如何准确判断房价，房产价格怎么评估

1，房产价格怎么评估

若需对房产的市场价格作出较为准确的评估，需要通过委托专业评估机构进行评估，一般的流程为：1、选定具有资质的房产评估机构，并办理相关的委托手续；2、应评估机构的要求，提供产权证明复印件等相关资料；3、评估机构到房屋实地勘察、搜集并固定相关资料；4、根据搜集的资料及信息，作出专业判断，并出具房产市场价格的评估报告。其中，房屋所处的区域、使用年限、小区管理、配套设施、房屋的朝向以及结构、房屋内部装修等都会影响房屋的评估价格。

房产价格怎么评估

2，如何对自己的房屋定价六种评估方式要知晓

每个房主出售房屋之前都必须对自己的房子进行定价，那么如何才能准确判断自己的房屋价格呢？可以从以下几个方面入手：一、房龄对于二手房来说，房龄对于房价的影响还是比较大的，一般而言次新房的价格较高，其次是5～10年房龄的房子，而超过20年房龄的老房子，售价一般较低。当然，在此也要说明，受到市场追捧的供不应求的二手房可能会因为其稀缺性在定价上忽略减分因素，部分地区动辄每平方米几万元的市重点地产就是常见的例子。另外，房主为二手房定价时要考虑到当地楼市的整体（或贬值）幅度。二、地段较高的地段等级当然会对拉高房价产生作用。尤其是当该地段已经全部开发完毕，不再有新项目产生的情况下，房产地段本身的稀缺性就会带来不可估量的价值空间。另外，一个规划完善的区域会为本地房产提供2％至5％的加价空间。三、外部环境所出售的房产如果位于外部环境佳、绿化面积大、条件好的小区会比较容易得到买家的心理认可。这些因素会为房产每平米加价2％至5％左右。同样交通便利、配套设施齐备的小区生活宜居度会相应升高，所以比较容易出手，如果这些因素不够健全在定价时一般可扣减5％左右的价格。四、楼栋好的楼体结构、层次和朝向是为房产加分的重要因素。通常一个层次好、朝向好的房子要比在这些方面不很理想的房子贵出3％至8％之间。其次建筑质量、外立面造型、内外部装修的优劣程度也是影响房产估值的重要因素。良好的建筑质量、独特又美观外立面造型、的内外部装修会为房价加分5％左右。五、电梯数量和品牌相对较多的电梯数量和信誉度较高的电梯品牌虽然不一定为房产价值加分，但却会对买家的心里舒适度产生重大的影响。六、户型对于同样的室内面积，户型好、净高大、开间跨度合理、厨卫空间适中、采光性能理想的房产也是购房者关注的重点，因此房主定价时可高于其他房产价格。想要把房子卖出个好价钱，房主还需要在细节上费些心思。例如出售前适度整修，包括水龙头、门把手、墙面等，购房者看房时尽力保持房屋的清洁，这样房子的价值也会增加不少。（华龙网综合）

如何对自己的房屋定价六种评估方式要知晓

3，万家客房产丨如何正确估算房屋的价格

《城市房屋拆迁估价指导意见》建立了房屋拆迁估价公示制度。公示制度要求估价机构将分户的初步估价结果向被拆迁人进行为期7天的公示，同时还要对被拆迁人关心的或疑虑的问题在现场做出说明。在现场说明过程中，拆迁估价人员一方面应当向拆迁当事人解释拆迁评估中所依据的国家相关法律、法规、政策、当地政府的有关规定以及采用的估价方法。另一方面估价人员应当认真听取拆迁当事人的有关意见，以便获取更为全面、准确的关于被拆迁房屋的信息或资料。如果拆迁当事人所提意见或建议是合法、正确的，而估价人员在分户的初步估价结果产生过程中又确实没有考虑这些因素，应当在下一步确定分户估价结果的时候予以考虑。

任务占坑

万家客房产丨如何正确估算房屋的价格

4，买房须知购房时如何判断房子的价值

很多人买房，除了为了自住，还有的是为了实现房产的投资属性，因此，在居住舒适的同时，很多人会考虑到它的价值上升空间，是否会上升？是否会达到自己的预期？那么，到底该如何判断房子的价值呢？很多人买房，除了为了自住，还有的是为了实现房产的投资属性，因此，在居住舒适的同时，很多人会考虑到它的价值上升空间，是否会上升？是否会达到自己的预期？那么，到底该如何判断房子的价值呢？因素1、区位地段是关键买房地段很重要，试想同样是在一个市区，可房子为什么比郊区贵，因为市区的商业区附近公司多、商家多，人流量大，对房子的需求量也大，附近要是地铁换乘站，就又是加分项。同时附近的规划也很重要，在郊区，像一些有购物中心、学校、交通枢纽规划的位置，房价也会上个档次。因素2、社区配套社区配套，除了小区绿化环境、车位等设施，还包括便民商店、菜市场、大型超市、医院、银行、学校等民众经常光顾的基本生活配套。这些都是衡量社区成熟度、决定居住质量的重要标准之一。因素3、楼层户型很多人买房子比较看重楼层、户型是有一定根据的，楼层高度、房屋朝向决定房子通风采光好坏，直接影响居住舒适度，一般楼层中层、朝南、户型方正的房子售价也会更高些，而一层、顶层、户型不规则，采光通风不太好，住着自然不舒服，买家也会以此为借口跟卖家砍价。关于楼层和价格的关系，可以参考下面，房价从左到右降低： a、塔楼：中间层（6－15层）＞高层（15层以上）＞底层（5层以下）。 b、板楼：中间层（2－4层）＞1层＞（5－6层）。因素4、房屋产权合法性这里说的房屋产权合法性，新房的话指的是开发商的五证等手续是否齐全，二手房是指是否有正规的产权证。像市面上的小产权房，没有正规房产证，价格比正常二手房低一些，但是这类房子没有合法产权，购房人的权益自然就得不到保障，所以大家注意不要因为贪图低房价而忽视了风险。因素5、房龄和房子的流动性房龄越年轻的房子，越容易申请到贷款，房龄大不容易申贷。估计该有人问了，很多学位房都是老房子可是价格也不低，大家别忘了，价格高是一方面，变现能力也是一方面。老房子只能全款，试问一套价值千万的房子，能有几个普通人能拿出全款买？这里强调的是房龄会房子变现的流动性，你买房如果很在意转手率的话，就要注意这个问题。在房产交易中，特别是二手房交易，会根据上面几点评估出一个价格，另外无论是买方还是卖方，去实地了解一下周边同小区同户型的房价是多少，谈价格的时候自己心里有个底。

5，我想把现在住的房子卖了如果确定我的房价

第二个问题：如果你想卖房后再住一段时间，只要卖房的时候和买家说好交房时间就行了，不一定要卖房就交楼的当然你的房价可能就得往下调一点点了，调整的幅度相当于同期同类房屋的租金水平，几个月就算几个月的租金，就差不多了。

你的问题只要找你所在地的房屋中介，多找几家，比较一下，即可得到你要的答案。

去（房价网）吧，那里有专门的估价系统，可以给自己的房子估个价，据说他们那里的数据是政府部门都认可的~www.fangjia.com 我觉得房产中介一般都不会给你准确价格的，自己估个价心里有个数，再去卖房的话也不会吃亏~ 希望能够帮到你！

首先去自己家附近的中介问一下你家周围房子的房价，卖时再提高%10，好讨价还价，至于再住半年，不用给费用，卖房时和对方约定半年后搬出即可！

6，如何准确判断房价涨跌五招即可轻松判断

随着楼市调控的不断升级，高涨的房价终于得到了遏制，但同时也让房价走势变得不明朗了，这对于购房者来说可就头疼了！因为这样一来压根就不知道什么时候买房才是最合适的。因此问题也来了：如何准确判断房价涨跌？随着楼市调控的不断升级，高涨的房价终于得到了遏制，但同时也让房价走势变得不明朗了，这对于购房者来说可就头疼了！因为这样一来压根就不知道什么时候买房才是最合适的。因此问题也来了：如何准确判断房价涨跌？对此，我要说的是，其实房价走势不难判断，你只需多留意以下这5大方面就行了！一、分析地价走势熟知楼市的人都知道，土地与房子的关系就跟面粉与面包的关系一样，为什么一样？即面粉贵了，面包自然也会涨价。因此要判断房价走势，不妨先分析一下地价走势，如果你看到地价呈走高趋势，那么房价的大概率也是有可能会上涨的。二、观察人口流动对于楼市而言，供需关系一直都是决定价格的一大因素。当楼市库存一定的情况下，购房者越多，那么房价就会越高，因此要判断房价走势，不妨先观察一下人口流动情况，如果当地人口呈净流入趋势，那么房价很有可能要上涨了。总的来说就是，人口流动直接反映了这个城市未来发展前景，也决定了该城市的房价走势。某城市人口流入量大，意味着该城市对于人才具有较大的吸引力，该城市发展势头良好、前景可观，房子涨价的空间大，而人口大量流入也意味着给该城市房地产市场带来了大量的需求。一线城市房价居高不下的一个重要原因就是外来人口的大量流入，房子是外来人口在新城市立足的基础，房地产市场供不应求，房价上涨合情合理。反之，如果该城市人口净流失量大，该城市经济发展必然不景气，房价下跌可以预见。三、银行网点多少在通常情况下，银行网点的数量是由当地居民的收入情况来决定的。也就是说，当当地居民收入较多时，那么他们的理财意愿就会比较强烈，而银行自然就会多开网点。换言之，当银行网点比较多的时候，就意味着当地居民收入比较多，那么此时买房的人也就会增加，而房价自然也就会上涨了。四、城市交通规划正所谓“地铁一响，黄金万两”，这是楼市行内的一句俗话，但同时也是正理。如果当地有建设地铁的规划，那么房价必然会迎来一波大涨，而且地铁沿线的房价也将会涨得特别快。五、中小房企动向一般来说，房企对于房价的敏感性要远高于普通购房者，因此，从房企的动向就可以判断房价的走势。如果房企热衷于在当地建房，那么就意味着他们看到当地的房地产市场，此时房价也就很可能会上涨。对于购房者来说，最让人头疼的事情就是判断房价走势，因为如果房价走势判断错误，那么很可能要花许多冤枉钱！因此，我建议大家在判断房价走势时，不妨多留意以上这5大方面，也许可以轻松判断房价走势了！

7，如何准确评估二手房价格

本帖最后由为你疯狂于 2011-10-9 15:48 编辑很多市民关注二手房的价格，并询问如何比较准确地定价。房地产专业评估人士回答，客观来讲，影响二手房价格的因素有以下两种：二手房价格主要是由房屋的区域因素与个别因素形成的。而二手房的评估主要是运用市场比较法，所以在评估过程中，主要是对这两方面的情况进行比较修正。区域因素在二手房评估中起到了决定房屋价格的主要作用。如基础设施与公益设施是否成熟;交通条件如出行是否方便，购物、娱乐是否方便;物业所在社区的环境如小区的绿化率，物业管理情况;人文环境如小区内居民的构成结构、人员素质如何、周围治安等状况如何。个别因素主要是指物业的结构、房型等。评估二手房价格具体如：房屋的结构不同，房屋的造价就不同，使用年限也不同，当然就影响房屋的价格。如房屋朝向、房屋开间、面积分配合理性、房间的采光情况，也要考虑小区幢与幢之间的距离是否开阔。此外，还包括房屋已使用年限的长短及房屋的保养情况，房屋内是否有裂缝、渗水等质量问题。以上列举的各个方面情况都会影响评估二手房价格

8，房价定在多少算合理如何衡量房价是否合理

定价方法如下：1、成本加成法(开发成本加利润分摊到单位建筑面积上确定价格)开发商开发物业当然不能忽略其基本成本，建造之前的成本预算在很大程度上影响最终销售价格。建造成本含土地使用费、公共设施配套费、建筑材料和人工费以及多种相关税费等，这些均为硬性成本，不太可能避免，开发商一般在成本的基础上加以适当的利润来确定房价。2、市场比较法(以周边市场同类型物业作参考，定出一个合适价格)这是市场上使用最多也最符合市场行为规则的定价方法。反过来，也为购房者判断房价高低提供了一种方法。总体市场影响区域市场，通过自身物业的相关指标(如绿化、小区配套、朝向、房型设计等)，与周边相关物业指标进行对比，得出双方在物业的优劣比较，再相应定出一个价格。因此，同一区域物业的价格都会在一个相差不多的范围内。区域价格影响着个案的价格，个案的价格差异往往反映了个案空间的特殊性。

当地房屋租金的3%到5% 是最合理的价格

你好！根据联合国的标准一个城市的普通二居室，的价格相当于一家三口的年收入的6倍到8倍，房价就是合理的，如有疑问，请追问。

9，如何评估一套二手房的真实价格谢谢

这太简单了，，有很多方法啊！可以去周边的中介去问问，就说自己要买房，让他们给你推荐一套最便宜的，比较一下不就好了嘛？

这个只有去建委才有，也可以问问银行的金融专员，再不然去找中介问，网站上是没有的。

房子的价格和户型、朝向、楼层、通风、采光、周边配套等多种因素有关，所以很多地方一栋楼里几乎每套房子的价格都不一样，你可以了解一下在你周边地方相似户型、相似楼层的其他房子的价格。做一下简单对比

价值高低需要判断现阶段，由于房源信息的发布缺乏应有的监管，所以存在诸多问题，比如夸大房源优点、规避房源缺点等，因此使得信息失真，进而误导购房者。那么，对于购房者来说，判断卖点真伪与卖点价值高低，需要从哪些方面着手呢？首先要做到的是求证。不管是房产中介提供的房源信息，还是网上找到的房源信息，绝大多数都会“挑好听的说”，购房者实际上很难得到全面的信息。因此，于购房者而言，对自己看重的卖点，一定要找办法求证，比如考虑买教育地产的，一定要通过所在区县教育部门了解该小区是否真的是教育地产；现阶段买房，是否能满足日后子女就近入学的条件等。再比如对于买家移民说法，购房者也要找机会当面询问房东该说法是否属实。另外，需要从多个维度进行比较。比较法是个很实用的技巧，购房者应该掌握。在浦东某房产中介门店，记者了解到一套出自海桐小区的两房，面积为72平方米，总价约350万元。中介一再强调，这套房子是整个小区同类房源价格较低的，性价比极高。但记者通过比较发现，小区内有类似房源出售，售价比这套房源低5万元，可见该中介所说的低价并非真实情况。运用比较法来辨别房源信息真伪，主要是针对房价方面，因此最关键的一步是需要购房者掌握市场行情。比如上述案例中，当中介告知房价后，并强调是“低价”，购房者要做的就是通过走访其他中介门店，或者通过其他途径比如网络信息平台，了解房源所在区域的房价水平，同时还要掌握同类小区房源的报价情况，较后再了解同一小区同类房源的报价情况，在此基础上进行比较，便可判断中介提供的信息是否属实。掌握市场实际情况，这对判断卖点的价值高低也很有帮助。二手房的卖点，最终还是会反映到价格上，因此购房者只有在充分了解当地市场行情的前提下，并细致到各个类型二手房的大致价格情况，才能准确判断卖点价值高低，也才能降低被中介忽悠的可能性。而对于区域市场行情的了解，除了要了解房源挂牌价情况，还要了解价格走势，以及各类房源近期真实销售价格。想获取真实销售价格难度不小，但这条信息最有价值。房源卖点五花八门不管是网上房源，还是二手房中介门店里的房源，都有各自卖点。记者浏览各房产网站发现，每一套房源都被信息发布者加上了卖点，形式多种多样：比较常见的除了近期比较热门的“卖房补仓”之外，还有换房凑首付等；此外，比较通用的诸如移民、出国留学、境外人士归国抛房等，也比较常见；还有诸如急需周转资金、急需资金扩大经营规模等，也会被当成卖点。如果实在找不到合适的卖点，经纪人至少会在房源描述上加上一句模棱两可的话，比如“房东诚意出售”“超高性价比”等，颇有硬凑的意味。为何非要给每套房源加上卖点呢？有业内人士分析指出，这是一种销售策略，主要目的是加大销售的可能性。沪上某中介公司门店经理王先生告诉记者，突出二手房卖点，能够吸引到购房者的注意。他解释说：“我如果告诉买家房东移民手续已经办好，房子卖掉之后就会出国，买家肯定会认为捡到皮夹子，因为大多数人会认为这类房子比较实惠。”从营销角度出发，二手房卖点可以总结为几个方面：其一是以突出价格优势为主的价格卖点，比如各种形式的急抛房，包括移民出国、境外人士回国等，以及赠送家具、装修等价格优惠；其二是突出实用性的功能卖点，比如房型布局合理、南北通透、靠近地铁等；其三是突出特殊价值的特色卖点，如江景房、教育地产等。

10，房地产拍卖底价如何确定

最低0.27元/天开通百度文库会员，可在文库查看完整内容>摘要：随着社会改革的不断深入，商品拍卖也成为市场经济发展的关键，并在市场发展中发挥出了重大的作用，尤其是近些年拍卖产品的种类不断增加，更有很多房地产企业参与到拍卖当中，而对房地产拍卖底价的评估也成为房地产拍卖的关键，因此，相关的会计人员必须尽职尽责做好拍卖底价的评估工作。关键词：房地产拍卖底价评估前言拍卖的房地产项目与正常的商品房之间有着很大的区别，近些年房地产项目的拍卖发展越来越快，相互之间的差异性也越来越大，其中拍卖底价的评估是正常房地产出售所不具备的，而且，拍卖底价的评估对房地产的拍卖具有至关重要的影响，下面进行详细的分析。一、房地产拍卖底价评估报告应遵循的原则房地产拍卖过程中，底价评估报告极为关键，而且，会计人员在对房地产拍卖底价评估报告拟定的过程中，其合理性将直接影响着房地产拍卖底价评估的有效性，因此，会计工作人员在拟定房地产拍卖底价评估报告的过程中，需遵循着以下几方面原则。①房地产拍卖的底价不允许随意更改；②房地产拍卖底价的确定，需要由专业的法定房地产评估机构来完成，而且，在这个过程中要求评估人员需严格按照法定程序进行；③评估机构人员应充分掌握房地产拍卖底价对房地产整个拍卖过程的重要性，不仅仅是作为起拍价的重

房地产拍卖底价确定　　1、拍卖底价的法律地位对房地产估价机构及全体估价师提出了更高的要求，即客观、准确地评估房地产拍卖底价。　　2、不能简单地一律打几折，必须依照房地产估价规范要求，准确把握所评房地产因强制快速变现等因素对其公开市场价值的影响。从拍卖底价标的物在拍卖市场上最可能的成交价这个角度考虑，拍卖无法成交和成交价大幅偏离底价都或多或少与房地产评估机构未能准确把握所评房地产因强制快速变现等因素对其公开市场价值的影响有关。　　3、尽可能多地收集房地产拍卖市场行情，仔细分析拍卖成交价与市场价、拍卖底价之间的关系。以目前深圳房地产拍卖市场为例，一般来说，住宅成交价总能高于拍卖底价，接近市场价，办公楼却常常无人竞拍。多套住宅整体拍卖无人问津，拆零再拍，就可以以高于底价的价格成交。这种状况说明：一种可能是机构尚未重视拍卖市场，另一种可能是整体拍卖，机构买下后再拆零来卖，中间有约10%的税费，其他风险还在外，使机构投资者却步。但我们也可以从中得出不同用途房地产拍卖底价与市场价的差距应有不同;整体拍卖与拆零拍卖，拍卖底价也应有不同这样两个结论。　　4、评估报告一定要披露被拍卖财产存在的瑕疵，并在确定拍卖底价时加以考虑。涉讼房地产一般都经过一个查封和诉讼的过程，有的甚至长达数年;有的欠交水电费、物业管理费;有的有租约限制;有的涉及另外的诉讼;有的还要补地价，这些情况都使被拍卖财产的价值受到影响。评估报告一定要将被拍卖财产存在的瑕疵加以披露，并根据影响大小对被拍卖财产的市场价值特别是拍卖底价做向下修正，以保护竞拍人的利益。　　5、要注意保护被拍卖财产所有人的利益。被拍卖财产的受偿人(一般是抵押权人)总是希望拍卖底价低一些，以便尽快变现，收回现款;司法机关出于尽快结案的考虑，也可能希望拍卖底价低一些。这时，合理确定拍卖底价，就是对被拍卖财产所有人(败诉方)的合法权益的保护，特别是当被拍卖财产所有人还有其他财产时其意义更加明显。

一件拍卖品能否成功的拍卖与其底价即保留价的确定至关重要。众所周知，即使是一件珍贵紧俏的物品，若底价奇高，也是很难卖的出去，正所谓“曲高和寡”。若底价极低，则会损害委托人的利益。房地产作为拍品亦如此。要确保拍卖成功，就必须在实施拍卖前，科学合理的确定拍卖底价。那么，如何做到科学合理的确定房地产拍卖底价呢？结合自己从事房地产拍卖的实践活动和房地产特性，从以下几个方面做粗浅的阐述。　　实地勘察，洞察瑕疵在确定房地产拍卖底价方面有的采取委托估价机构评估确定，有的根据委托人的意见确定，有的则采取委托人与拍卖人协商确定。总之，不管采取何种方式确定拍卖底价，都要求拍卖师对拍卖房地产了如指掌，对其价值和市场价格做到心中有数，要做到这一点就要求拍卖师必须亲自进行实地勘察。主要做好以下几方面的工作。　　1．文绘制草图，查看四至界点，建筑面积，结构，层数，用途，看产籍档案、所有权证与实物三者是否完全相符。　　2．分部分项进行测查，鉴定成新，对基础、主体、屋面及内外装饰、设施等损坏程度做详细记录，以掌握构成拍卖房地产的价格的内在要素状况和瑕疵。　　3．观察户外景观，周围自然环境，了解房地产所处区域人文环境，交通状况、市政基础设施，繁华程度等影响房地产价格和供需关系的外部因素。　　4．了解拍卖房地产的经常性费用缴纳情况，如煤气费，采暖费，维修费以及其他税费，拍卖师只有对上述诸方面进行详细了解记录，进行综合分析，才能对拍卖房地产做到洞察瑕疵，只有洞察瑕疵才能在洽谈确定拍卖底价时处于有利地位。　　评估测算，做到心中有价　　作为一个专业从事房地产拍卖的拍卖师，经过现地实勘，掌握了详实的第一手材料还远远不够，他必须具备初步的建筑经济知识，能够进行一般的建筑成本概算。而且要了解本地乃至全国房地产市场状况和行情。最好他能够是一个房地产评估方面的行家里手，这样，才能应用自己具备各方面的综合知识和掌握的第一手材料对将要进行拍卖的房地产进行评估测算。这里要强调的是对不同结构，不同用途，不同区域的不同拍卖时点的房地产要采用不同评估方法进行评估测算。　　下面就测算房地产拍卖底价的常用方法简述如下。考试大　　1．对于任何一宗房地产拍卖底价的评估测算，最基本的方法是成本估法，它是一种以建造房地产所需耗费的各种费用之和为主要依据，再加上一定的利润和税费，扣除折旧因素来确定房地产价格的，它是生产费用价值论的产物，用这种方法测算所得房地产价格，是房地产最低值。但房地产的拍卖价格往往反映房地产现时市场价格，因此仅用成本估价法来确定拍卖底价是不科学的，也是不易被委托人接受的，它只能作为拍卖师心目中的一个最低参考值。要科学合理地测算房地产拍卖底价，还必须辅之以其他估价方法进行综合评估。　　2．最能反映拍卖房地产现时市场价格的评估方法当属市场比较法，它的理论依据是房地产交易市场中的类比替代原理，也就是在测算房地产拍卖底价时，将拍卖标的房地产与在近期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，用已经发生了交易的类似房地产既知价格相比照，对交易的时间因素、区域因素、个别因素等进行分析，综合修正，测算所得价格即为该房地产拍卖时点的市场价格。应用这一方法测算评估，要求拍卖师掌握足够数量的真实的交易实例。有条件的可以收集整理建立房地产市场交易实例资料库，以备测算底价之用。值得注意的是，应用市场比较法，虽然适合任何类型的房地产拍卖底价的测算，但因为市场是动态的、随机的，所以要随时间的变动而进行时间价值的修正。有时市场不确定因素导致测算结果偏高，不利拍卖成交，因此在拍卖实践中经常采取成本法和市场比较法测算的均值下限作为拍卖师心目中的基本保留价。　　3．对于一些特殊的拍卖房地产，如地处繁华黄金地段的商业用途房地产的拍卖底价，用成本法评估测算结果与实际市场价值大相径庭，相差甚远。且市场交易实例可比性不强，人们对拥有这样的房地产预期未来的价值和收益又十分看好。在这种情况下，最佳的拍卖底价测算方法莫过于采用收益资本化法对拍卖房地产进行评估测算，以使其在实施拍卖时实现其最高价值。