天津市土增清算文号，国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知的通知内容

来源：整理时间：2022-11-28 01:21:25 编辑：天津生活手机版

本文目录一览

1，国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知的通知内容
2，关于土地增值税清算事宜的请教
3，土地增值税清算
4，土增税清算对象的确定最好有对应相关税局的文件
5，房地产联合开发项目土地增值税如何清算
6，金税三期如何进行土地增值税清算
7，合作建房土地增值税清算

1，国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知的通知内容

《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号），仍然全文有效。

国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知的通知内容

2，关于土地增值税清算事宜的请教

1、清算后再转让房地产的处理：《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）八、清算后再转让房地产的处理在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积2、无新文件。

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关于土地增值税清算事宜的请教

3，土地增值税清算

非普通住宅(别墅)没有免税这一说,超不超都要交...

非普通住宅（别墅）的增值额虽然不超出扣除项目金额20%，不能免征土地增值税。按税法规定纳税企业建造普通标准住宅出售，增值额未超出扣除项目金额20%的可以作为免征土地增值税项目。

普通住宅才可以，非普通住宅无论是否超过20%一律要交土地增值税

只有标准普通住宅才有增值率不超过20%，免征土地增值税的。其余都不得免征。

土地增值税清算

4，土增税清算对象的确定最好有对应相关税局的文件

国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发[2006]187号一、土地增值税的清算单位　　土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。　　开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

根据国税发〔2006〕187号文第八条规定处理清算后再转让的房地产，即在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积?

5，房地产联合开发项目土地增值税如何清算

【问题】我公司是房地产开发公司，与其他单位联合开发房地产项目，我公司出土地，联合开发方出资金，开发产品三七分成。我公司的土地增值税清算是针对我公司分取产品销售收入以及土地成本单独进行清算呢，还是与联合开发方拉通计算整个项目的收入与全部开发成本进行土地增值税清算，确定应纳税金，然后在税金总额内由我公司与联合开发方分摊税金？【解答】 “合作建房” 是开发商在土地实施“招、拍、挂”之前拿地的重要途径之一，利用该种方式开发的房地产项目清算中需要准确把握政策的核心内容。特别是联合开发的协议约定以及项目立项的办理方式，针对贵公司所描述的情况，我们认为：一、若联合开发方只取得房屋自用，根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）文件规定：“对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税，建成后转让的，应征收土地增值税。”因此，对你们双方开发若是自用是暂免征收土地增值税。若是对外销售，就要按规定计算缴纳土地增值税。二、根据贵公司的情况，假设贵公司出地，建成后按比例分享三成，以贵公司为开发主体并且建成后进行销售处理，在纳税处理上就应当以贵单位为主体，按整个项目为单位进行土地增值税预征和清算。贵单位所分配给联合开发方的开发产品应按照公允价值计算缴纳土地增值税，公允价值可按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税[2006]187号）文件第三条第（一）款的要求确认： 1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； 2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定，对联合开发方来说相当于用资金换取你单位建好的房产，贵单位相当于提前收取了联合开发房的预售款。贵单位应开具销售不动产发票给联合开发方。三、如果贵公司不是开发主体，项目以联合开发方名义主体进行开发，则贵单位应按照“转让土地使用权”进行土地增值税清算。分得房产自用暂免土地增值税，分成后再行转让就要另行计算土地增值税。

6，金税三期如何进行土地增值税清算

金税三期是国税做的，土增是地税征管

土地增值税清算的条件： 1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 3、直接转让土地使用权的。清算流程：一、取得土地使用权所支付金额的分配二、房地产开发成本的分配 1、分期开发的，如果各期完工情况不同，应按建筑面积法对各期开发成本进行分摊 2、在同一期开发成本中，应按层高系数法对不同类型的房屋进行开发成本的分配三、开发费用的分配财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。四、与转让房地产有关的税金的分配房地产企业在转让房产时缴纳的印花税因列入管理费用中，故不允许单独再进行扣除。允许扣除的只有营业税、城市维护建设税、教育费附加。地方教育费附加能否在此项扣除，具体要看当地税务机关的规定。核定允许扣除的与转让房地产有关的税金金额，按转让不同类型房地产收入与税金配比原则进行分配。五、财政部规定的加计20%扣除数的分配根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]第6号)第七条第(六)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付金额与房地产开发成本之和，加计20%的扣除。即加计扣除数=(土地款+开发成本)×20%。计算出加计扣除数后也按照层高系数法对已售的不同类型的房屋进行分摊。六、汇总不同类型房屋的扣除项目金额 1、普通住宅扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除。 2、非普通住宅扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除。 3、商用房扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除七、计算不同类型房屋的增值额 1、普通住宅增值额=普通住宅销售收入-普通住宅扣除金额。 2、非普通住宅增值额=非普通住宅销售收入-非普通住宅扣除金额。 3、商铺增值额=商铺销售收入-商铺扣除金额。八、计算不同类型房屋的增值率 1、普通住宅增值率=普通住宅增值额/普通住宅扣除金额。 2、非普通住宅增值率=非普通住宅增值额/非普通住宅扣除金额。 3、商铺住宅增值率=商铺增值额/商铺扣除金额。九、查找土地增值税税率纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。十、计算土地增值税土地增值税税额=增值额×使用税率-扣除金额×速算扣除数

7，合作建房土地增值税清算

合作建房，是开发商在土地实施“招、拍、挂”之前拿地的重要途径之一。利用该方式开发的房地产项目，如今已基本符合国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（财税187号）所规定的清算条件。由于《土地增值税暂行条例》、《土地增值税暂行条例实施细则》及相关配套文件不够细化，在清算实务中对于合作建房的判定仍存在一定问题。本文举例对合作建房相关土地增值税清算问题进行分析。甲房地产开发公司（以下简称“甲公司”）与乙经济开发公司（以下简称“乙公司”）签订合作建房协议，共同开发a房地产项目，甲公司负责投入资金及全部开发活动，乙公司将其所有的土地使用权投入该项目，建成后乙公司分得30%的房产（包括住宅及商铺），甲公司分得其余房产。后经协商，乙公司将分得房产的住宅部分以2000元/平方米出售给甲公司，共分得价款1200万元，其余4000平方米商铺自用，并开具转让土地使用权的发票给甲公司。一、若乙公司只取得房屋自用，根据财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字48号）规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税，建成后转让的，应征收土地增值税。因此，对乙公司暂免征收土地增值税，以后该公司将分得的房产转让应首先按转让土地使用权计算合作建房需缴纳的土地增值税，以分得房产当时的公允价值作为转让土地使用权的收入，再对转让的房产按转让旧房及建筑物征收土地增值税。其公允价值可按财税187号文件第三条第（一）款的要求确认： 1、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； 2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。对甲公司来说，相当于用其建好的房产换取土地使用权，其应将分给乙公司房产的公允价值计入开发成本，并将该部分公允价值计入销售收入。二、若乙公司将土地使用权作价投入甲公司，换取甲公司一定股份再由甲公司开发该项目，根据财税21号文件的规定，自2006年3月2日起，对于以土地（房地产）作价投资入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财税字48号文件第一条暂免征收土地增值税的规定，应按规定缴纳土地增值税。所以，应将乙公司所获取甲公司股份的协议价或评估价作为转让收入，按转让土地使用权计算其应缴土地增值税。对甲公司来说，应将乙公司投入的土地协议价或评估价作为取得土地使用权的成本在清算土地增值税时予以扣除。三、若乙公司获取的是部分货币资金和部分房产，如例中所述，乙公司得到1200万元现金及4000平方米商铺，根据财税字48号文件的规定，其分得的商铺暂免征收土地增值税，但其分得的现金应征收土地增值税。在现行规定下，乙公司应进行如下处理：（一）对于乙公司取得的现金部分，应按照配比原则，与取得土地使用权的成本配比计算土地增值税。如乙公司获取的房产公允价值为2000万元，而该地块土地使用权成本为1600万元，在不考虑其他税费的情况下，则允许扣除的土地使用权成本＝1600÷（2000＋1200）×1200＝600（万元），增值额＝1200－600＝600（万元），应纳土地增值税额＝600×40%－600×5%＝210（万元）。（二）对于分得的房产部分，处理方式为分房自用，暂不征收土地增值税，待其对外销售后再分别按转让土地使用权和销售旧房缴纳土地增值税。对于甲公司，应将分给乙公司的现金加上房产的公允价值作为取得土地使用权的成本计入扣除项目，同时将房产的公允价值作为销售收入计算应缴纳土地增值税。对于合作建房行为，应界定为非货币资产交换还是投资行为是进行土地增值税清算处理的前提。若为非货币资产交换，则出地方按转让土地使用权给出资方处理；若为投资行为，则应将出资方支付的股权价值和货币资金之和在该项目的开发成本中扣除。出资方支付给出地方的现金视为投资对价差异，为土地使用权的公允价值大于双方确定的股权价值的差额。界定基础应看合作建房的协议，若出地方承担项目开发的风险并享有开发利润，应视为投资行为；若只是获得固定面积的房产，不承担风险收益的，则应界定为非货币资产交换。从上述分析可以看出，对于合作建房进行商品房开发项目来说，土地增值税清算涉及出地、出资双方，计算过程复杂，容易产生税企争议，对出地方清算的后续管理存在困难，如出地方再转让分得房产时，很容易忽视对其转让土地使用权的清算，造成国家税款流失。同时，很多房地产开发企业利用关联方合作建房来逃避或延迟土地增值税纳税义务，给该税种的征管带来困难。