从你所说的信息来看，你的商铺是一个小区门口的沿街底商，又是辐射学校的，那么这样的地段是不错的。~10%租金回报率的商铺基本都是合格的铺子，因为跑赢了市面上大部分的理财产品收益，并且能够抗通胀，最重要的就是地段和租金回报率，地段的话尽量购买一线、新一线、强二线这样的城市，因为人口流入非常高，优胜劣汰和创业的机会更多，商铺的价值就越高。
1、学校对面小区门口的商铺，总价二百二十多万，年租金十五万，这样的铺子值得投资吗？
我自己有两套商铺，一套在上海，一套在苏州，可以给你一些建议。从你所说的信息来看，你的商铺是一个小区门口的沿街底商，又是辐射学校的，那么这样的地段是不错的，从价格来看，总价为220万一定是属于一线、新一线、甚至强二线的铺子了。年租金为15万，回报率为6.8%，也可以算勉强合格的，这样的铺子如果还是到手价格220万，是新铺子，我觉得是可以投资的。
但是是老铺子的话，你要注意一点，那就是去实地考察！！因为这个年租金15万的回报率可能是中介告诉你的，也有可能是目前租客的租金，但不代表是一个市场价，所以，你一定要实地考察。多去看看，打听打听周围的情况，看看租金回报率是不是有偏差，还有就是得看看产证是否清晰，出租的合同是否有什么“麻烦或者问题”。如果以上都没有，那的确是可以考虑投资的，
对于商铺投资来说，买的好一铺养一代，买的不好就是一铺坑三代，而过去的一铺养三代的黄金投资周期已经一去不复返，所以商铺投资一定要擦亮眼睛。最重要的就是地段和租金回报率，地段的话尽量购买一线、新一线、强二线这样的城市，因为人口流入非常高，优胜劣汰和创业的机会更多，商铺的价值就越高，那么对于租金回报率来看，可以大致分为以下三个层次：第一、目前普遍的商铺租金回报率在3%~6%左右，跑不赢通胀，甚至还跑不赢一些定存和理财产品。
这类的商铺主要集中在三四五线城市，投资的门槛低，少则几十万，多则上百万即可，但是租金收益非常低，不值得投资，属于不合格商铺。第二、7%~10%租金回报率的商铺基本都是合格的铺子，因为跑赢了市面上大部分的理财产品收益，并且能够抗通胀，不过这类商铺的投资门槛非常高，主要集中在一线、新一线、强二线等城市，少则几百万，多则上千万。
需要耐心等待这样的铺子出现，大部分都是新铺，同时，他们也被称之为合格的铺子，看到了可以投资，第三、10%~15%的铺子。这类铺子非常稀有，主要集中于强一线和新一线的市中心地带，并且大部分这样的铺子都是一个只租不卖的模式，基本都是内定或者开放商用来送“大客户”的，如果你有这样的关系可以拿到这样回报率的铺子，记住，别错过。
