市物业招标管理办法，重庆市物业管理办法

1，重庆市物业管理办法

第一章　总则第一条　为了规范物业的使用、维修和管理服务活动，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，创造和保持整洁、安全、舒适的居住环境，根据国家法律、法规的有关规定，结合重庆实际，制定本办法。第二条　本市行政区域内的物业管理适用本办法。第三条　本办法所称物业，主要指房屋以及相关的公共设施。　　本办法所称业主，是指物业的所有权人。　　本办法所称使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。　　本办法所称物业管理企业，是指接受业主或者业主委员会委托，根据物业管理服务合同进行专业管理服务的企业。第四条　物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业专业管理服务相结合的原则。第五条　市房地产行政主管部门主管全市物业管理工作，负责组织实施本办法。区县（自治县、市）房地产行政主管部门依照本办法的规定对本辖区物业管理进行管理监督。　　建设、规划、市政、公用、园林、交通、公安、物价、邮电、供气、供水、电业等有关行政管理部门按照各自职责，协同实施本办法。第六条　市房地产行政主管部门对物业管理的主要职责是：　　（一）贯彻执行国家、市有关物业管理法律、法规、规章和政策；　　（二）负责物业管理企业的资质审查；　　（三）负责物业管理人员的上岗培训；　　（四）制定物业管理合同、公约等示范文本；　　（五）监督、指导物业管理活动；　　（六）参与制定物业管理收费标准；　　（七）对违反本办法的行为实施处罚。　　区县（自治县、市）房地产行政主管部门对物业管理的主要职责除本条第一款第（一）、（五）、（六）、（七）项外，还应履行以下职责：　　（一）指导组建业主委员会，并实施登记管理；　　（二）对使用公约、业主公约、物业管理合同的签订、中止、终止进行备案管理；　　（三）受理对违反本办法行为的投诉。第二章　管理组织与职责第七条　实施物业管理的区域，应当成立业主委员会。　　业主委员会由业主大会或者业主代表大会选举产生，业主委员会委员应由业主担任。业主委员会每届任期2年至3年，可以连选连任。　　业主委员会自选举产生之日起15日内，应向所在地的区县（自治县、市）房地产行政主管部门登记。第八条　业主委员会应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责：　　（一）召开业主大会或者业主代表大会，报告物业管理的实施情况；　　（二）与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理服务合同；　　（三）审议物业管理企业制定的年度管理计划和物业管理服务的重大措施；　　（四）听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理各项规章制度的执行；　　（五）协调物业产权人、使用人与物业管理企业之间的关系。第九条　设立物业管理企业除应当符合有关法律、法规的规定外，还应当具有管理物业所需的管理机构和专业人员。其中具有经济类、土建与水电等专业工程类中级以上专业技术职称的不少于3人，有物业管理上岗培训合格证的不少于3人。　　物业管理企业应当按照规定向市或者注册地的区县（自治县、市）房地产行政主管部门申领物业管理资质证书。　　外地物业管理企业在本市从事物业管理服务的，应当申领本市物业管理资质证书，办理工商登记，方可从事物业管理。第十条　物业管理企业应当严格履行物业管理服务合同，接受业主委员会和业主、使用人和房地产行政主管部门以及有关管理部门的监督。第三章　管理服务的方式与内容第十一条　业主或者业主委员会应当委托一个物业管理企业管理物业。　　建筑结构相连或附属设施由若干业主共有或共同使用的房屋和构筑物，应当委托同一物业管理企业管理。第十二条　物业管理企业接受委托从事物业管理服务，应当与业主或者业主委员会签订物业管理服务合同。　　物业管理服务合同应当载明下列主要内容：　　（一）业主委员会和物业管理企业的名称、住所；　　（二）物业管理区域的范围和管理项目；　　（三）物业管理服务的事项；　　（四）物业管理服务的要求和标准；　　（五）物业管理服务的费用；　　（六）物业管理服务的期限；　　（七）违约责任；　　（八）合同终止和解除的约定；　　（九）当事人双方约定的其他事项；　　物业管理服务合同的期限为2年至3年。物业管理企业应当自物业管理服务合同生效之日起15日内，将物业管理服务合同报物业所在地的区县（自治县、市）房地产行政主管部门备案。

重庆市物业管理办法

2，前期物业管理招标投标管理暂行办法

物业管理的前期介入早在我国物业管理的发展初期就被引入房地产的开发建设之中，且已收到良好的效果，现今，许多房地产开发商越来越重视与物业管理企业间的前期合作，也为日后物业的售后服务与长效管理打下了良好基础。然而前期物业管理招标投标又有什么办法呢？前期物业管理第一章总则第一条为了规范前期物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，制定本办法。第二条前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业和行政主管部门对物业管理招投标活动实施监督管理，适用本办法。第三条住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。国家提倡其他物业的建设单位通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。第四条前期物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理招标投标活动的监督管理。省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理。直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理。第六条任何单位和个人不得违反法律、行政法规规定，限制或者排斥具备投标资格的物业管理企业参加投标，不得以任何方式非法干涉物业管理招标投标活动。第二章招标第七条本办法所称招标人是指依法进行前期物业管理招标的物业建设单位。前期物业管理招标由招标人依法组织实施。招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际要求不符的过高的资格等要求。第八条前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒介上发布招标公告，并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布免费招标公告。招标公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。第九条招标人可以委托招标代理机构办理招标事宜；有能力组织和实施招标活动的，也可以自行组织实施招标活动。物业管理招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守本办法对招标人的有关规定。第十条招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。招标文件应包括以下内容：（一）招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等；（二）物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等；（三）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等；（四）评标标准和评标方法；（五）招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点等；（六）物业服务合同的签订说明；（七）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。第十一条招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交以下材料报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案：（一）与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；（二）招标公告或者招标邀请书；（三）招标文件；（四）法律、法规规定的其他材料。房地产行政主管部门发现招标有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正。第十二条公开招标的招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知，以及需要投标申请人提供的企业资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料。第十三条经资格预审后，公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。第十四条招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。第十五条招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。第十六条招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。对投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。第十七条招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。招标人设有标底的，标底必须保密。第十八条在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。第十九条通过招标投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。第三章投标（以上回答发布于2013-05-14，当前相关购房政策请以实际为准）更多房产资讯，政策解读，专家解读，点击查看

前期物业管理招标投标管理暂行办法

3，重庆市物业管理条例全文

重庆市物业管理条例是重庆市地方法规管理条例，已于2009年5月21日经重庆市第三届人民代表大会常务委员会第十次会议通过，于2009年10月1日起施行。　　总则　　第一条为规范物业管理活动，维护业主、使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等法律、行政法规，结合本市实际，制定本条例。　　第二条本市行政区域内物业管理及相关监督管理活动适用本条例。　　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。　　第三条市房地产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理。　　区县(自治县)房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理。　　市和区县(自治县)价格、规划、土地、建设、市政、公安、工商、民政部门及其他有关行政管理部门按照各自职责，负责本行政区域内物业管理活动的监督管理及物业管理区域内的行政管理工作。　　第四条街道办事处(乡镇人民政府)负责指导本辖区内业主大会成立及业主委员会的选举工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区建设的关系。　　居(村)民委员会协助街道办事处(乡镇人民政府)做好物业管理相关工作。　　第五条　　鼓励物业服务企业加入物业服务行业协会，交流物业管理经验。物业服务行业协会作为物业服务行业自律组织，应当制定行业行为规范，调解物业服务企业纠纷，推动物业管理健康发展。　　房地产行政主管部门应当加强对物业服务行业协会的指导和监督。　　第六条实行物业管理联席会议制度。　　物业管理联席会议由街道办事处(乡镇人民政府)负责组织召集，由区县(自治县)房地产行政主管部门、居(村)民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等各方代表组成。　　物业管理联席会议主要协调解决下列事项：　　(一)业主委员会不依法履行职责的问题; 　　(二)业主委员会换届过程中出现的问题; 　　(三)履行物业服务合同中出现的重大问题; 　　(四)提前终止物业服务合同的问题; 　　(五)物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题; 　　(六)需要协调解决的其他物业管理问题。　　管理区域　　第七条物业管理区域根据物业的建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共有或共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共有、共用的，应当划定为一个物业管理区域;但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。　　第八条新建物业在出售前，建设单位应当根据本条例第七条的规定划定物业管理区域，并向物业所在地的区县(自治县)房地产行政主管部门备案。区县(自治县)房地产行政主管部门认为建设单位划定的物业管理区域不符合本条例第七条规定的，应当自收到备案申请之日起三十日内书面通知建设单位重新划定。　　建设单位在销售物业时，应当将经备案确认的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。　　第九条已经建成并交付使用但未划分物业管理区域的，需要实施物业管理时，由街道办事处(乡镇人民政府)参照本条例第七条的规定，在征求相关业主意见后，划定物业管理区域，并报区县(自治县)房地产行政主管部门备案。　　第十条对物业管理区域划定有异议的，物业所在地的区县(自治县)房地产行政主管部门应当根据本条例第七条的规定和商品房买卖合同的约定，在征求物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)、相关业主、居(村)民委员会的意见后确定。　　业主　　含业主大会及业主委员会　　第十一条业主可以设立业主大会，并由业主大会选举产生业主委员会，但同一个物业管理区域只能设立一个业主大会。　　业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会履行下列职责：　　(一)制定和修改业主大会议事规则和管理规约; 　　(二)选举、补选或罢免业主委员会成员; 　　(三)决定业主委员会的必要经费及来源以及经费管理办法; 　　(四)撤销或者变更业主委员会超越权限的决定; 　　(五)选聘和解聘物业服务企业，确定物业服务合同的内容; 　　(六)决定提出改建、重建建筑物及其附属设施的申请; 　　(七)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他职责。　　第十二条不设立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。　　未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区，可以由街道办事处(乡镇人民政府)，在征求该住宅区业主意见并取得过半数业主书面同意后，指定物业所在地社区居(村)民委员会代行本条例规定的业主委员会职责。　　第十三条一个物业管理区域内，物业出售并交付使用的建筑面积达到该区域建筑物总面积的百分之五十以上，业主可以召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会，并于会前告知物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)。　　第十四条占物业管理区域内业主总人数百分之二十以上的业主书面要求召开首次业主大会会议的，物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)应当组织召开。　　第十五条街道办事处(乡镇人民政府)应当在收到告知或者申请后三十日内通知建设单位报送物业建筑面积、物业出售时间、业主清册等材料，并负责核实材料和指导成立首次业主大会会议筹备组。　　建设单位应当在收到街道办事处(乡镇人民政府)通知后十日内报送材料，并协助成立筹备组。　　筹备组成员由业主代表、街道办事处(乡镇人民政府)和建设单位派员共同组成。　　第十六条筹备组应当做好下列筹备工作：　　(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容; 　　(二)参照市房地产行政主管部门制定的示范文本，拟订业主大会议事规则和管理规约草案; 　　(三)确认业主身份，确定业主人数和业主所有的物业专有部分建筑面积; 　　(四)拟订业主委员会委员产生办法，确定候选人名单; 　　(五)召开首次业主大会会议的其他准备工作。　　业主委员会委员候选人由筹备组推荐，三十名以上业主也可以联名推荐委员候选人一名。筹备组应当审查委员候选人资格并确定候选人名单。　　前款第(一)项至第(四)项的内容应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式在物业管理区域内公示。业主对业主身份、业主人数或者专有部分建筑面积提出异议的，筹备组应当予以复核并告知提出异议者复核结果。　　第十七条业主拥有物业的专有部分建筑面积按所持房地产权证记载的建筑面积计算;对已出售但未办理房地产权属登记的物业，按商品房买卖合同确定的建筑面积计算。　　业主人数按房地产权证数计算，一个权证计为一个业主人数。对已出售但未办理房地产权属登记的物业，业主人数按商品房买卖合同数计算，一个合同计为一个业主人数;对未出售的物业，建设单位计为一个业主人数。　　第十八条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。　　同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当提前就业主大会会议拟讨论的事项征求其所代表的业主的意见。凡需投票表决的，业主赞同、反对或者弃权的意见应当经本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。　　第十九条业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。　　业主大会对本条例第十一条第(六)项规定的事项作出决定的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;业主大会对其他事项作出决定的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。　　第二十条业主大会会议由业主委员会组织召开。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，并邀请物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)和居(村)民委员会参加。　　占总人数百分之二十以上的业主以书面形式要求召开业主大会临时会议时，业主委员会应当在三十日内组织召开。业主委员会不组织召开的，街道办事处(乡镇人民政府)应当责令业主委员会限期组织召开。业主委员会逾期不组织召开的，占总人数百分之二十以上的业主要求街道办事处(乡镇人民政府)组织召开的，街道办事处(乡镇人民政府)应当在收到申请后三十日内组织召开。　　第二十一条业主委员会是业主大会的执行机构。成员人数由业主大会决定，但不得少于五人，应当为单数。每届任期不超过五年，可以连选连任。　　业主委员会设主任一名、副主任一至三名，业主委员会主任是业主委员会的代表人。主任、副主任由业主委员会在业主委员会成员中推选产生，并由业主委员会罢免。　　第二十二条业主委员会实行候补委员制。候补委员的名额和产生程序由业主委员会委员产生办法确定。　　候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。　　第二十三条业主委员会成员应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表，并符合下列条件：　　(一)具有完全民事行为能力; 　　(二)热心公益事业，责任心强，具备一定组织能力; 　　(三)按期履行交纳物业服务费、物业专项维修资金等业主义务; 　　(四)本人、配偶以及直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业工作; 　　(五)具备履行职务的健康条件和文化水平。　　第二十四条业主委员会应当自产生之日起三十日内，持下列文件向物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)备案，并同时在物业管理区域内公示：　　(一)业主委员会名称和业主委员会主任、副主任、委员名单; 　　(二)业主大会议事规则; 　　(三)管理规约; 　　(四)业主委员会办公场地、联系电话。　　业主委员会备案事项发生变更的，应当按照前款规定重新备案和公示。　　第二十五条业主认为业主委员会公示(备案)事项的产生过程违反程序或者存在弄虚作假等情况的，可以向物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)申请要求核实，街道办事处(乡镇人民政府)应当在收到申请后三十日内，根据核实情况作出处理决定。　　第二十六条业主委员会需要刻制印章的，应当持备案证明按照国家有关规定到公安机关批准的单位刻制业主委员会印章，并按照管理规约、业主大会议事规则和有关规定使用印章。　　第二十七条业主委员会应当履行下列职责：　　(一)制定业主委员会工作制度; 　　(二)召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况，公示业主大会决定; 　　(三)代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订、变更或者解除物业服务合同; 　　(四)组织并监督管理规约的落实; 　　(五)公示物业专项维修资金使用情况，组织或者参与物业共有部分维修、更新、改造的竣工验收; 　　(六)每半年公示一次业主委员会工作经费等使用情况; 　　(七)及时了解业主、使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同; 　　(八)协调业主、使用人与物业服务企业的关系; 　　(九)根据业主大会的决定，代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼或者仲裁; 　　(十)配合相关部门，做好维护物业管理区域秩序的相关工作; 1 2 ;

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