成都市小区物业管理问题，成都物业管理现状

本文目录一览

1，成都物业管理现状
2，成都一小区物业规定租房住户物管费每平米比业主多收取1角这种收
3，物业小区实际管理中常见的问题有哪些大家帮帮忙急急急
4，成都市物业管理条例的介绍
5，物业管理问题请帮帮忙
6，物业管理方面的问题
7，前期物业管理存在哪些问题及解决方案

1，成都物业管理现状

一个鸡肋行业，建议取消。物管做的事，可以请专业的公司就可以做了。比如：保安公司、楼宇公司、清洁公司等等，都比物管专业、而且收费更低

成都物业管理现状

2，成都一小区物业规定租房住户物管费每平米比业主多收取1角这种收

难受是合法合理的吧。

成都市的物业条例中未有明确是否合理；按照理解再一个管理区域内管理、建筑形态一样的是不会出现物业费不同标准的；除非物业公司与业主委员会存在协议；如果你是群租房可能涉及违规，这样彼此都是当成违规默契就不存在投诉理由了，因为你们都是违法；

成都一小区物业规定租房住户物管费每平米比业主多收取1角这种收

3，物业小区实际管理中常见的问题有哪些大家帮帮忙急急急

最常见的问题就是水电故障，临时停水电，业主报修，业主投诉，物业费收取，园区管理与维护。

一人不缴费然后鼓动一群人不缴费。开发商的遗留问题要求物业解决管理人员处理问题没有经验，问题扩大化

要先有物业公司才能收物业费，你交的可能是卫生费和自治物业的值班费

这要看你们物业公司提供是什么等级的服务了,签订物业服务合同时会有相应的承诺,没有达到标准,任何一项都有可能属于出现的问题.打个比方吧,你提供的是四级服务标准,那在院子门口弄两看门的就可以,楼道一个星期扫一次,估计也没有人认为有什么问题.反之,如果你提供的是一级服务标准,那么这些都是问题,估计你们公司都已经快被撵走了.

物业小区实际管理中常见的问题有哪些大家帮帮忙急急急

4，成都市物业管理条例的介绍

《成都市物业管理条例》，共六章、九十九条（含附则），自2008年1月1日起施行。这是为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业及其他管理人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等法律、法规，结合成都市实际而制定的，适用于该市行政区域内物业的管理、使用、服务及其监督管理活动。

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不明白啊 = =！

5，物业管理问题请帮帮忙

游泳池在开放期间，必须配备必要的救护人员，物业公司的答复不能接受。但是作为一个7岁的男孩，家长疏于管理，独自让其一人去游泳也有责任。我的意见，此案中，家长作为监护人应承担主要责任，因为对未成年人的监护，家长有法定义务。但是游泳池也有责任，未配备专业救护人员监护，或者救护人员疏于管理，应当承担次要责任，责任按照60％和40％分配比较合理。当然，具体责任分担多少，还可以协商解决。

多选题： 1. a、c、d、e； 2. a、b、d、e； 3. a、b、c。单选题： 1. a； 2. b； 3. a； 4. b。

1.当时泳池是否在营业。如在营业有无专职看守人员。2.如没在营业，泳池是否有必要的防护措施（围栏，围墙等），措施是否存在漏洞（无上锁，围栏有缺口等）。总之要想物业赔偿就要证明物业有存在管理不当的证据，如果物业以尽则那你是得不到赔偿的，而且哪怕物业存在管理不当，家长也要负一定责任。

物业公司作为小区的管理者应该对其小区内的设施及内部安全尽到管理的职责，虽然物业公司明示了警示标志，但未尽到管理的责任，在管理上是存在疏忽的地方。应该对孩子承担赔偿责任。孩子的家长作为孩子的监护人未尽到监护义务也要承担责任。综上，物业公司应承担部分赔偿责任

6，物业管理方面的问题

委托服务，指将物业管理的工作外包给专业的物业管理公司来做，甲方只需要通过检查和控制就可以达到预期的效果；自主经营，指由自身的职能部门来承担物业管理方面的工作，包括秩序维护、清洁环保、绿化养护等工作。区别前者比较专业，除了可提供秩序维护、清洁环保、绿化养护等方面服务之外，还可以提供高层次的客户服务方面的服务项目；但相应的成本要比自主经营的高；而后者则只能满足基本的需要，不能包含物业管理中的客户服务等方面的高层次的服务。

物业管理是根据是否委托专业物业管理企业，是否实现所有权与管理权两权分离可分为委托服务型和自主经营型。（一）委托服务型物业管理委托服务型物业管理指现代物业业主将自己的物业委托专业机构进行管理，是典型的物业管理方式。双方通过物业管理合同约定管理服务事项，明确双方权利义务，实现物业所有权与管理的分离。实践中，物业开发商作为第一业主，常先行选聘物业管理企业签订前期物业管理合同；期满后再由全体业主决定续聘或改聘物业管理企业，签订物业管理合同。委托服务型物业管理按委托内容有可分为：其一，管理服务为主的委托管理，业主只将物业的日常管理服务事项委托物业管理企业，而不涉及物业的出租经营，主要适用于业主自有自用的物业，如住宅小区；其二，出租经营与管理出租经营，授予物业管理企业管理权业经营权，业主通过收取约定收益获得利润，主要适用于经营性物业，如商厦，写字楼。（二）自主经营型物业管理自主经营型物业管理指物业业主不委托专业机构而由自己直接实施管理，是传统的物业管理方式。自主经营型物业管理中的物业所有权与管理权未实现分离，两权合一，故物业业主即物业经营管理人。自主经营性物业管理体制一般适用于业主单一，物业规模小的物业管理。自主经营型物业管理根据使用和经营方式同样式可分为：其一，自有自用型，业主自己占有使用权用并自行管理自己的物业，取物业所有权由自己开发建设或是购买取得；其二，自有出租型，业主将物业出租交由他人使用，但保留物业的管理权。

7，前期物业管理存在哪些问题及解决方案

都没有悬赏分一、物业管理前期介入的现状物业管理起源于英国，但真正意义上的现代物业管理却是在美国形成关发展，开成时间是19世纪末至20世纪30年代。海外的物业管理对早期介入的管理相当重视。海外的物业管理公司要进入物业的早期管理，必须通过招投标才有资格对物业进行早期介入的管理运作。海外物业管理早期介入一般是在立项决策阶段介入。介入立项决策、规划设计、施工安装、竣工验收各个环节的管理工作为：1．所选派的管理人员对开发商的立项决策工作进行积极配合，对物业市场的细分、目标市场的定位、成本利润分析、物业管理的标准和内容等基本问题发表诚恳的看法和建议。2．所选派的管理人员根据自己对业主和用户一般需求的深入了解与把握，对物业规则设计中容易忽略的细节问题如空调位置设计的占地与美观问题的处理，建筑物内的管线布局怎样考虑才能利于日后的维修养护等提供改进意见，避免或减少物业管理中的“先天不足”现象。3．所选派的管理人员扮演“第二工程监理”角色，按施工进度察看施工现场。4．所选派的管理人员参与工程验收，进行器材检查、外观检查、性能检查、功能测试、整洁情况检查，并按整改计划督促整改。海外物业管理在前期管理动作中主要是与开发商及销售商代理商紧密配合，促进物业租售，参与签约活动；根据业主和使用人的要求、希望与建议，设计日后的管理模式，制定相应的规章制度，海外的做法是：在物业租售合同签订的同时，让业主和用户在有关物业维护、使用的“公共契约”上签字，如《大厦公契》等开发商与物业管理公司依法制定的文件，并与物业权属证一起作为档案资料保存使用，还在住区管理工作正式启动后张贴公布，便于对照执行。另外，海外物业管理的前期运作内容还包括：1．始终保持公共场所的整洁。2．严格控制和协助造访者进出物业。3．严格控制装修人员进出物业。（新加坡的做法是：所建住宅物业是“空壳”，让业主或使用者自我创造性的进行“第二次装修”，但发达国家是先按物业装修几大流派或住户爱好类型装修好，将一个“完整”的物业移交给物业管理单位，并在3年内不准再装修）4．保障停车安全。5．精神饱满、礼貌周全地接待来访者。6．全天候地做好住区的治安管理工作。日本关西地区管理专家掘重裕说，物业管理贯穿于整个建筑物生命周期的一种业务，它从整个建筑物的设计、建造、维护保养一直到最后拆除是全程跟踪服务的。因此，从建筑总体花费来看，基础建设费用只占整体费用的25%，而维护管理费用则占75%，这与中国重基建而轻管理的资金分配方式有所不同。在传统意识中，国内常常把物业开发看成是开发商、设计院和施工单位的事，物业管理是房屋建成后才开始的，似乎开发时期与物业管理无关。所以，以前国内的物业管理公司普遍对早期介入不重视。随着对物业管理理论研究的深入，业内人士普遍认为物业管理介入的时间越早越好。这个结论的得出可以说是对我国过去十几年管理实践经验和教训的总结。目前，国内一些规模较大、管理较规范的物业管理公司已经在接管物业时，进行早期介入的管理运作，并制定出相应的管理标准程序。我国现在暂无全国性的物业管理法律，不能够制定出统一的运作标准及程序。虽然有不少地方性法规、章程或条例出台，但由于我国物业管理仍处于初始阶段，有很多问题不是地方性法规所能解决的。所以，目前我国物业管理公司对早期介入的运作一般都是参照国外的做法，其工作内容已在之前提过。福建省目前的物业管理也不很理想。根据厦门市房地产联合网的调查，仅一成的业主满意现有的物业管理，有50%的业主认为物业管理一般。泉州市物业管理的状况也差不多如此，根据《泉州市市区房地产市场诚信调查报告》的数据统计，只有59.38%的业主认为物业管理处是按合同规定做好保修工作，只有55.73%的业主认为物业在交付使用前是验收合格的，而有47.14 %的业主认为物业存在质量问题。可见，泉州市物业管理还有很多不足之处，特别在早期介入方面。业主认为物业存在质量问题达到了47.14 %之高，而大都是房屋裂缝，漏水，小区配套设施等问题。可想而知，泉州市的物业管理几乎没有做好前期介入，没有对物业进行综合、全面、细致的验收。泉州市的物业管理之所以存在种种不足之处，是与泉州市目前的房地产市场不规范有很大的关系。虽然泉州市房地产市场经过去年的整顿，比以前规范了很多了，但仍有一些不足的地方。比如，泉州市的大部分物业管理公司与开发商都是隶属于同一个集团公司，物业公司既使发现有质量问题存在，为了集团公司的眼前利益，他们一般是睁一只眼，闭一只眼，这样最终吃亏的还是业主。当然，泉州市还有不少较为规范的物业管理公司。如南方物业管理公司（隶属南益集团）、秋实物业管理公司等。他们的管理较为规范，也有进行前期介入的管理的经验。例如，秋实物业管理公司，该公司成立于2000年11月，系具有独立法人资格，实行自主经营、独立核算、自负盈亏的物业管理公司。现有的管理人员80%持有全国物业管理人员资格书。公司以创“全国城市物业管理优秀小区”为目标，推行ISO9001：2000国际质量管理体系，学习和借鉴国内外先进管理经验。该公司在对泉州中联房地产开发有限公司开发的刺桐豪园的接管时，便对物业进行前期的介入管理，他们的介入工作是全面而细致的，是站在为以后的小区管理和业主的角度，对物业进行严格的验收。二、物业管理前期介入的作用随着我国物业管理行业的发展、壮大，已经有不少的物业管理公司开展了早期介入的工作，有更多的物业管理公司意识到早期介入是保证物业管理顺利起步与开展的重要条件，是实施物业管理的首要环节。实践证明，早期介入具有以下作用：1．有利于优化设计，完善设计细节我国疆域广阔，地理环境与经济发展水平差距悬殊，这必然要对设计提出不同要求。比如在南方，高温时间较长，空调用电量特别大尤其是一些商业大厦，就必须考虑电路的负荷问题。而北方，就要考虑取暖。这些物业管理中的实际问题，一般设计人员很难完全预料、估计，而有经验的物业管理公司却十分清楚。因此，物业管理公司在项目设计阶段，从业主或使用人的角度，凭专业人士的经验对所管理物业的设计进行审视，对不当之处提出修改方案，可优化设计，完善设计中的细节，避免一些在后期工作中难以解决的问题。2．有利于提高房屋建造质量由于物业管理公司在物业使用与管理方面拥有第一手资料，对于楼宇在长期使用过程中所暴露出的各种工程质量问题十分了解，通过参与物业施工建设阶段监理，强化了施工过程中的质量管理和监控，并尽可能把房屋质量隐患消灭在建造过程中，从而提高房屋的建造质量。3．有利于保证物业的使用功能物业管理公司通过参与竣工验收和接管验收，按有关标准严格验收，能确保房屋和各类设备及附属配套设施正常的使用功能和使用安全。4．有利于加强对所管物业的全面了解物业管理公司要想做好物业及其附属设施的维修养护工作，必须对土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌，对于图纸改动或增、减部分作出认真记录。例如；管线节点的设置往往和设计图纸所标位置有一定差距，如果布置管线时不在现场作记录，在后期管理中，可能就会出现脱节的现象。相对来说，物业管理人员对土建结构部分了解得不用太深，而对设备安装、管线布置等情况则应充分掌握，便于后期管理。因此，如果目前条件不允许过早介入的话，设备安装阶段应是较合适的介入点。由于加强了对所管物业的全面了解，就为竣工验收、接管验收打下了基础，可提高验收质量，缩短验收时间，对验收中发现的仍需改进之处，也比较清楚，容易交涉和协调。5．早期介入有利于后期管理工作的进行物业管理公司通过早期介入，保证了设计、建造质量和对物业的全面了解，对后期的物业管理就带来了很多便利，既便于维修保养计划的安排与实施，又能保证维修质量，从而提高了工作效率和工作质量。同时，在前期管理中，经过一段时间的磨合，便于理顺同环卫、水电、通讯、治安、维修、绿化等各部门之间的关系，建立顺畅的服务渠道，有利于后期管理工作的进行。6．有利于树立物业管理公司的形象如果接管与入住同步进行，物业管理公司即使再努力，也会被各项繁杂事务搞得焦头烂额，折腾不出头绪，并且容易忙中出错，以致严重影响物业管理企业的专业形象。三、物业管理前期介入的可行性物业管理前期介入，从前面的理论分析已得出其十分必要，但在现实中是否可行呢？下面我们就对物业管理前期介入的可行性进行分析。（一）、从经济效益角度看任何经济活动都要有成本支出，作为一个企业也必然要考虑经济效益，这是无可非议的。如果考虑物业管理前期介入的经济性呢？这可从三个角度来分析：1．经济效益的可行性从房地产开发的角度来说，增加这种行为有利有弊，存在着风险收益。利的方面：有物业管理公司介入，加强了决策、规划的准确性，保证物业顺利地开发；同时保证物业开发质量，促进物业销售，加快资金周转。弊的方面：主要是增加了成本（前期介入费用由房地产开发商负责承担），假若物业管理公司提出返工建议，可能还增加工期等。综合而知，房地产开发商虽然在前期介入中承担了一定风险，但会带来更大的收益，从经济性的角度来看，利大于弊，房地产开发商应该支持物业管理前期介入。2．从物业管理公司的角度物业管理公司从参与的角度来看，利的一面是：由于前期介入，熟悉了解物业，为今后接受新业务奠定了基础，便于本企业进一步扩大业务领域，占领业务市场。不利的一方面是：可能增加成本费用（如果费用由物业管理公司承担）。3．从社会总体的角度从社会总体角度来看，由于前期介入有利之处在于规划施工阶段得到了把关，减少了失误，把物业的不足之处消灭在萌芽状态中，有利于社会总体经济利益提高。综上分析，利明显大于弊，所以从经济的角度看，物业管理的早期介入是可行的。（二）、技术力量的保证为了保证物业管理前期介入的成功，物业管理公司应该选择并组织好一批人员参与前期介入。由于物业开发周期长，物业管理公司不可能抽调出大批人员介入，所以应采取精兵简政的组织构架，人员组成可采取两种方式：长期介入人员（2～3人），由房屋管理员、结构工程师和设备工程师三人组成；短期介入人员（3～4人），由公司经理、部门经理和技术骨干组成。长期介入人员就是从项目一开始，就进入角色，一直到项目结束，参与项目的全过程。介入人员的素质与技术在很大程度上决定了物业管理前期介入的成败，所以在人员选配上一定挑选，通常有一名经验丰富、知识全面的管理人员（该同志应对物业情况十分熟悉，并有相关经验）来参与物业管理的前期介入。还需要一名结构工程师和设备工程师来进行配合，分管土建工程和设备安装的质量把关。正是通过技术人员的技术把关，来保证物业管理前期介入达到预期的结果。（三）、政府、法律制度的保证政府的经济职能之一是保证公平、公正，维护公民的基本权利。在房地产开发的市场中，物业管理以前期介入对未来业主是必须的，而在实际操作中，由于开发商急功近利，或者片面追求利润，却不愿意进行物业管理前期介入（物业管理前期介入，成本投资增加深）。政府应该介入。政府介入的方式主要在两个方面：1．制订有关物业管理前期介入的一些法律、法规、制度。现在中国许多城市如深圳、北京等地政府制定出相应的条文，规定房地产开发时，物业管理必须前期介入，从而在制度上保证物业管理前期介入的开发与实行。2．政府委托行业协会成立监督机构，对房地产开发全过程进行监督。如果没有实行物业管理介入，可进行一定的惩罚、处理。这样就会使房地产开发商由被动到自觉地考虑物业管理的前期介入工作。纵观国内外各行业，都已成立了自己行业的行业协会。如中国的物业管理协会便是物业管理业的行业协会，它的成立必将使中国的物业管理行业更加规范化、系统化、专业化。

物业公司会有自己对社区的管理责任，及一些事情的解决方案，高档社区物业费高，解决问题会很及时，老社区，老住宅维修，解决问题很慢，主要有事及时和物业沟通进行解决