房价不涨如何投资房产，就是房价不涨我也买不起房怎么办

来源：整理时间：2022-12-11 01:55:25 编辑：今日头条手机版

1，就是房价不涨我也买不起房怎么办

努力的去赚钱吧，祝你早日买上房子。

就是房价不涨我也买不起房怎么办

2，投资买房子要注意哪几点

如今局面确实很尴尬：一方面是刚刚公布的“国十一条”，国家在大力打压房价;一方面是房价继续在高位运行，未来一段时间，房价摸不清楚是继续上升还是下行。而对于投资者来讲，房价是涨是跌关系到自己的切身利益，投资房产，担心房价受宏观调控影响下跌;不投资房产，担心房价年后大涨，错失投资的好时机。\x0d\x0a其实，尽管目前楼市像天气一样有入冬的迹象，但逆势而为，只要投资得正确，还是会有所收获的。马原们要相信这点：房子在熊市时，投资也可赚到钱。\x0d\x0a但是，房产投资如果不能把握投资方式、投资品种、投资地点和投资时机，投资的回报就很渺茫，甚至像股票进入熊市一样被套牢。而在房产市场解套，无疑要比股市更难。因此，2010年，你如果要投资房产，就要把握以下几点：\x0d\x0a1、投资配套设施齐全的小区。从未来发展来看，所住小区里就能满足生活的需要，周边交通、教育等设施齐全，会成为理想化的生活模式，这样的房子比较容易出租。这样的房子，即使要转手出售，也都十分容易。\x0d\x0a2、确定投资策略。有些房子易于出租，但是不会有太大的升值潜力，而另一些房子恰好相反，因此，投资前对目标房子所在地段进行考察，考察内容包括三个方面：一是了解目标房子所在地段未来的规划;二是了解目标房子的升值潜力;三是了解租客的类型和需求，掌握租金波动情况，核算年回报率。\x0d\x0a3、分散投资。尽管逆势而为会有投资前景，但投资者也需要考虑到国家宏观调控带来的风险，建议总的房产投资比率不要超过个人总资产的60%，鸡蛋还是不能放进一个篮子里。目前金融产品也比较丰富，投资者可选择分散投资。\x0d\x0a4、兼顾短线和长线。房价不会只涨不跌，楼市普涨机会也不会一直出现。所以，要兼顾短线和长线的关系，优化投资组合，在确保稳定收益的前提下，抓住机会博短线，方能在楼市投资大潮中做到游刃有余。\x0d\x0a5、要学会侃价。这段时间，全国各地的楼盘优惠、打折较厉害，优惠、打折期间相对来说好侃价得多。对于消费者而言，有4次砍价机会，投资者一定要把握住，争取用最低的价格买到房子：一是期房开盘之初，为了吸引购房者，开发商往往有一些优惠;二是在买房人一次性付款时，此时的折扣空间一般高于存款利率而低于贷款利率;三是团购，因为开发商不仅节约了宣传和代理费，也不用操心楼层、朝向的调配，当然会让利销售;四是已经买了房的买房人，你再带一个客户来买房子，一些开发商也会提供一些优惠措施作为回报。\x0d\x0a房子形态较多，有别墅、洋房、新房、二手房、商铺，乱花渐欲迷人眼，究竟哪类房子最适合于投资?从户型上来说，小户型无论是长线还是短线投资，都比较适合。投资一手大户型，较易出现空置风险，年代久远、单价较高的二手房，建议不要投资。商铺投资潜力大，回报率较高，可出租、可经营，方式较为灵活。但资金投入较大，具有房产和商业双重风险。不少人怀着“一铺养三代”的良好愿望投资，但稍不留神难免也会误入“一铺套三代”的陷阱。\x0d\x0a凡事开始都不能做太高的期望，因此投资新建小区，人气尚未形成，如果是出租，一年内出租率不会太高。出售的话，也不会马上升值，所以投资时，心态要好。

投资买房子要注意哪几点

3，房产如何投资

房产投资就是中间的转卖，这样比较简单而且投入比较少。首先你要了解当地政府规划和发展，提前比别人知道这个信息，然后去购买未来发展潜力最大的房产项目的房源，几年后那边的发展好了，房价自然就涨了，这样你之前买的房子的价格就涨了很多，然后拿到中介公司帮你卖掉就可以了。就这么简单。

先买地，在建房，然后高价格出售。

房产如何投资

4，如若房价不涨贷款买房划算还是全款买房省钱

买房几乎是现在绝大多数年轻人都会遇到的一大难题，究竟是全款买房划算还是贷款买房省钱，对于这一问题没有一个最终定论，下面要给大家介绍的是在房价不涨的情况下，如何辩证看待贷款和全款买房？假设房价根本不涨，那么到底是贷款买房划算，还是全款买房划算。我想绝大多数的人，会本能地回答，贷款买房划算。但是，我如果再接着问，贷款买房划算的公式是什么，到底划算多少。估计又有一部分网友郁闷了。假设1套100万的房子，20年房价不涨，那么是该贷款买房，还是该全款买房呢？这里来给大家算算账。1.先算名义价格。假如一套100万的房子，你贷款20年，七成，20年加上首付共用去155万。下面是房贷计算器按出来的结果。房款总额：100 (万元还款总额 (万元首付款 (万元支付利息 (万元贷款总额 (万元贷款月数：240 (月月均还款 (元年均还款 (元商业贷款预期年化利率：同样是按手中有30万现金开始算，全款买房。把每年的年供62875 (元)存下来，。加上你现有30万，那么不贷款，存钱到100万，共需要11年。但要扣除房租，再加上每年存款的利息(聪明点的就去翻“年金”的表，笨点的就拿计算器去按。)。那么计算可得。共需要13年，你就可以全款买下这套100万的房子。计算结果：在你同样有30万现金的情况下，全款买房需要13年，贷款买房需要20年，全款买房需要100万，贷款买房需要155万。但是，光计算名义价格是没有意义的。 2. 在8%的实际通胀下贷款买房。根据实际通货膨胀率，算折现值(不懂的话请去百度“折现率”)。在通货膨胀率8%时，贷款买房划算。买套100万的房子，首付3成，贷款20年来算，等额本息平均年供=62875元，假设每年货币贬值8%，真实的折现值是多少呢？(按商业贷计算，因为很多人公积金少。) P=30万+年供*/(1-8%)+年供*/(1-8%)^2+ +年供 = 30万+年供 =30万 +年供 =30万 =30万+637641元 =万 (已经把数学还给老师的同学，复习下等比数列公式Sn=a1(1-q^n)/(1-q)) 从计算可得。只需要真实CPI高于基准预期年化利率的情况下，贷款买房，从金融的角度来讲，就是完全划算的买卖。因为你相当于用现值万的钱，买了套100万的房子。3.实际预期年化利率决定：过去30年，越借钱越有钱。事实上这个公式也蕴含着过去30年的一个事实。那就是，越借钱的人越有钱，借钱的人事实上是在用金融剥削所有的穷人，因为穷人基本上是不贷款的。实际预期年化利率=名义预期年化利率—实际实际预期年化利率=—≈ 因为实际预期年化利率是负值，就是说，你贷款，按折现值来算的话，你每年事实上是赚了4%。那么即使你投资物的价格没有上涨，从金融的角度来说，你也已经获得了4%的纯利润。如果你有本事从银行贷1个亿出来，一年光从货币贬值上，你就赚了400万。正是因为这个事实，下面的故事广为流传。一个中国老太太攒了一辈子的钱，在临死的前一天终于攒够钱买了一栋房子，没来得及住住漂亮的新房子就死了。而一个美国老太太在年轻的时候贷款买了一栋房子，住了进去，每天工作还贷。直到临死的前一天她终于还清了所有的贷款。但大家要看清楚。这个故事只有在实际预期年化利率为负数时，才是有效的。如果实际预期年化利率为正数。那这个故事就变成忽悠傻逼接盘的了。br/> 4.结论，在房价不上涨的城市，全款买房。上面的公式全部算完了之后，我的结论是：在房价不上涨的城市，千万不要贷款买房，一定要全款买房。国家的CPI虽然很不靠谱，但是，可以看出一种趋势，五年来，中国的CPI从8的高点，已经下降了到了峰值的40%左右，下降到3左右，维持了两年。而且基本上维持这个趋势。而如果加上房价对CPI的修正，修正后的实际CPI，和长期基准预期年化利率已经很接近了。所以，这个时候，在房价不涨的城市，千万不要去贷款买房。究竟要全款买房还是贷款买房你想好了吗？其实也不用纠结太多，如果经济实力足够全款买房又何妨落得个简单清净，如果手上资金紧张，又深谙理财之道那就建议大家贷款买房，好让“钱生钱”。

5，手头有200万现金该如何投资房产

镇上的房子，现在不要卖。放在那出租，自己也可以搞点买卖。200万买二级或三级城市的房子，是可以的。4000一平米不算高位，肯定会涨。花点钱买些保险养老用。基金股票吗，不懂的情况下最好不要买啦。不建议就只是存银行，通货膨胀是必然的。200万现在能买很多东西，十年二十年后肯定跟现在不是一个概念。拿出点钱，去充充，学点东西。

你好。如果说您这100万不是全部用来投资的话，那么我建议10%买保险，做一个家庭综合保障计划；30-40%银行储蓄，以防不时之需拿以急用；40-50%用于金融投资，比如说股票、基金、期货、外汇之类；另外可以适当留0-10%在手上灵活支配如果这100w全部用来投资的话，那么我建议您可以选择一个合适的投资方式。但是我有个建议，那就是不要做银行的投资理财产品，虽然人们都认为银行安全，但是投资的风险却不是由银行承担，而且银行的好多文件之类犹如天书，您看不懂也不会看懂，银行黑钱能力惊人！我是在南京及周边地区从事外汇投资服务的，我可以给你详细的介绍以下外汇投资。那么对于您投资来说，多一份了解也是多一份选择。最后祝您一帆风顺！

投资来说长期房价是会涨的短期内难说，与国家政策全球经济有关了。投资房产当然好，但要去熟悉，投资的房屋可以出租或则用自己租都行。在适当的价格也可以卖出去！基金和股票要看你自己会不会，投资有风险的，毕竟风险和收益成正比，可以用少量资金去玩玩基金股票，大部分用于投资房产。这些要你自己决定了！

6，2020后房产投资指南

记得2014年时，很多砖家对楼市的一致判断都是“黄金时代结束、白银时代到来”。刚过一年，楼市翻天覆地的大涨就给了他们一记响亮的耳光。你现在还在膜拜的大咖，其实很多都根本不敢承认当年的误判和忽悠。我曾经不止一次的提醒大家，预测楼市走向，千万别听他怎么说，关键看他怎么做！2013-2014年时，我们只是雷声大雨点小，没有采取实质性的措施。 2017年开始，世道变了。现在高层是把高房价当作阶级敌人在看，真刀真枪的在博弈。去他的房产周期，去他的经济周期，在决心面前一文不值！ 8月份我写过一篇《如果房价横盘5年》，目前看来，我们极有可能实现这个目标。当房产周期、经济周期在楼市面前全部废掉，当房价进入彻头彻尾的横盘时代，我们的房产投资理念就必须要转变，必须要自我颠覆，照搬过时的套路乱买房，必定会死的很惨！ 01 如何应对利率换锚？从2019年10月8日开始，房贷利率正式换锚。新发放的商业贷款，利率以最新的LPR加点形成，彻底抛弃了基准利率。从全国范围来看，目前不管是上海的首套减20个点，还是苏州首套加120点二套加150点，最终的结果出来，各个城市的房贷利率都与换锚之前变化不大。中国人最讲究的就是平稳过渡，这个关算是顺利通过了。我国实行利率市场化改革，推出LPR的根本目的就是要降低实际贷款利率，现在最迫切降低的是1年期LPR，确保中小企业民营企业能借到便宜的钱。随着美联储带领各国央行掀起的降息潮到来，全球货币宽松周期已经开启，未来几年5年期LPR一定也是逐步走低的。但在房住不炒的时代，即使未来5年期LPR逐步降低，银行也会同步增加加点数，维持当月的房贷利率基本稳定。但是你买房贷款签订合同时确定的加点数是几十年不变的，所以，随着未来5年期LPR的降低，商贷买房的人，月供是会逐步减少的。这就会造成一种奇特的社会现象：每月公布的房贷利率基本不变，但是买房后你的实际利率却在逐步降低。因此，非常重要的一点就是，从今往后申请商贷的时候，千万不要选择固定利率，而要选择1年调整一次利率，这样你才能享受到降息的利好。对于10月8日之前已经放贷的人来说，你还贷的锚还是基准利率4.9%。未来即使LPR打5折，也与你无关，只有眼睁睁羡慕的份。无论是基准利率还是LPR，其实，这两种模式对楼市都是中性的，无所谓好坏。判断行情，将来关键是要盯住各省各市各银行的加点数，因为加点数就是当年的折扣，高层的一切意图都会通过加点数表达出来。 02 哪种房产值得投资？ CRIC数据在《2019年上半年全国房地产总结与展望》中，对67个城市的一手房和10个城市的二手房的成交结构进行了统计：一手房方面：一线城市成交量最大的是70-90平米的2-3房，二线城市成交量最大的是100-120平米的3房，三四线城市成交量最大的是100-140平米的3-4房。二手房方面：4个一线城市70平米以下成交套数占比最多为42.65%，6个强二线城市70平米以下和70-90平米成交最多，各占30%左右。以上数据和现实非常吻合，大城市的小户型更好卖，小城市的大户型才有市场。作为自住来说，喜欢多大买多大，能买多豪买多豪。但是作为投资来说，必须要考虑将来接盘侠的数量和接手能力。投资房产，一线城市首选70-90平的2-3房，预算不多也可以直接买核心地段的老破小。二线城市首选100-120平的3房，由于二线城市新区房价和涨幅普遍高于老城区，所以，如果选择老城区老破小则必须要带学区。三四线城市不建议纯投资，非要买，就买大户型豪宅，维护的好，若干年后也许还能侥幸卖掉。楼市已经进入高位横盘时代，未来卖房难度要远远大于买房。郊区200平的叠加一年你都卖不掉，而市中心40平的老破小2个月就能变现。投资，是为接盘侠买房，接盘侠喜欢的房子才是真正的好房子！ 03 户籍放开、房价分化今年下半年开始，三四线城市像是突然脑回路清晰了一样，后知后觉，突然集中宣布取消落户门槛，放开落户限制。 7月10日，山东省城镇化工作领导小组制定的2019年重点工作是：全面放开建制镇和中小城市落户限制。 7月26日，广西则宣布，除南宁和柳州两个排名前两位的城市之外，其它所有市县全部“零门槛”落户。 9月份，河南新乡市、漯河市、山西晋城市放开户籍限制。 9月26日，湖北宜昌市宣布全面取消落户限制。并给落户本科生、硕士生8-9折优惠买房。 9月29日，安徽宿州市宣布：全面放开城镇落户，取消一切门槛，并对在主城区购买首套商品住房的给予契税全免。为什么三四线城市急切的加入抢人大战，因为他们刚刚开始醒悟，现在国家数次发文，大力发展城市群、都市圈、中心城市，再不抢人，黄花菜都要凉了。 2016年，北京上海开始赶人，2018年，二线开始抢人，2019年下半年，三四线也加入抢人战队。在不久的将来，除了北京和上海，落户国内所有城市都将会“零门槛”、“无条件”，来去自由，随心所欲。户籍将会逐渐沦为出生、死亡、居住的登记制度，与人口迁移的权力彻底脱钩。户籍制度的放开，人口的自由流动，直接的后果就是将来人力、财力、物力必将会从中小城市向城市群、都市圈、中心城市集聚，未来几十年，中国的城镇化发展，将是强者更强、弱者更弱、优胜略汰的一个渐变过程，城市的扩张和萎缩同在。城市分化不可避免，房价分化势不可挡。房价分化的结果就是：三四线房产靠政策涨，一二线靠需求涨。三四线靠政策创造需求，一二线靠政策压制需求。三四线房价上涨是被动的，一二线是主动的。三四线房产是消费品，吃掉用掉住掉就不值钱了，一二线房产则是投资品，可住可租可卖还增值。投资并长持哪里的房产，不用我再赘述了吧！以前，我们犯的最大错误，就是把人口当成负担，认为人多是累赘，人多消耗粮食，人多占用资源。计划生育、户籍制度、限制大城市规模，发展中小城市，种种政策都是如此。直到现在，我们才开始意识到，原来人才是最大的财富，放开生育、放开户籍、疯狂抢人，才有可能将我们40年来高速发展的奇迹继续延续下去。发现人的价值、顺应人的选择、尊重人的意愿、维护人的尊严，才是我们最应该做的，逆潮流而行，势必头破血流！ 04 城市群鄙视链十三五规划确定了我国现在有19个城市群。恒大研究院任泽平团队根据我国城镇人口增长、居住条件改善和城市更新改造，测算出了2019-2030年各个城市群的住房需求量。在这19个城市群中，未来10年住房需求量最大的第一梯队城市群有6个，分别为长三角、长江中游、京津冀、成渝、珠三角、山东半岛，年均住房需求量分别为2.07、1.67、1.24、1.05、1.03、1.02亿平米，占全国总需求比重的17.7%、14.3%、10.6%、9.0%、8.8%和8.7%。以上数据是个什么概念呢？就是说未来10年长三角、长江中游、京津冀、成渝、珠三角、山东半岛6个城市群的住房需求之和占全国需求总量的69.1%，剩下的13个城市群仅仅只占3成。不在这19个城市群的城市，需求量更是可以忽略不计。这就是典型的二八法则，世界就是如此的残酷，越是强大，上天越会把最好的东西强加给他。如此之大的住房需求量，才是房价持续上涨的根本原动力。所以，大家未来10年房产投资的城市，首选就是长三角、长江中游、京津冀、成渝、珠三角和山东半岛这6个城市群里的一二线城市，其次才是环京、环沪、环深以及各个省会城市。城市群概念也是近几年高层才开始提的，但真正能够称的上城市群的也只有以上这6个。因为其它城市群内部根本不存在辐射、协作、带动和组团，其实都是在蹭热度滥竽充数罢了。城市有鄙视链，城市群同样也有，不够强大的我们，能做的就是尽量让自己处于鄙视链的前段。 05 未来20年，房屋价值归零近日，深圳南山区白石洲城中村拆迁，诞生1878个亿万富豪的新闻持续刷屏。据了解，当地村民户均物业面积为600平，超过1000平的有37户。按照1:1.03的补偿标准，7-10万的单价，每户拆迁家庭的资产将达到4200-6000万元，有37个家庭的资产将接近1亿元。这几天，在朋友圈还反复看到一个成龙接受采访的视频：他说自己早年在北京看四合院，大一点的50万一套，厕所在外面、没有空调，自己当时根本看不上，但现在北京这样的四合院可能10个亿都买不到。深圳白石洲城中村的房子，当年建的时候，成本一定不会超过50万，而现在拆迁补偿却有5000万。北京四合院房子的成本更低，但现在10个亿你都买不到。这就是房价的奥秘！在北京上海，市中心的一手房价可以10万，但旁边的老破小只卖6-7万。其实，这3-4万的差距就是新房子本身的建设成本，而老破小的房价就是赤裸裸的地价，房屋价值完全可以忽略不计（学区除外）。用公式表示更直观：老破小的房价=地价（楼板价）一手房价=地价+建设成本房屋价值从交房的那一天起就开始持续贬值，而房屋脚下的土地却一直在升值。所以，20年以后，你房子的售价就只有土地价格，而房屋本身的价值就会趋近于零。因此，我一直不建议大家投资豪宅就是这个原因，豪宅的土地和旁边老破小的土地是等价的，贵就贵在建设成本上，而若干年后，豪宅开始折旧，涨幅跑输大盘，而旁边的老破小却可以稳步上涨。房产投资说到底，就是投资脚下的这片土地，以个人名义以有限的资金拍到了一块国有土地。房子值不值钱，全都在这片土地上。所以，精装修、绑车位、恒温泳池、酒店式物业等等这些附加条件，其实都是房产投资的大忌。房产投资，切记一个原则：地段要买最好的，房子千万别买最好的。 06 实操指南一、2000-2010年，房产投资技巧是能买多少买多少；2010-2020年，房产投资技巧是能贷多少贷多少。 2020年以后，房产投资技巧则是买好城市的好地段。买接盘侠多的城市，买接盘侠多的地段，买接盘侠最喜欢的户型。二、房产投资将越来越局限于小众，而不是大众游戏，不仅仅是由于价格门槛，而是因为房票门槛。看到别人在投资深圳，你退而求其次投资鹤岗，这将是未来最大的笑话！三、横盘时代已经来临，横盘是炒房的末日，却是刚需的天堂。横盘两年，差额为零，满二的增值税就可以省掉。横盘就是停车，司机已经仁至义尽，能不能上车全看自己。横盘是国家给予我们最好的礼物，不可能为了少数无房户，就把房价打回原形，所以一定要懂得感恩！四、横盘时代，就要死盯租金，租金多的，出租快的就意味着将来好卖，好卖就意味着增值更快。五、上海没涨，环沪就没戏，北京没动，环京根本不敢动。深圳没起，莞惠就得躺平。想投卫星城，先看准一线趋势，一线疯涨之后开始调控了，你再入场卫星城不迟。六、如果你手里有品质一般，或者说有明显缺陷的房子，记住2020年3-4月小阳春一定要混水摸鱼，抓紧卖掉。七、最近一段时间，三四线城市的调控很乱，有放松的，有收紧的，因城施策的政策，大家玩的都很溜。比如：无锡公积金由“认贷不认房”调整为“认房又认贷”，个人最高额度由50万降至30万，家庭最高额度由80万降至60万。而扬州却将公积金贷款额度从35万调高至50万。嘉兴规定，已还清公积金贷款，再次购买自住住房的，仍可享受60万元的额度。想要认清这些纷繁复杂的各地花招，只要记住：现在大涨的城市，都是陷阱！即可！八、房价启动前，在最后一个力度最大的松绑政策出台后再入手，因为这才是房价最低点，而且成本最低。房价调控后，第一个调控政策出台时，就要高位抛掉，最后一个铜板留给接盘侠赚，否则你根本抛不掉。简言之，就是最后买进，最早抛出。九、像炒股一样炒房，必定亏死。像炒房一样炒股，才会盈利。要记住，股市赚钱了要换成房子，房子赚钱了要继续换成房子。十、2020年以后，投资大城市房产仍然是抵抗通胀、避免阶级滑坡的主要渠道，但要注意两点，一个是心态，一个是月供。如果有赌博和暴富心态，我劝你赶紧收手。月供东拼西凑，以为熬一熬很快就能翻身，那么我告诉你，你根本看不到明天的太阳。顺风加杠杆，一步登天，逆风加杠杆，刀山火海。只能维持2年以内的月供，都是玩火。最后，我想让大家认清这个社会的残酷：越是贫穷的家庭，越是生活在社会底层的人，他们的后代，大概率还会是穷人。其实，我们奋斗的目标无非就是：让子女一出生就站在了别人的肩膀上！

7，房地产投资技巧

然是投资增值快的房产，这就要在投资前作充分的了解房地产方面的市场信息如果是在当地投资，可深入作一些问卷调查；如果是异地投资，则应多上网关注房产投资方面的信息， “51淘房”就是这样的专业网站，上面有许多相关动态

楼花，即未完工的商品房，也叫期楼。炒卖楼花就是选准富有升值潜力的期楼，在楼花抛售之初予以购进，待机转卖，从买卖交易中赚取差价。运用炒卖楼花这种操作手法时应注意：洞悉本地房地产的走势与行情是成功炒卖楼花的前提，选准具有升值潜力的楼宇是成功卖楼花的关键。　　合建分成　　合建分成就是寻找旧房，折旧建新，共售分成。这种操作手法要求投资者对房地产整套业务须相当精通。这种手法如果操作得当，可以玩"空手道"。目前不少房地产开发公司也都采用这种方式开发房地产，只是规模较大，另外在合建方式上存在多样性。　　以旧翻新　　即把旧楼买来或租来，然后投入一笔钱进行装修，以提高该楼的附加价值，最后将装修一新的楼宇出售或转租，从中赚取利润。采用这种方式投资商品房时应注意：尽可能选地段好、易租售的旧楼，如在学校、集市附近的一室房极受欢迎。另外，在装修布局之前一定要结合地段经营状况以及房屋建筑结构，确定装修之后的楼宇的使用性质以及目标顾客，切忌盲目。　　以租养租　　以租养租就是长期租赁低价楼宇，然后不断提升租金标准的方式分期转租，从中赚取租金差价。以租养租这种操作手法又叫当"二房东"。有些投资人，将租来的房产转租，获利相当丰厚。如果投资者刚开始做房地产生意，资金严重不足，这种投资方式比较合适。　　以房换房　　以房换房就是以洞察选机为前提，看准一处极具升值潜力的房产，在别人尚未意识到之前，以优厚条件采取以房换房的方式获取房产，待时机成熟再予以转售或出租，从中获利。一般是换进门面房或即将要动迁的房产，在操作中要注意获取的规划信息一定要准确和保密。　　此外，要想涉足房地产投资，还须练好"内功"，一要钻研房地产投资的专业知识，了解房地产投资的基本常识和操作程序；二要大量收集、整理和加工有关房地产投资材料。包括技术性资料，如政策、法规、市场价格、广告等；三要在实际操作中审时度势，灵活经营。经营无常法，惟变是根本，对于小本经营而言，尤应如此。

8，如何投资房产

1、个人房地产投资应注意的风险由于房地产具有增值的特性，这就决定了相对于其他投资工具而言，房地产投资有收益大风险小的特点。如果你将购置的房产用于出租，你不仅可以收回一部分资金，还可以获得房产升值所带来的收益，这时几乎没有任何风险。至于炒卖房地产，当然会因为市场价格一时的涨跌而面临损失的风险。一般来说，投资房地产只有长线投资才能始终立于不败之地;而短线投资房地产，有时会受到经济衰退的影响而导致全线崩溃。但根据风险与收益对称的原理，投资者在可能获取较高收益的同时也面临较大的风险。如果投资者完全用自有资金买房，若房屋不能及时变现，投入的资金就会被套牢，如果是通过贷款支付房款，就背上了长期支付利息的包袱。因此在选择房产作为投资工具的同时，要具备对风险的承受力和规避风险的能力。通常房产投资成本高，投资收益的大小和成功与否要经过较长时间的检验，因此投资者不应草率行事。尤其是对于部分以借贷形式投入房产的投资者，更应本着“稳健”的原则，经过精确计算后再选择相应的投资策略。有关金融专家表示，用于房屋住房还贷的比例，不宜超过家庭收入的40%。2、购置房产后如何进行投资操作投资者购置房产后，即投资者用现款或分期付款的方式直接向房地产开发商购买住房，并适当装修、装饰后出售或出租，以获取投资回报，是一种传统的投资方式，也是迄今为止住房投资者最常用的一种方式。如何将房产出租出去，寻求合适的租户，按时收取房租，就成为投资者关心的问题。随着房地产中介市场的不断壮大和成熟，客观上也为房地产个人投资带来新的机遇。如近年在各地兴起的“房屋银行”，对大多数希望选择以出租作为投资方式，但又缺乏投资经验的投资者来说，无疑是其首选方式。投资房地产的注意事项:1、做好对自身资金实力和房地产市场的分析评估。房地产投资需要大量的资金,如果自身没有足够的资金,或者没有一定的筹资能力,就不能投资房地产。第二,要当时的地产市场进行市场分析,避免盲目的投资。不论是什么行业,价格都是由供求关系影响的,因此投资房地产还是要着眼于市场的供求关系,观察市场需求和价格走势,找准投资时机。2、选择好房地产投资的品种。目前,可以供个人进行投资的房地产品种主要有商铺、写字楼、住宅等。一般情况下,地区经济快速增长时,投资商业地产会有比较好的回报。而投资住宅地产会比较安全,升值稳定。3、投资房地产要考虑全面。综合考虑该项目开发商的实力、地点、周边环境、房型以及物业管理等方面的问题。4、考虑好如何进行投资操作。投资方房地产最常见的一种方式就是向开发商购买住房,进行装饰后出售或者出租,以获得利益。如何将房产出租出去,寻求合适的租户,按时收取房租,就成为投资者关心的问题。投资房地产几个技巧1进行研究，业可以让你学会了解你的目标市场，并适用这些知识来增加你自身的优势。2参加相关研讨会。有时候关自己学习是不够的，有时需要听听专家的解释，要充分认识参加研讨会的重要，这里你将能获得宝贵的指导，这些信息有时并不会出现在你阅读的书里面。3交志趣相投的朋友。虽然他们可能是你的对手或竞争者，朋友与你的同胞的房地产投资者不会受到伤害，特别是如果你新来的业务员，通过与他们的互动，你可以了解最新的市场趋势，他们也可能教你一两有关成功的房地产投资。4注册参加房地产课程也可以帮助你。像REI有线，提供可显着提高你的投资skills.To REI业务给你一个良好的开端。——菁英地产企划部员工

看你是要留学移民以房养房，还是纯投资了。澳洲买房都是需要通过中介完成的，所以建议你寻找靠谱的房地产中介公司，根据你的需求、目的和购买能力来投资.澳洲房地产法律健全，是世界第一透明的房地产市场。法律规定，房屋买卖必须由律师和中介公司介入，从而保障客户的最大利益。如果有兴趣投资澳洲房产的话，建议去房产中介公司咨询，专业的置业顾问可以帮你量身推荐比较适合的房地产项目；同时，澳洲的中介公司不会收取任何顾客中介费用，中介公司是从开放商处得到红利，所以不同于国内的中介公司会有欺骗客户，或者恶意推销的情况。如果想要投资澳洲房产的话，建议选择悉尼和墨尔本比较大的有投资潜力的城市；选定城市后，再根据政府的开发方向和指向，选择合适的区域，再选择合适的楼盘。一般情况下，澳洲房产投资周期为5-7年，为中长线投资，政府放话澳洲房价在未来会呈上涨趋势；同时，澳币对外汇率比较稳定，所以投资澳洲可以说是比较稳健安全的投资。如果需要更详细的解答，可以联系我。

来今日英才听了房产投资的课程了解了房地产的限购政策、税收政策、贷款政策老师讲的很详细，对自己以后接触房产这块有很大的帮助

9，教你如何投资买房

对于投资理财类产品而言，房产投资是较为保值、升值的，所以风险相较于其它投资类产品像股票、债券等要小很多，风险控制也相对容易些。专家指出，投资房产时需要注意的是，有什么样的收入水平就有什么样的支出水平，无论贷款者目前的家庭财务状况多么好，如果不能做一些提前规划的话，仍有可能达不到真正的“财务自由”境界。1.确定投资策略有些房产易于出租，但是不会有太大的升值潜力，而另外一些房产恰好相反。因此，在决定投资以前，必须确定投资策略。应该估计所投资的房产将会带来何种收入。为此，可以研究一下房产过去的升值情况和潜在的出租前景。当策略决定后，再来选择投资标的。以博差价为主的投资者，时机的掌握比以房租收益为主的投资者更为重要。若想以投资房产的租金收入作为退休养老的资金来源，则重要的是能否维持稳定的房租收入，与是否容易租出去相比，短期内是否会有较大的涨幅并不重要。2.判断投资前景如果想投资一处房屋，需要考虑的因素很多，例如，房产类别、所在地区、贷款、抵押财产、税收问题以及房屋维修等。但在投资房产时，应该意识到这是出于商业的目的，因此，不要根据自己的喜好来买，而要根据投资前景来买。在区位方面，应关注市区、市郊或郊外等不同区位的房产。市区房产供给量有限，价位虽高，但即使房产市场不景气，也不容易下跌。从类型来看，景气上扬时投资期房，一交房就出售，不用考虑出租问题；景气持平时投资现房，先出租一段时间，保持一定的投资收益，等待更好的时机再转手；景气下滑时，投资地点佳但价格低的二手房，投入装修后不管出租或转售，都有一定的市场需求与合理利润。3.寻求专业服务投资需要自己的判断，但也要善于利用专业人员，比如在与卖主协商价格时，专业人员的谈判技巧能让您省钱，专业房产代理可以让您不必为租客问题而烦恼。4.确定贷款方式找到合适的贷款提供者与选择房产一样重要，对博差价的房产投资者，可利用较低利率的短期抵押贷款；以房租收益为主的长期投资者，租金收入高于房贷月供额是投资的必条件。随着国家贷款利率的逐步放开，有些股份制银行的短期资金来源，利率与额度有比较大的弹性，投资者应多加比较。5.购买房屋保险这对出租房产的业主尤其重要，房东有义务提供居住安全，购买房屋保险，一旦发生意外可以挽回经济损失，保证投资收益，一般情况下，业主可投保火险或居家综合责任险。经常听一些人讲平均价格下跌，是因为某类房子增多，并不说明房屋价格真的降了。持这种观点的人只说对了问题的表面，却忽略了平均价格反映的真正内涵。某类房子增多代表着市场的需求，更反映着政府的政策导向。便宜房子增多，受影响首当其冲的一定是高价房。房地产投资和其他投资一样，不要认为自己能摸到市场的价格底线。如果不是为了急住，当房价一路下跌时还是持币观望一下好，宁愿市场开始走高时买不到最低价，也不要有抄底心理。要在房地产市场上赚钱，同其它市场一样，有时也要善于“抓机会”。如果一个能把楼盖完的房地产商搞“内部认购”，因为手续还没办完，所以便宜，您愿不愿尝试一下呢？一个房子有预售许可证，土地使用证没有办下来，您敢不敢买呢？同时要学会买预期，比如知道哪有一条方便的路要建或哪里会与地铁站相邻，不是等房子建好了再买，而最好是在它动工之前买。不同的商人，有不同的营销手法，贵的房子并不一定就是好房子。有些发展商希望薄利多销，通过价格竞争占领市场，有的发展商则将价格定得较高，认为卖50%就能得到通过薄利多销卖90%的效果，他们宁愿卖50%。因此，买房人选择买房时，如果是“不求最好，只求最廉”的话，买同一地区品质差不多的房子中价格最低的，相对抗跌力要更强一些。“买房子就是买生活”的口号已宣传了好多年，更有一些专家主张买小社区，认为小社区更可彰显个性，但我认为买房就是买房，社区越大，使用和维护成本越低。因为，买了房子不等于您可以免费享用社区所有设施和服务。会所、地下车库这些您用的时候都得花钱；大堂越豪华、公共设施越多，您所付出的费用越多；一个楼门里的户数越少，您要摊的电梯费用就越多，养房的费用，买房时不能不考虑。因为人们的从众心理、跟风习惯，会使某个楼盘或某个地区人气越来越旺，价格也就顺势越卖越贵。贵到一定程度，就要小心自己别在房地产上也被“套牢”！毕竟风水轮流转，永远的旺是不可能的。所以，想和买房自住的朋友讲一句，满足自己的需求就是最好的房子，买房前定好自己的目标，多比多看，入住后则不比较、不计较，心理上的平衡比任何物质上的享受都重要。??心情音乐：半岛随想 ??苏菜——江苏牛肉干??先装门还是先装地板？

房地产作为个人的投资其实是风险比较小的一种，由于土地的稀缺性，使得房地产项目的保值、增值作用非常明显。但并不是所有的项目都适合投资型购房的，本人有几个不成熟的标准，仅供各位参考： 1、项目所处区位的投资程度项目所处区位如果属于尚未开发或开发初期的区位，投资前景不乐观。因为：土地投资过少，虽然地价比较便宜，但后期的投入带动地价的上升也是缓慢的，而且后期的房地产开发建设的前景无法估计，风险过大，建议普通投资者避而远之，不要为开发商所说的美好前景所诱惑了。另外，开发成熟的区位投资前景也不乐观，由于这种区位土地投资量已经很大，继续升值的潜力变小，升值更有赖于更大的更新和城市整体的发展，和开发商所鼓吹的成熟地段，潜力无限是有出入的。因此，建议投资处于开发中期的区位，这种位置由于投资规模已经形成，土地价值较高，加上尚有少量的土地可供投资开发，对于土地增值的带动作用已经比较明显，另外，由于投资已经具有规模，使得对于区位的未来规划比较容易把握，不至于上当。个人建议：cbd周边地区的几个项目投资潜力是比较好的。 2、交通规划容量谁也不会想住在一个“堵城”里，尤其对租房的人来说更甚。所以地区的交通容量是一个重要的参考标准。之所以看好cbd地区，也是因为这里将建成大型交通枢纽，未来的交通环境值得期待。 3、开发商实力重要的评判标准，虽然房地产还不能真正进入品牌时代，但是在尽可能的情况下选择有实力的开发商是非常必要的。多关注一下开发商的动态和其工程的施工进度，可以从侧面了解开发商的实力，但是信息搜集的工作也比较麻烦，对于没经验的投资者来说比较吃力。网上的评述良莠不齐，有真心赞美，也有恶意攻击，更有虚假吹捧，如何分辨就看自己了。 4、社区规划过小的社区由于规模限制，在规划上很难有大的亮点，因此我不赞同投资小型社区，大型社区容易规划出亮点，而且在生态和科技方面规划比较好的社区在几年以后也不会落后，是住宅品质的一个保证，有利于出租。 5、房型设计房型设计上我以通、明、齐、密四个标准衡量，即：a、通风好，一定要有一个南北通风的通道，北方的气候因素要考虑进来。b、采光好，上午和下午各看一次房，考察一下满窗日照时间，别买暗房。另外一个驳论就是，窗户面积如果过大，住宅能耗也相应增加，也不是很划算的，注意别有太多浪费的窗户。c、房型设计功能齐备，对于不同面积的户型，功能的要求是不同的，小户型要求设计紧凑，满足吃饭、看书、睡觉几个重点功能，其次满足待客、子女的需求；大户型要求功能齐全，根据面积的不同，我对功能的考量顺序是：门厅、双卫、书房、洗浴面积、更衣及壁橱……。d房型设计的私密性强弱，简单的要求是休息和活动明显分开，互不干扰，更高的要求包括室内客人的活动路线、主人私人生活的空间、用餐人流的行动路线、入厨工作人员的行进路线……。 6、物业管理包括物业管理公司的实力和物业服务的项目，物业管理是住房保值升值的一个重要保障，没有好物业，也就没有好房子。这个方面一定要特别关注！ 7、项目周边生活条件如何当人住进房子以后，柴米油盐酱醋茶就成了重点，所以周围一定要有超市、菜市场，别被饭馆酒店迷惑了。家常菜是生活，而且项目周边的饭馆还不一定合自己的口味呢。

10，新一轮限购调控下怎样投资房产不亏钱

您您看前,《深圳白领卖掉深圳套房换武汉四套房》引起广泛热议相反,三、四线城市买套房能否顺利换线城市购房首付,要打问号闭着眼买房都能赚钱代今线城市房价幅涨暂告段落,于仍意投资房产或者短期渡买家言,何挑选值入手房产,需要经番推敲记者解,近三,少入市买家换房需要,必须先卖手物业,由于城市、区域发展差异及产品本身楼龄楼层,少面临亏本局面 ●案例家套房换线城市首付都难今,陈夫妇计划广州东部买套房,看全新楼盘让夫妻二郁闷,由于二三前家粤东县城买套约150平米四房单位,毛坯房,交价70万元,套房产售,陈夫妇才足够资金广州支付首付,今春节,陈家房产市场放售,预初买入处价格高位,其主放盘价调至68.5万元算亏1.5万元、月供利息及其零碎购房本,陈打算机立断,其换广州套住宅让陈始料及,房两月几乎问津,奈能再降价4月,房68.5万元降62.5万元,仍没能功交易意味着三间,陈花70万元购房仅未能升值,保守估计已经亏10.7%,重要,房没置换功 ●案例二郊区套房三前楼价贵现手楼 201310月份,黄先公司领导带领,炙手热南沙看楼经比,黄先觉南沙蕉门河板块某手楼盘套尾货促销顶层单位价格相比较低,套97平米三房毛坯房,交价90万元,初认自拣便宜黄先说,银行审批房贷利率基准利率6.55%,减压力,黄先选择等额本息款式,贷款限30,每月月供约3900元由于毛坯房,花笔装修费用8万元算市场已经暖,黄先表示,假想手套房,目前看亏附近区手楼带装修均价1万元/平米,我套房放售价格能维持90万元已经错意味着,至少亏掉装修费用8万元及两半利息提起购房经历,黄先表示,坚决同意买房亏说 ●案例三转手市区顶楼二手房,太难张2012海珠渡路买套楼梯楼顶层单位,建筑面积约58平米,买入价83万元,买入单价比间楼层单位低少 2015初,张朋友打算买套电梯房做婚房,于其放售张放盘价定至120万元,间交,放盘价调至112万元,至今仍未交张告诉记者,2012底买该套房产,利率高达6.55%,打8.5折5.57%采用等额本息款式,前期款数额,本金比例较,利息比例占自算笔账,虽入市候房价比较低,三,套房加佣金、税费及月供利息,本104万元左右,意味着三并没套房赚钱 ■专家支招何尽量避免买房亏钱 1.短期渡慎选郊区房论三、四线城市广州远郊区域,都共同特点,供应量,除现库存量,未预见新增供应量,旦城市发展速度或者区域市政配套发展速度跟,需求量受限制,难短期内激二手市场同,供应量影响价格波阶段性供应量超需求量,价格能调,幸高位入手,阶段性亏本能性更 2.市区旧二手房要细挑据满堂红链家提供数据显示,渡路某区例,该区2012交均价15017元/平米,2013交均价达18802元/平米,2014第季度交均价达22619元/平米,第三第四季度19423元/平米,201521096元/平米,2016第季度21426元/平米显经20132014第季度幅涨高位落,今交均价亦未达2014高位满堂红链家市场部研究院刘镜棠表示,买二手房仅要考虑段要考虑楼龄,随着楼龄增,社区设备设施化或者物业管理跟,都楼价造影响,普遍看,15内楼龄,设备设施都比较,15,特别20区,较明显差异,建议购买10内楼龄二手房买家张总结发现,虽段重要,由于太熟段缺乏新增点,加楼龄较,难比较理想溢价能随着市涨幅涨房产保值 1.投资房产兼顾居住性价比海易居房产研究院总监严跃进认,趋势看线城市房价继续涨,否意味着投资类城市房产保证涨跌,没必或者绝联系部市区房价总体高位,涨比较困难尤其部段虽,建筑于陈旧物业,其实投资价值真投资价值,往往市区郊区交界带,居住舒适度等角度看较性价比更重要,投资机本线城市其领域投资机,并非必须通房产投资获利于房产投资言,需要考虑类投资风险资金占本尤其政策变情况,部物业套类似旅游消费产业、新兴技术企业股权投资等,其实都能要超传统物业投资收益 2.住宅投资属性越越弱位富房产投资经验林先指,未住宅投资属性越越弱闭着眼睛买房能挣钱代已经,家房产越越理性,,住宅未主要功能居住层面 3.具备投资价值核段优质房产位业内士指,未房产否具备投资价值,主要段复制性及优质两面考量段价值高,同产品比较优质,未升值保值空间比较望采纳谢

您好！您可以看下这个日前,《深圳女白领卖掉深圳一套房换回武汉四套房》引起了广泛热议。相反,在三、四线城市买一套房能否顺利换成一线城市购房的首付,还要打一个问号。闭着眼买房都能赚钱的时代过去了今年一线城市房价大幅上涨暂告一段落,对于仍有意投资房产或者短期过渡的买家而言,如何挑选值得入手的房产,需要经过一番推敲。记者了解到,近三年来,不少入市的买家因为换房的需要,必须先卖出手中的物业,由于城市、区域发展的差异以及产品本身的楼龄和楼层,不少人面临亏本的局面。 ●案例一老家一套房换一线城市首付都难今年以来,小陈夫妇计划在广州东部买套房,他们看中一个全新的楼盘。但让夫妻二人郁闷的是,由于二人三年前在老家粤东一个县城买下一套约150平方米的四房单位,毛坯房,成交价为70万元,只有将此套房产出售后,小陈夫妇才有足够的资金在广州支付首付。因此,在今年春节后,小陈就将老家的房产在市场上放售,预感当初买入时正处在价格高位,其主动将放盘价调至68.5万元。就算亏了1.5万元、月供利息以及其他零碎的购房成本,但是小陈还是打算当机立断,将其换成广州的一套住宅。但是让小陈始料不及的是,房子两个月几乎无人问津,无奈只能再降价。4个月过去了,房子从68.5万元降到62.5万元,仍然没能成功交易。这意味着三年时间,小陈花了70万元购房不仅未能升值,保守估计已经亏了10.7%,最重要的是,房子还没有置换成功。 ●案例二郊区一套房三年前楼价贵过现在一手楼 2013年10月份,黄先生在公司领导的带领下,在当年炙手可热的南沙看楼。经过对比,黄先生觉得南沙蕉门河板块的某一手楼盘一套正在尾货促销的顶层单位价格相对比较低,一套97平方米的三房毛坯房,成交价为90万元,当初还认为自己拣了个便宜。黄先生说,当时银行审批的房贷利率为基准利率6.55%,为了减小压力,黄先生选择等额本息的还款方式,贷款年限为30年,每个月的月供约3900元。由于是毛坯房,他还花了一笔装修的费用8万元。就算市场已经回暖,黄先生表示,假如想出手这套房,目前看还是亏的。“附近小区的一手楼带装修均价也就1万元/平方米,我这套房子放售的价格能维持在90万元就已经不错了。” 这意味着,至少亏掉了装修费用8万元及两年半的利息。提起这次购房经历,黄先生表示,坚决不同意买房怎么也不会亏的说法。 ●案例三转手市区顶楼二手房,太难小张2012年在海珠下渡路买了一套楼梯楼顶层单位,建筑面积约58平方米,买入价83万元,当时买入的单价比中间楼层单位低了不少。 2015年初,小张和女朋友打算买一套电梯房做婚房,于是将其放售。小张将放盘价定至120万元,在长时间不成交后,将放盘价调至112万元,至今仍未成交。小张告诉记者,2012年底买下该套房产时,当年利率高达6.55%,打了8.5折后为5.57%。因为采用的是等额本息的还款方式,前期还款数额中,本金比例较小,利息比例占多。”自己算了一笔账,虽然入市的时候房价比较低,但是三年多来,这套房子加上佣金、税费以及月供利息,成本在104万元左右,也意味着三年多来并没有从这套房子中赚到钱。” ■专家支招如何尽量避免买房亏钱 1.短期过渡慎选郊区房无论是三、四线城市还是广州远郊区域,都有一个共同的特点,那就是供应量大,除了现有的库存量,还有未来可预见的新增供应量,一旦城市发展速度或者区域市政配套发展速度跟不上,那么需求量也将受到限制,因此也很难在短期内激活二手市场。同时,供应量大还将影响价格的波动。阶段性供应量超过需求量,价格有可能下调,如果不幸在高位入手,那么阶段性亏本的可能性也就更大。 2.市区小旧二手房还要细挑据满堂红链家提供的数据显示,以下渡路某小区为例,该小区2012年的成交均价为15017元/平方米,2013年成交均价达到18802元/平方米,2014年第一季度成交均价达到22619元/平方米,第三和第四季度为19423元/平方米,2015年为21096元/平方米,2016年第一季度为21426元/平方米。显然在经过2013年和2014年第一季度的大幅上涨然后高位回落后,今年的成交均价亦未达到2014年的最高位。满堂红链家市场部研究院刘镜棠表示,买二手房不仅要考虑地段还要考虑楼龄,因为随着楼龄的增长,社区设备设施老化或者物业管理跟不上,都会对楼价造成影响,普遍看来,15年以内的楼龄,设备设施都还比较好,15年以上,特别是20年以上的小区,就会有较为明显的差异,建议购买10年以内楼龄的二手房。买家小张总结发现,虽然地段重要,但是由于太成熟的地段缺乏新增长点,加上楼龄较长,也很难有比较理想的溢价。只能随着大市上涨而小幅上涨。什么样的房产最保值 1.投资房产最好兼顾居住性价比海易居房地产研究院总监严跃进认为,从大趋势看一线城市的房价将继续上涨,但是否意味着投资此类城市房产就保证只涨不跌,那也没有一个必然的或者绝对的联系。部分市区的房价总体在高位,上涨是比较困难的。尤其是部分地段虽然好,但建筑过于陈旧的物业,其实投资价值不大。真正投资价值大的,往往在市区郊区交界的地带,从居住舒适度等角度看也有一个较好的性价比。更重要的是,投资也会有机会成本。一线城市其他领域的投资机会也很多,并非必须通过房地产投资来获利。对于房产投资而言,需要考虑此类投资风险和资金占有成本。尤其是政策多变的情况下,部分物业也会被套。类似旅游消费产业、新兴技术企业的股权投资等,其实都可能要超过传统的物业投资收益。 2.住宅的投资属性将越来越弱一位富有房产投资经验的林先生指出,未来住宅的投资属性将越来越弱。闭着眼睛买房也能挣钱的时代已经过去了,大家对房产也将越来越理性,因此,住宅未来的主要功能将回到居住这一层面上。 3.具备投资价值的只有核心地段优质房产多位业内人士指出,未来的房产是否具备投资价值,主要从地段的不可复制性以及优质两大方面去考量。如果地段价值高,同时产品比较优质,那么未来的升值保值空间就比较大。望采纳，谢谢