如何拍卖房价，司法拍卖房产的费用怎么算法院拍卖房价格低

来源：整理时间：2022-12-09 01:47:16 编辑：今日头条手机版

1，司法拍卖房产的费用怎么算法院拍卖房价格低

除个人所得税按3%算，其它与一般房产过户费用是一样的。税费约为房产拍卖成交价的10%（卖方：个人所得税3%（房产证大于5年的免）、营业税5.5%（房产证大于2年的免），买方：契税1.5%，其它过户税费约数百，以上税点均按小于144平方米的普通住宅计算）。

法院委托拍卖的房产一般第一次拍卖以评估价为保留价，第一次流拍后可以按规定下浮，所以是否比市场价格低要看评估价是多少。200万元以下按最高法院规定收取成交额5%的佣金。

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2，法院拍卖房子价格

法律分析：人民法院司法拍卖房产一拍结束后的规定是（1）竞买人应当向人民法院交纳保证金。保证金的数额一般不低于评估价或者市价的百分之五。（2）竞买人凭银行进账单及人民法院财务收款凭证到拍卖机构办理竞买手续；交纳保证金人数不足两人的，不得举行拍卖会；拍卖成交后，买受人交纳的保证金充抵价款，其他竞买人交纳的保证金在三个工作日内退还法律依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十七条财产被查封、扣押后，执行员应当责令被执行人在指定期间履行法律文书确定的义务。被执行人逾期不履行的，人民法院应当拍卖被查封、扣押的财产；不适于拍卖或者当事人双方同意不进行拍卖的，人民法院可以委托有关单位变卖或者自行变卖。国家禁止自由买卖的物品，交有关单位按照国家规定的价格收购。

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3，法院拍卖房产流程怎么走

1.评估价格评估价格是拍卖的前置程序。法院应当委托依法成立、具有相应资质的资产评估机构对其进行价格评估。2.确定和委托拍卖机构对拍卖机构的选定，应依照相关规定和最高院作出的统一由法院技术处委托的规定办理。3.发布公告与展示标的拍卖机构接受法院委托严格按照法律的规定和合同的约定进行拍卖公告和拍卖展示。4.确定拍卖保留价在拍卖会召开之前，法院应当以评估价格为基础确定拍卖保留价并告知拍卖机构。拍卖保留价应等于或低于评估价，不能超出评估价。拍卖保留价是拍卖成交的最低价限，拍卖的最高应价低于保留价的，不得成交。如第一次拍卖无人竞买，法院根据市场情况，确定再次拍卖的保留价。5.举行拍卖会举行拍卖会时，法院一般应派员到场监拍，并将拍卖情况记入笔录；拍卖机构亦可邀请公证员到场进行公证。

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4，怎样能买到法院拍卖的房子

　　“我们每个月大概卖出10多处受法院委托进行拍卖的房产。”北京天问国际拍卖有限公司（下称“天问公司”）总经理季涛告诉记者。在日益有价无市的房地产市场，每月10多处的销售额无疑是很多专门做二手房交易的房地产中介都希望达到的目标，而天问拍卖公司在北京并不算是规模最大的房地产拍卖公司。　　法院委托拍卖房地产是法院在执行过程中委托拍卖公司对相关房产进行强制拍卖。在拍卖前，法院会委托独立的专业评估机构对该房产价值做出评估，确定拍卖底价后，由拍卖公司具体负责拍卖过程。　　然而，作为一种非主流的房地产交易模式，房地产拍卖对于大部分普通购房者来说还是件很陌生的事情，它何以能成为二手房市场交易新宠呢？记者在走访中发现，为我们大部分业外人所不了解的是，拍卖房在交易成本和销售价格上具有得天独厚的优势。　　低至七折的价格　　13800元/平方米！这是上个月天问公司受法院委托在拍卖北京朝阳区高档楼盘棕榈泉国际公寓两处房产时的成交价格。某网站房产频道显示，在2006年2月份最后一次更新资料时，该楼盘均价为19500元/平房米，其2003年开盘时的均价已是11000元/平米。　　照此计算，该拍卖价格仅为市场价格的7折，而这还没有算上今年上半年以来北京房地产价格整体上涨的因素。　　“拍卖房的价格都会比市场价格低一些。目前北京的拍卖房价格相当于市场价的8.5折吧，而南方的城市比如广州、上海等地拍卖房市场比较成熟，而且人们对于二手房没有偏见，拍卖房价已高达市场价的9折或以上。”天问拍卖公司的负责人季涛向记者分析说，在两三年前，由于对二手房消费观念没有转变，加上房源比较差，在北京法院拍卖房的价格甚至会低至7折以下。　　不过，随着目前房地产市场的水涨船高，法院拍卖房交易正日渐活跃。　　“现在房源越来越好了，很多都是从未入住过的新房，这吸引了很多个人买家。”季涛说，目前参与竞买的买家主要是中介公司和个人买主。　　房地产市场的强劲走势，让很多中介公司在参与竞拍时都带有一种明显的“收房”心态，“不论地段，不论户型，基本上觉得价格合适就出手了。”一位拍卖师告诉记者，中介公司的竞拍者往往比较看重价格因素，一旦觉得“转手就有得赚”，就会豪气出手，因为他们有庞大的营销网络和营销队伍，所以地段、户型等缺点他们都可以自行克服。　　而个人买主往往是有实际需求的，一旦觉得房子合适，即使价格高一点，立马也会出手。不过在已成交的交易中，个人买家却比较少，“因为一般的拍卖房都是一次性付清款项，这让很多个人买家望而却步。”季涛分析说。　　3%的成本差　　与销售价格低廉紧密相连的是卖家的利益。卖家为何同意以折扣价格卖房子呢？　　“法院强制执行是一方面因素。”一位拍卖公司的人士告诉记者，由于无力偿债等因素遭法院对其资产的强制执行。这种情况比较容易发生在房地产市场不景气的时候，但是在目前如日中天的房地产市场，很多人之所以情愿被法院“强制执行”是出于成本的考虑。　　今年6月1日，国家税务总局所发的《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》开始生效。　　这意味着，如果房主选择通过市场化的手段比如选择中介把房子转手出去，在缴纳5%的营业税和1%的转让收入的个人所得税外，还需要付给中介公司2%左右的服务费，此外，房主还需要不厌其烦地承担“散户”看房的打扰。　　“法院拍卖的房产是不用缴纳营业税的，严格来说，也不用缴纳个人所得税。”季涛说，对于卖家来说，尽管要承担法院诉讼费和评估公司和拍卖公司的相关服务费用，但是这所有的费用加起来远远低于房屋交易价格的5%，季涛表示。　　相比之下，即使在价格上略有所让步，在房主看来，通过法院拍卖房产仍不失为一种极好的避税方式。　　“这样很可能会导致一些炒房者故意有钱不还债，让债权人起诉后由法院将其房地产拍卖，从而避开政策的限制。”一位分析人士认为。

5，房屋拍卖技巧

不少人对于房产拍卖都很感兴趣，但是由于不太清楚相关拍卖的方法和技巧，所以很容易错过自己中意的拍品。以下就是在拍卖前后以及拍卖时值得关注的几个技巧：　　第1招，参加拍卖的人必须要对市场行情有所了解，可以事先做做功课。　　分析：据了解，目前不少竞拍者都比较理智，如果超出自己心理价位的都不会出手，宁愿等待下一次机会。对此，业内人士表示，如果是司法强制性拍卖的房产在价格上弹性较大，会出现适当降价的情况；但是某些由个人委托的房产，很容易出现流拍一次之后，委托人取消委托的情况。　　建议：如果感到拍卖价格合适的，应该在适当的时候出手。所以，建议竞拍者还是事先做好功课，对拍卖的房产有一个全面的认识，免得错过了中意的房屋。　　第2招，希望能够在拍卖场上淘到物美价廉的房屋的购房者，应该要多多留意一下相关信息。　　分析：按照惯例，在房产交易行情普遍比较清淡的时期，拍卖行内很容易出现不少价格较低的房产拍品。　　建议：平时多多关注各个拍卖行的公告。　　第3招，在进行拍卖之前，对拍品进行一个全面的了解。　　分析：拍卖行里的每套房产拍品都是不同的，所以不能单单从价格上判断其性价比。　　建议：竞拍人一定要进行实地察看，是对房产类型拍品作一个了解的最好方式。　　第4招，中意的拍品，争取第一个举牌。　　分析：目前由于很多房产拍卖品的价格都比较低，而且竞拍者的心理价位更低，所以很多房产拍品一旦到达了竞拍者的心理价位，那么很少会有人愿意加价。　　建议：如果竞拍者十分中意某样拍品，不妨可以采取第一个举牌的方法，争取站稳竞拍中的有利位置。　　第5招，加价上的学问，明确一口一口加价与一步到位的区别。　　分析：由于现在部分房产拍卖会上会出现个别房屋竞拍激烈的现象，往往需要前后加价好几次。业内人士表示，不妨采取前阶段慢慢加价，等接近心理价位的时候果断出手的方式。　　建议：比如一套房产拍品，其每次加价每平方米100元，那么在开始的时候竞拍者应该采用每次每平方米100元的方式加价；而在快接近市场普遍的心理价位的时候，那么竞拍者可以采用每次加价每平方米200-300元的方式，以保证一步到位，能够拍到自己中意的拍品。

债权人地位是平等....不会因为提起而变成优先受偿人..到时候拍卖所得是平均偿还给所有债权人..应该不会采用过户给债务人...而是折价拍卖...多余的钱仍旧归你老公..不足的再用其他方式偿还...如果你能在拍卖之前还清申请查封人的债务..就不会失去房屋了

这个技巧对卖家有好处吧买家就求着没人跟你抢就行了

没什么技卡的，价高者得，现在社会都用钱说话

6，法拍房如何交易

购买司法拍卖房法拍房拍卖房的流程最近不少朋友对法拍房有兴趣，但又不了解细节，一、购买法拍房流程（1）竞买人应当向人民法院交纳保证金。保证金的数额一般不低于评估价或者市价的百分之五。（2）竞买人凭银行进账单及人民法院财务收款凭证到拍卖机构办理竞买手续；交纳保证金人数不足两人的，不得举行拍卖会；拍卖成交后，买受人交纳的保证金充抵价款，其他竞买人交纳的保证金在三个工作日内退还。（3）拍卖成交后，拍卖机构制作拍卖成交确认书及拍卖报告。拍卖成交确认书对付款时间、拍卖财产的交付等严格按约定或者法律规定执行。拍卖报告应包括拍卖公告、拍卖须知、竞买情况、拍卖结果、成交确认、拍卖笔录等详细情况及相关副本。（4）拍卖机构应在拍卖成交后三个工作日内，向人民法院对外委托管理部门移交拍卖成交确认书、拍卖报告及相关材料，对外委托管理部门在接到拍卖成交确认书、拍卖报告后三个工作日内将拍卖成交确认书、拍卖报告及相关材料移送业务部门。（5）拍卖成交后买受人应当在人民法院规定的期限内将价款全部汇入指定的账户。（6)支付拍卖机构佣金。佣金包括了工作人员前期调查、寻求客户、组织拍卖等发生的实际费用，拍卖机构不再另行收取其他费用。（7）买受人全额交付价款后，业务部门应在十个工作日内制作出裁定书，送达买受人，并在裁定书送达后十五个工作日内办理拍卖财产的交割手续。至此，一套拍卖的过程就算完成了。归纳起来，主要流程就是：获知拍卖信息→拍卖登记→交纳保证金，取得竞拍人资格→参加拍卖→成交→支付房款→办理产权证→交房。二、购买拍卖房产需要交的税费契税：买受人承担，居住房屋个人首套1%（90平米以内）1.5%（90平米以上）、单位3%，二套3%各个城市收费标准都不一样。合同印花税：买受人承担，0.03%;权证印花税：买受人承担，5元/本;交易手续费：每平方米3元，全部由开发商承担;登记费：买受人承担，住房每套80元、非住房每套300元;1：2000地籍图每幅120元;抵押登记费：纯公积金贷款100元，组合贷款及商业贷款200元;公证费：50万元以下部分，按房价的0.3%，不足200元按200元计;50万-500万按0.25%;贷款保险费：买受人承担，贷款额X0.05%X贷款年限。预告登记费用：50元每件。三、购买法院拍卖的房子过户需要的材料1、拍卖成交确认书2、登公告报纸3、拍卖行营业执照副本复印件4、拍卖行法人身份证复印件5、法人身份证明6、法人授权委托书7、法院委托拍卖行的拍卖委托书复印件（2份）8、协助执行通知书9、买受人的身份证四、如果法院拍卖的房产没有办理房产证，购买后是否可以顺利办证？一般情况下，法院拍卖的房屋都是取得合法产权的，但有时法院也拍卖暂时未取得产权的房屋或在建工程，这种情况下拍卖的房屋也是可以购买的，但法院拍卖或变卖的房屋能否办理产权证取决于房屋在变卖或拍卖之前的产权情况。如果该房屋在法院查封之前属于合法登记的房产且手续齐全，是可以依据法院的协助执行通知书办理房产证的。如果拍卖或变卖的房屋在法院查封之前就没有办理房产证或初始产权登记，且没有办理的原因是原产权人存在违法行为或不具备产权登记的条件，政府主管部门不予登记的，这种情况购买查封的房屋是不能办理房产证的，但如果原产权人不存在不能办理产权登记的情况只是因为不具备行政机关要求的条件而无法办理的，那么在具备条件后或法院通过强制执行手段使之能办理产权登记的，购买人也是可以办房产证的。法拍是国家正规的拍卖形式，随着越来越多的法拍房子流入市场，人们对于法拍的知识应该更加熟识。五、网络上说的法拍房种种风险（真与假）法拍房之前的事情跟竞拍人没有任何关系，唯一最需要解决的事情就是租户，大额税费，老赖。所以拍之前需要委托专业的司法拍卖中介人员进入调查。不仅仅能规避风险，还可以帮你做贷款，包装流水。二套做成首套。通过合法途径帮你省税费等等。因为法拍房99%都是有租约的，法院不承认租约但也不管，向网络上传之前的种种风险那都是在吓唬想购买法拍的人群，因为在以前都是现场竞拍，大家都知道是谁在竞拍，还没开拍大家就已经商量好了，比如（路人甲说你们别出价我这边拍成了给你们每人2万或者有更多的，如几十万那种。）所以很多法拍房因此大部分都是底价成交。对国家还是被起诉人都是种很大的损失，现在大部分都是网络竞拍，法拍房也越来越规范了，所以也就没有了串标和私下达成协议等违规操作。

7，如何拍卖房产

目前房屋居住着属于善意第三人，法院执行不得侵犯善意第三人的利益。法院只能执行部分房产。因此一般做法是与第三人协商，先行拍卖房屋部分房款抵偿现居主人，剩下的执行。

个人通过拍卖市场取得的房屋拍卖收入在计征个人所得税时，不能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，统一按转让收入全额的3%计算缴纳个人所得税。同时，个人财产拍卖所得应纳的个人所得税税款，由拍卖单位负责代扣代缴，并按规定向拍卖单位所在地主管税务机关办理纳税申报。如果是拍卖房屋的话，到拍卖行要办理的手续相对多，还需要宣传拍卖信息等方面的成本费用，不过“拍卖房屋的涉及时间会很短，属于快速变现，但价格却有可能不高”。法院拍卖的房产是不用缴纳营业税的,严格来说,也不用缴纳个人所得税。季涛说,对于卖家来说,尽管要承担法院诉讼费和评估公司和拍卖公司的相关服务费用,但是这所有的费用加起来远远低于房屋交易价格的5%,季涛表示。相比之下,即使在价格上略有所让步,在房主看来,通过法院拍卖房产仍不失为一种极好的避税方式。

支付部分放款也要看情况而定。你可以参考一下《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》里的相关规定。第十六条被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。第十八条被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。查封只是保全的手段，不是查封就一定会拍卖的。如果你的情况不够上述法律的条件，在房产被强制拍卖了后，你只能向卖家追偿，当然这是最坏的结果。

这事主要取决于执行员，没过户就是被执行人的财产，居住的人的房款，可以由他自己向被执行人要，与这个案件无关。如果执行员怕人闹事，就会以居住人以交房款，从形式上已属于居住人所有为由，不对房产进行执行。

由该人向原房主主张返还房款，可由拍卖房产价值分担。

8，试谈如何确定房地产拍卖底价

摘要：随着社会改革的不断深入，商品拍卖也成为市场经济发展的关键，并在市场发展中发挥出了重大的作用，尤其是近些年拍卖产品的种类不断增加，更有很多房地产企业参与到拍卖当中，而对房地产拍卖底价的评估也成为房地产拍卖的关键，因此，相关的会计人员必须尽职尽责做好拍卖底价的评估工作。关键词：房地产拍卖底价评估前言拍卖的房地产项目与正常的商品房之间有着很大的区别，近些年房地产项目的拍卖发展越来越快，相互之间的差异性也越来越大，其中拍卖底价的评估是正常房地产出售所不具备的，而且，拍卖底价的评估对房地产的拍卖具有至关重要的影响，下面进行详细的分析。一、房地产拍卖底价评估报告应遵循的原则房地产拍卖过程中，底价评估报告极为关键，而且，会计人员在对房地产拍卖底价评估报告拟定的过程中，其合理性将直接影响着房地产拍卖底价评估的有效性，因此，会计工作人员在拟定房地产拍卖底价评估报告的过程中，需遵循着以下几方面原则。①房地产拍卖的底价不允许随意更改；②房地产拍卖底价的确定，需要由专业的法定房地产评估机构来完成，而且，在这个过程中要求评估人员需严格按照法定程序进行；③评估机构人员应充分掌握房地产拍卖底价对房地产整个拍卖过程的重要性，不仅仅是作为起拍价的重

一件拍卖品能否成功的拍卖与其底价即保留价的确定至关重要。众所周知，即使是一件珍贵紧俏的物品，若底价奇高，也是很难卖的出去，正所谓“曲高和寡”。若底价极低，则会损害委托人的利益。房地产作为拍品亦如此。要确保拍卖成功，就必须在实施拍卖前，科学合理的确定拍卖底价。那么，如何做到科学合理的确定房地产拍卖底价呢？结合自己从事房地产拍卖的实践活动和房地产特性，从以下几个方面做粗浅的阐述。　　实地勘察，洞察瑕疵在确定房地产拍卖底价方面有的采取委托估价机构评估确定，有的根据委托人的意见确定，有的则采取委托人与拍卖人协商确定。总之，不管采取何种方式确定拍卖底价，都要求拍卖师对拍卖房地产了如指掌，对其价值和市场价格做到心中有数，要做到这一点就要求拍卖师必须亲自进行实地勘察。主要做好以下几方面的工作。　　1．文绘制草图，查看四至界点，建筑面积，结构，层数，用途，看产籍档案、所有权证与实物三者是否完全相符。　　2．分部分项进行测查，鉴定成新，对基础、主体、屋面及内外装饰、设施等损坏程度做详细记录，以掌握构成拍卖房地产的价格的内在要素状况和瑕疵。　　3．观察户外景观，周围自然环境，了解房地产所处区域人文环境，交通状况、市政基础设施，繁华程度等影响房地产价格和供需关系的外部因素。　　4．了解拍卖房地产的经常性费用缴纳情况，如煤气费，采暖费，维修费以及其他税费，拍卖师只有对上述诸方面进行详细了解记录，进行综合分析，才能对拍卖房地产做到洞察瑕疵，只有洞察瑕疵才能在洽谈确定拍卖底价时处于有利地位。　　评估测算，做到心中有价　　作为一个专业从事房地产拍卖的拍卖师，经过现地实勘，掌握了详实的第一手材料还远远不够，他必须具备初步的建筑经济知识，能够进行一般的建筑成本概算。而且要了解本地乃至全国房地产市场状况和行情。最好他能够是一个房地产评估方面的行家里手，这样，才能应用自己具备各方面的综合知识和掌握的第一手材料对将要进行拍卖的房地产进行评估测算。这里要强调的是对不同结构，不同用途，不同区域的不同拍卖时点的房地产要采用不同评估方法进行评估测算。　　下面就测算房地产拍卖底价的常用方法简述如下。考试大　　1．对于任何一宗房地产拍卖底价的评估测算，最基本的方法是成本估法，它是一种以建造房地产所需耗费的各种费用之和为主要依据，再加上一定的利润和税费，扣除折旧因素来确定房地产价格的，它是生产费用价值论的产物，用这种方法测算所得房地产价格，是房地产最低值。但房地产的拍卖价格往往反映房地产现时市场价格，因此仅用成本估价法来确定拍卖底价是不科学的，也是不易被委托人接受的，它只能作为拍卖师心目中的一个最低参考值。要科学合理地测算房地产拍卖底价，还必须辅之以其他估价方法进行综合评估。　　2．最能反映拍卖房地产现时市场价格的评估方法当属市场比较法，它的理论依据是房地产交易市场中的类比替代原理，也就是在测算房地产拍卖底价时，将拍卖标的房地产与在近期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，用已经发生了交易的类似房地产既知价格相比照，对交易的时间因素、区域因素、个别因素等进行分析，综合修正，测算所得价格即为该房地产拍卖时点的市场价格。应用这一方法测算评估，要求拍卖师掌握足够数量的真实的交易实例。有条件的可以收集整理建立房地产市场交易实例资料库，以备测算底价之用。值得注意的是，应用市场比较法，虽然适合任何类型的房地产拍卖底价的测算，但因为市场是动态的、随机的，所以要随时间的变动而进行时间价值的修正。有时市场不确定因素导致测算结果偏高，不利拍卖成交，因此在拍卖实践中经常采取成本法和市场比较法测算的均值下限作为拍卖师心目中的基本保留价。　　3．对于一些特殊的拍卖房地产，如地处繁华黄金地段的商业用途房地产的拍卖底价，用成本法评估测算结果与实际市场价值大相径庭，相差甚远。且市场交易实例可比性不强，人们对拥有这样的房地产预期未来的价值和收益又十分看好。在这种情况下，最佳的拍卖底价测算方法莫过于采用收益资本化法对拍卖房地产进行评估测算，以使其在实施拍卖时实现其最高价值。

我不会~~~但还是要微笑~~~：）

9，怎么进行房地产拍卖

房地产拍卖的委托一般需提供下列有关证明文件： 1. 房地产拍卖标的的产权证; 2. 产权人身份证明或企业法人营业执照; 3. 法定代表人证明书和法人授权委托书; 4. 对拍卖房地产有处分权的证明文件; 5. 产权证上标明是共有的，需出具共有证书及出具其他共有人同意出售的经过公证的委托书; 6. 拍卖房地产的详细资料，包括权属、位置、数量、面积、性质、使用年限和当前使用情况、地图等; 7. 其他有关证明资料或房地产交易管理部门要求提交的其他文件; 8. 至于私产，如果拍卖委托人是受托人，要出示房地产的权利人出具的经过公证的委托文件。二拍卖房地产标的确认和调查拍卖行应对委托人提供的产权证明、有关文件批文、证明材料进行进一步核实、取证，并进行现场勘察。文件和资料核实内容主要包括： 1. 拍卖标的与所提供的房地产权利证明是否一致，产权档案所标明产权人与产权证上产权人以及卖房人是否一致; 2. 产权来源是否清楚，如新建、翻建，是否有规划、用地、施工管理等单位的批准文件，是否领有新证; 3. 房地产面积是否与房地产测绘部门出具报告一致; 4. 产权证中”他项权利”一栏是否存在抵押登记或租赁权登记等其他权利登记; 5. 是否有被司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利的文件; 6. 是否有他人声明对该房地产享有权利的文件; 7. 是否有产权证丢失的记录;现持产权证是原证，还是新证;是否登报声明; 8. 是否有关于产权纠纷的记录，处理情况如何; 9. 是否在拆迁范围，在被冻结和禁止买卖的范围内; 10. 土地来源和变更情况，包括用地性质、划拨、出让、转让、土地使用年限和剩余使用年限、用途变更及其他。三接受委托、签定委托拍卖合同具备接受拍卖委托条件后，应按照的要求，结合所拍卖房地产标的的特点签定委托拍卖合同，对有关事项进行明确规定。一般房地产委托合同应包括以下内容： 1. 委托人、拍卖行的名称、住所、法定代表人、代理人; 2. 委托房地产的名称、坐落、土地面积、建筑面积、用途及使用年限等; 3. 拍卖房地产的交付方式、价款的支付方式; 4. 拍卖费用条款、佣金及其支付方式; 5. 拍卖方式和期限; 6. 拍卖程序中止和终止的条件; 7. 违约责任; 8. 签约日期和合同的有效期限; 9. 拍卖底价; 10. 其他需要约定的条款。四房地产估价及底价确定 1：房地产估价具体工作如下： (1) 选择房地产估价机构及对估价师的资格进行确认; (2) 提出估价目的; (3) 与评估机构签定委托评估协议，提供评估所需的资料; (4) 与评估师一道现场看房，获取评估所需的现场资料; (5) 评估师出具评估报告。 2：拍卖底价和起拍价确定拍卖底价确定的主要依据是： (1) 卖标的房地产估价报告。评估报告应该由具有资质和经验的房地产评估机构出具; (2) 双方对影响房地产价格的一般因素、区域因素和个别因素加以分析。这些因素的分析对确定房地产拍卖标的的底价、起拍价和加价幅度也是有益的; (3) 拍卖行的经验 (4) 在与委托人共同对估价报告和各种因素进行客观、科学的分析，并在取得一致意见的基础上，确定拍卖底价和起拍价。五发布拍卖公告，组织接待竞买人公告信息内容应包括： (1) 委托人、拍卖行的名称、住所、法定代表人、代理人; (2) 拍卖的时间、地点; (3) 拍卖房地产的基本情况：1：委托房地产的名称、坐落、土地面积、建筑面积、用途及使用年限等;2：拍卖房地产的使用、占用或租赁情况;3：产权性质 (4) 拍卖房地产转让后应交纳的税费; (5) 竞买人的条件; (6) 竞买保证金; (7) 拍卖方式; (8) 其他需要公告的事项。六现场拍卖阶段拍卖行、竞买人按公告的时间、地点，以正常的拍卖程序、规则对拍卖房地产进行公开叫价。应价最高者为买受人;反之，拍卖行宣布不成交并撤回拍卖标的。七产权过户现场竞买成功后，一般情况下，买受人应立刻交纳成交价一定比例的款项作为定金，并在拍卖行的协助下与委托人签定拍卖房地产的转让合同书,协助买卖双方做好房地产权属转移和登记等各项工作，以最后取得房地产产权证书或房地产交易管理部门窗口受理单为止拍卖过程才告最终结束。看了“”的网友还看了：交通事故赔偿权利人有哪些离婚诉讼中的举证期限是多久二级乙等医疗事故有哪些情形企业如何债权债务风险防范各等级工伤赔偿标准和待遇协议离婚后可以要求重新分割财产

1、成本法 (1)成本积算法，即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。 (2)重置成本法，它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发(或建设利润)得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。 2、市场比较法挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例(已成交的或评估过的、具备正常报价的)与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。这种方法具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。 3、剩余法房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价=土地使用权价值+房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。这种方法常用于房屋或土地的单项估价。 4、收益法不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同，根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法。房地产价值=房地产纯收益÷收益还原利率。 5、假设开发法对于一个未完成的房地产开发项目(纯土地或在建工程等)，通过测算正常开发完毕后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投入，即得出待估房地产价值的方法。 6、基准地价法针对到某一地块的土地使用权价值评估，可以参照已有的同级别、同用途的基准地价，进行一般因素、区域因素、个别因素的调整，最后得出估价对象土地使用权价值的方法。这种方法有一定的政策性。

10，房地产拍卖程序是怎么样呢

第1、客户委托，拍卖行接受：房产的所有人作为委托人与拍卖行签署委托拍卖合同，委托人的代理人就是拍卖行，拍卖行以自己的名义主持拍卖在接受委托后。第2、鉴定与估价拍卖：拍卖前的第1项准备工作是对拍卖房产进行鉴定和估价，必须由房地产评估师进行核定房产评估，并评估结果产生的相应责任承担。第3、拍卖房产底价的确定：指拍卖销售应达到的低价格基数，导致拍卖失败往往是由于底价过高，过低又会使委托人受经济损失。底价确定后，当事各方应保守秘密。第4、确定拍卖日期：日期拟订和拍卖房产的产别、用途、数量都有关。从刊登广告到公开拍卖，间隔可在一周左右，展样时间不得少于2天。第5、发布拍卖公告：拍卖是一种公开竞买活动，必然发拍卖公告，主要反映拍卖房产的内容、拍卖时期、拍卖地点及其它必要事项。第6、审查竞买人资格：参加房产拍卖的竞买人应是具有民事权利与相应民事行为能力的自然人或法人，拍卖主持单位提供相应的证明文件。第7、竞买人缴付保证金：在拍卖程序中，缴付保证金是成为竞买人的必要条件之一。竞买人竞价成功，其保证金可转为价金，竞买未成功，保证金如数退还。第8、组织拍卖会实施：拍卖会由主持拍卖的拍卖师、负责记录的记录员、监督拍卖实施的监拍员及协助实施拍卖的其他人员共同实施。第9、拍卖品的权属移交：房产一旦销售，拍定人当即付款，即完成了拍卖房产的权属转移。买受人从拍卖行或执行法院领取房产权利转移证明后，就取得了该房产的所有权或使用权。

去百度文库，查看完整内容>内容来自用户:刘强房地产拍卖程序--拍房网轩辕拍卖知识 2009-09-27 09:18 阅读138 评论1 字号：大大中中小小一接受拍卖委托：如果房地产的卖方有意将房地产拍卖业务交于拍卖行，拍卖行(拍房网www.paifun.net 拍卖行业最具权威的信息发布平台)也有意承接该拍卖业务，在卖方向受理拍卖业务的拍卖行做出明确委托之后，双方签定委托协议书。房地产拍卖的委托一般需提供下列有关证明文件：1．房地产拍卖标的的产权证；2．产权人身份证明或企业法人营业执照；3．法定代表人证明书和法人授权委托书；4．对拍卖房地产有处分权的证明文件；5．产权证上标明是共有的，需出具共有证书及出具其他共有人同意出售的经过公证的委托书；6．拍卖房地产的详细资料，包括权属、位置、数量、面积、性质、使用年限和当前使用情况、地图等；7．其他有关证明资料或房地产交易管理部门要求提交的其他文件；8．至于私产，如果拍卖委托人是受托人，要出示房地产的权利人出具的经过公证的委托文件二拍卖房地产标的确认和调查：拍卖行应对委托人提供的产权证明、有关文件批文、证明材料进行进一步核实、取证，并进行现场勘察。文件和资料核实内容主要包括：1. 7. （

你是作为委托方还是拍卖公司？一般的流程就是查验标的，签订合同，拟定拍卖公告日期，再就是宣传标的或者制作图录之类的。

房地产拍卖的委托一般需提供下列有关证明文件： 1. 房地产拍卖标的的产权证; 2. 产权人身份证明或企业法人营业执照; 3. 法定代表人证明书和法人授权委托书; 4. 对拍卖房地产有处分权的证明文件; 5. 产权证上标明是共有的，需出具共有证书及出具其他共有人同意出售的经过公证的委托书; 6. 拍卖房地产的详细资料，包括权属、位置、数量、面积、性质、使用年限和当前使用情况、地图等; 7. 其他有关证明资料或房地产交易管理部门要求提交的其他文件; 8. 至于私产，如果拍卖委托人是受托人，要出示房地产的权利人出具的经过公证的委托文件二拍卖房地产标的确认和调查：拍卖行应对委托人提供的产权证明、有关文件批文、证明材料进行进一步核实、取证，并进行现场勘察。文件和资料核实内容主要包括： 1. 拍卖标的与所提供的房地产权利证明是否一致，产权档案所标明产权人与产权证上产权人以及卖房人是否一致; 2. 产权来源是否清楚，如新建、翻建，是否有规划、用地、施工管理等单位的批准文件，是否领有新证; 3. 房地产面积是否与房地产测绘部门出具报告一致; 4. 产权证中”他项权利”一栏是否存在抵押登记或租赁权登记等其他权利登记; 5. 是否有被司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利的文件; 6. 是否有他人声明对该房地产享有权利的文件; 7. 是否有产权证丢失的记录;现持产权证是原证，还是新证;是否登报声明; 8. 是否有关于产权纠纷的记录，处理情况如何; 9. 是否在拆迁范围，在被冻结和禁止买卖的范围内; 10. 土地来源和变更情况，包括用地性质、划拨、出让、转让、土地使用年限和剩余使用年限、用途变更及其他。三接受委托、签定委托拍卖合同：具备接受拍卖委托条件后，应按照的要求，结合所拍卖房地产标的的特点签定委托拍卖合同，对有关事项进行明确规定。一般房地产委托合同应包括以下内容： 1. 委托人、拍卖行的名称、住所、法定代表人、代理人; 2. 委托房地产的名称、坐落、土地面积、建筑面积、用途及使用年限等; 3. 拍卖房地产的交付方式、价款的支付方式; 4. 拍卖费用条款、佣金及其支付方式; 5. 拍卖方式和期限; 6. 拍卖程序中止和终止的条件; 7. 违约责任; 8. 签约日期和合同的有效期限; 9. 拍卖底价; 10. 其他需要约定的条款。四房地产估价及底价确定： 1：房地产估价具体工作如下： (1) 选择房地产估价机构及对估价师的资格进行确认; (2) 提出估价目的; (3) 与评估机构签定委托评估协议，提供评估所需的资料; (4) 与评估师一道现场看房，获取评估所需的现场资料; (5) 评估师出具评估报告。 2：拍卖底价和起拍价确定拍卖底价确定的主要依据是： (1) 卖标的房地产估价报告。评估报告应该由具有资质和经验的房地产评估机构出具; (2) 双方对影响房地产价格的一般因素、区域因素和个别因素加以分析。这些因素的分析对确定房地产拍卖标的的底价、起拍价和加价幅度也是有益的; (3) 拍卖行的经验 (4) 在与委托人共同对估价报告和各种因素进行客观、科学的分析，并在取得一致意见的基础上，确定拍卖底价和起拍价五发布拍卖公告，组织接待竞买人公告信息内容应包括： (1) 委托人、拍卖行的名称、住所、法定代表人、代理人; (2) 拍卖的时间、地点; (3) 拍卖房地产的基本情况：1：委托房地产的名称、坐落、土地面积、建筑面积、用途及使用年限等;2：拍卖房地产的使用、占用或租赁情况;3：产权性质 (4) 拍卖房地产转让后应交纳的税费; (5) 竞买人的条件; (6) 竞买保证金; (7) 拍卖方式; (8) 其他需要公告的事项。六现场拍卖阶段拍卖行、竞买人按公告的时间、地点，以正常的拍卖程序、规则对拍卖房地产进行公开叫价。应价最高者为买受人;反之，拍卖行宣布不成交并撤回拍卖标的。七产权过户现场竞买成功后，一般情况下，买受人应立刻交纳成交价一定比例的款项作为定金，并在拍卖行的协助下与委托人签定拍卖房地产的转让合同书,协助买卖双方做好房地产权属转移和登记等各项工作，以最后取得房地产产权证书或房地产交易管理部门窗口受理单为止拍卖过程才告最终结束。

你是想问房地产开发流程吧。比较复杂，简单的说，先买地，然后进行详规设计，办理各种报建手续，工程施工，办理竣工备案，移交物业管理。