灰犀牛灰犀牛是一种体型笨重、反应迟缓的犀牛，生活在非洲草原上。灰犀牛是学者米歇尔·渥克在其一书《灰犀牛，美国学者米歇尔在《灰犀牛》一书中，提出灰犀牛是“大概率且影响巨大的潜在危机”，一，被灰犀牛撞翻的房地产开发商这次，被灰犀牛撞翻的房地产开发商，在北方居多。
先说我的观点，现在是卖房的好时机。今年是个特殊的年份，反映在房地产市场有几个特殊现象，我尝试着从这些特殊的情况说一说个人观点和判断。现象1：房租降，房价涨原因：房租价格水平下降说明真实居住需求下降；房价在涨，说明资金还在涌入房地产市场，背后的故事：在深圳租房生活的人，都受过房租年年涨的苦，有一些城中村的房子，房东阿姨敢一年涨2次房租。
阿姨们有恃无恐加租背后是超高的流动人口支撑，即使是年年涨价，依然不缺租客，今年房租下降，只有一个原因，流动人口减少。我忘记从哪里看到的数据，大致是春节离深返乡大约是800多万人，目前返深人数500万，流动人口差额300万人，而这流失的300万人正是租房的主力客户；房价涨这个情况我认为主要是购房情绪影响，首先是顶级购买力的客户对货币超发的判断，基于对货币贬值的担忧，纷纷购置物业以对冲通胀，所以第一轮3月-4月是以南山为主的大户型及学区房成交火爆，经历第一轮后投资客也信心爆涨，手中货源拉高挂价形成了区域整体向上波动，4月进入了第二轮改善住房客户受到自住房价格上涨后带动了置换的需求，挂牌价也水涨船高，
当投资客和置换业主不约而同的形成了价格联盟后，市场整体售价水平拉高后，刚需客户被卷入其中，踩踏入场。如果第一轮还是集中在南山，第二轮已经蔓延到了福田和宝中等，现在是5月末，进入到了这轮行情的尾端，从5.1假期过后罗湖及龙岗成交快速攀升可以看出，刚需的购买力在南山，福田碰壁后，随即转身投入价格相对低的区域。
这疫情后的三板斧直接将深圳均价拉到全国第一，连我身边不少的上海，北京朋友都对深圳房价啧啧称奇现象2：企业经营困难，就业环境变差，房价暴涨原因：深圳二产受出口订单影响降至冰点，三产进入4月末才真正有修复的景象，经济差就业差反而推动了房价，背后的故事：深圳是外向城市，进出口一直很活跃，虽然国内疫情以得到控制，由于海外的疫情还在上升期，外贸还是凉凉，外贸一凉，制造业订单就锐减，设备一停，就业岗位就跟着减。
为了保经济，深圳出台的惠企政策反而为房价推波助澜，例如3月后企业向银行做经营贷款，只要有物业抵押秒批，同时还享受财政贴息，企业主和投资客殊途同归的都在这个线索里找到了购房的理由，这也是推动这次房价运动的原因之一，或者这可能就是这轮行情的点火器。从上面两个现象看，都不是基于经济向好，居民购买力增加而推动价格上涨，
今年的上涨也不是虚的，背后是有真实交易做支撑。我的预判，还是认为这轮行情在6月就会渐渐消退，第一我预计三，四季度会继续考验企业的生存能力，据我了解大部分企业现金流预备都不会超过6个月，从2月疫情爆发 6个月就是8月，如果半年没有调整改善的企业，大部分会消失在秋天，疫情期间是可以和银行协商展缓6个月支付按揭贷款，也是8月这给节点。
财富自由与储蓄丰盈的人当然不会受到影响，而许多双职工家庭与高杠杆的投资客，显然在下半年会迎来真正的考验，其次市府也受房价上涨的压力，快速审批了一批新盘，预计下半年将有5-7万套住宅及公寓入市，新盘的供应会让二手市场将降火气，资金形成分流后，下半年二手市场大概率交投会清淡下来。整体看深圳还是房少需求旺，如果经济能逐步企稳，下半年价格稳定，如果经济没有好转，加之下半年如果出现灰天鹅或者灰犀牛什么的珍奇物种，价格向下打出10-20%的波动机会并不是没有，
2、A股当下最大的“灰犀牛”是什么？
目前最大的灰犀牛是扩容。历史上，无数次证明了，一边倒地倾向于扩容，市场是要付出代价的，尽管一再被历史证明却一再发生，而15年以来，伴随着去杠杆和经济周期进入下滑周期，期间新股发行积累高达接近一千家，上市公司数量扩容30%带来的却是市值损失34万亿，其中，18年损失14万亿，而19年高层和管理层首要的目标是科创板要落地和大举推进，这让人联想到了18年初的cdr和独角兽，其中募集的cdr基金，至今下落不明，但是依旧没有引起管理层和高层的重视。
