最近上海市委全会，上海第二批二十三个大型居住社区包括哪些

来源：整理时间：2022-12-15 10:39:19 编辑：上海生活手机版

1，上海第二批二十三个大型居住社区包括哪些

上海市规划委员会全体会议上传出信息，上海第二批23个大型居住社区选址方案基本确定，近期启动13块地块，可开发住宅建筑量4000万平方米。据市规划委员会办公室介绍，第二批大型居住社区规划选址共计23块，建设用地面积约105平方公里，其中住宅用地面积约40平方公里，预计可建住宅建筑面积约8000万平方米。考虑选址区位、轨道交通、现状情况等因素，近期启动13块，包括宝山罗店、嘉定城北站、嘉定云翔拓展、青浦华新、青浦城一站、松江佘山(21丘)、松江泗泾、闵行浦江、闵行旗忠、浦东航头、浦东民乐路、浦东川沙、奉贤南桥，合计建设用地55平方公里，可开发住宅用地20平方公里。目前，有关方面正在全力推进控详规划编制和土地储备工作。

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上海第二批二十三个大型居住社区包括哪些

2，16年上海市13届5次全会内容关于退休人员养老金上调的标准

国家人社部与财政部日前发出《关于2016年调整退休人员基本养老金的通知》，总体调整水平为2015年企业和机关事业单位退休人员月人均基本养老金的6.5%左右，采取定额调整、挂钩调整与适当倾斜相结合办法。　　挂钩调整体现为“多工作、多缴费、多得养老金”的激励机制，与缴费年限、基本养老金水平等因素挂钩，并适当对高龄退休人员、艰苦边远地区企业退休人员等群体倾斜予以照顾。　　最近以来，上海市政府正在按照这个通知要求，结合当地实际抓紧制定实施细则，预计调整提高退休人员养老金还需要等待一段时间，但都是从2016年1月开始补发的。

首先要明白我国养老保险的构架:由国家政府民政局统一收取发放，养老保险金。收取的人群为:一、(占全国6%)公务员的养老保险由事业单位全额支付。二、(占全国55%)民企的在职人员个人上缴8%.三、(占全国40%)无业者个人可选择自己合适的养老保险投保“档次”(注:合适的养老保险投保档次?说白了就是现在与未来的贫富差距的体现，等将来老人群体还是处于不一样的生活环境还是贫穷)。现“事业单位”上缴的养老金比“企业人员”上缴的养老金高出4.5倍左右，在比个人自费缴纳的养老金高出15倍左右。所谓“双轨制并轨，是要求“当地企业和事业单位”上缴养老金达到相同数额”而社会养老问题还是没有得到基本解决，因为国家不考虑占全国的40%的无就业者当中包含30%的无力缴纳养老保险金的百姓!

16年上海市13届5次全会内容关于退休人员养老金上调的标准

3，我的猫不好会不会影响网速

会　　猫是发射无线信号的。猫的好坏肯定会影响网速的。猫好。才能更好的发挥网速　　猫是英文名MODEM的音译，意为“调制解调器”，用于拨号即ADSL宽带上网必须要使用。而路由器英文名Router，它的作用是在信息交换中的节点，实现分为多个节点传输。

路由和猫是一样的。

会

首先我介绍我的身份，上海市电信有限公司技术支撑，我来跟你解释下，开着电源，用一支铅笔或圆珠笔，看MODEM后边有个REST孔，用笔尖插进去5秒钟，刷新然后把电源关掉2分钟在重启..如果没有效果你用MODEM直接接在电脑上面..然后进本地连接设置一下IP地址..192.168.1.5 255.255.255.0 192.168.1.1 按顺序输入在上3行...点确定，这个时候在浏览器里边输入192.168.1.1就会进入MODEM系统页面，系统密码是admin用户名也一样，如果是阿尔卡特的MODEM IP地址就不用设置，直接在浏览器里边输入10.0.0.138就会进入系统界面，这时候你会看到2串数据..上行和下行如果你家的网速是512K的那么就会显示576/576 如果是1M 就会显示576/1152 如果是2M就会显示576/2304 低于这个数据就是电信有问题，请拨打10000 上海地区请直接拨打969112报修....

全会影响的。猫是一个把数字信号转化为模拟信号的设备。如果猫使用时间长了，很烫手~这时候你的网速肯定不会快，在ADSL属于关键设备的

路由相当与多一个节点当然会慢一点不过满的是相应速度不会很多基本没察觉上网的上限速度不会降低要从根本上解决上网慢的话找isp解决下还有就算路由也要猫的路由是模拟电脑通过猫拨号。。

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4，请问有没有相关的法律或文件规定女性的退休年龄可延长到60岁搜

上海柔性延迟退休年龄男性上限65岁女性60岁2010年10月1日起，上海将实施柔性延迟办理申领基本养老金手续。上海公布的有关试行意见提出，延迟年龄男性一般不超过65周岁，女性一般不超过60周岁。试行意见将企业各类人才均纳入柔性延迟申领养老金实施范围，即参加本市城镇养老保险的企业中，具有专业技术职务资格人员，具有技师、高级技师证书的技能人员和企业需要的其他人员均可柔性延迟退休。上海市人保局相关负责人介绍，延迟申领养老金有利于发挥各类人才作用。其次，延迟申领养老金有利于提高个人养老金待遇，一方面能有一份在职时收入，另一方面能继续缴纳养老保险费，使个人养老保险缴费年限和个人账户资金得到增长，有利于提高养老保险待遇计发水平。据称，国外把延长退休年龄作为应对人口老龄化重要措施。上海是我国最早进入老龄化城市，探索调整申领养老金时间具有重要意义。(新京报)

暂时没有，因为按照《国务院关于工人退休、退职的暂行办法》第一条全民所有制企业、事业单位和党政机关、群众团体的工人，符合下列条件之一的，应该退休。（一）男年满六十周岁，女年满五十周岁，连续工龄满十年的。（二）从事井下、高空、高温、特别繁重体力劳动或者其他有害身体健康的工作，男年满五十五周岁、女年满四十五周岁，连续工龄满十年的。本项规定也适用于工作条件与工人相同的基层干部。（三）男年满五十周岁，女年满四十五周岁，连续工龄满十年，由医院证明，并经劳动鉴定委员会确认，完全丧失劳动能力的。（四）因工致残，由医院证明，并经劳动鉴定委员会确认，完全丧失劳动能力的。

国家目前没有相关的文件或法律规定女人的退休可以延迟到60岁，只有相关规定文件提出的方案。　　退休年龄最新规定2015文件：三中全会中央已敲定：延长5岁用10年。对于延迟退休提出的方案是：　　第一，从2015年开始，1965年出生的女性职工和居民应当推迟1年领取养老金，1966年出生的推迟2年，以此类推，到2030年实现女性65岁领取养老金;　　第二，从2020年开始，1960年出生的男性职工和居民推迟6个月领取养老金，以此类推，到2030年实现男性职工和居民65岁领取养老金。　　退休年龄最新规定2015文件：对于延迟退休年龄的探讨　　我国现行的法定退休年龄规定始于上世纪50年代：男职工的退休年龄为60周岁，女职工为50周岁，女干部的退休年龄提高至55周岁。但是随着我国人民的生活水平不断提高，我国人口平均寿命也随之提高，因而对于劳动者退休年龄的推迟问题摆上了桌面。　　具体的方案如下：　　劳动和社会保障部社会保险研究所早在 2000年提交的报告《中国养老保险基金测算与管理》中就建议，国家应尽快确定推迟退休年龄方案。　　第一步，用五年时间清理和取消提前退休的工种，基本达到严格按法定退休年龄执行;　　第二步，用五年的时间取消女工人、女干部退休年龄的差别，女职工一律55岁退休;　　第三步，用十年时间初步将退休年龄推迟至65 岁。

5，女职工的产假多久在哪儿可以看到

女职工劳动保护规定》第八条第一款规定：“女职工产假为98 天，其中产前休假15 天。难产的增加产假15 天。多胞胎生育的，每多生育一个婴儿，增加产假15 天。”根据中央五中全会关于全面“两孩”政策的部署，人口与计划生育法已经取消了相关鼓励晚婚晚育的条款，在新法实施后，符合法律法规规定生育的，无论是一孩还是两孩，甚至一些符合地方法规规定的再生育三孩以上的，都可以享有延长生育假的相关奖励，及其其他相关的社会福利。当前男女初婚年龄已经到了25岁左右，初育年龄到了26岁以上，针对这种情况，国家不再专门鼓励晚婚晚育，因为年龄太大，对于母婴的安全、保健，对于高龄产妇的身体健康等等方面都不利。总的来讲，新法还是鼓励大家按照政策生育，在晚婚晚育方面不再做限制，而确定的是自主采取相关的避孕节育措施，自主安排家庭生育计划。难产产假剖腹产、iii度会阴破裂：98天基础上增加30天;吸引产、钳产、臀位产：98天基础上增加15天。流产假怀孕不满2个月(包含2个月)15天怀孕不满4个月30天;怀孕4个月以上(包含4个月)42天;怀孕满7个月以上遇死胎、死产、早产不成活75天流产产假《女职工劳动保护规定》第八条第一款规定：“女职工怀孕流产的，其所在单位应当根据医务部门的证明，给予一定时间的产假。”具体时间可以根据各地各行业的规定或由所在单位酌情考虑。上班哺乳假《女职工劳动保护规定》第九条：“有不满一周岁婴儿的女职工，其所在单位应当在每班劳动时间内给予其两次哺乳(含人工喂养)时间，每次30 分钟。多胞胎生育的，每多哺乳一个婴儿，每次哺乳时间增加30 分钟。女职工每班劳动时间内的两次哺乳时间，可合并使用。哺乳时间和在本单位内哺乳往返途中时间，算作劳动时间。”丈夫护理假丈夫休护理假受是否是晚育及所在省份的规定。大多数省份《人口与计划生育管理条例》中都规定了晚育者丈夫休护理假的时间，一般在7到10天左右。

劳动法上可以看到，好像最长是140多天有的书上也有写。我就知道一本妇女在职业场所的合法权益保护（书名不太清楚了在大学看的），

女职工产假时间规定　　一般规定　　1、女职工生育享受98天产假，其中产前可以休假15天;　　2、难产，增加产假15天;　　3、生育多胞胎，每多生育1个婴儿，增加产假15天;　　4、怀孕未满4个月流产的，享受15天产假;　　5、怀孕满4个月流产的，享受42天产假;　　6、晚育产假，由各省、自治区、直辖市根据本省计划生育条例规定。产假分类　　(一)必须享受的假　　产假：98天+30天/15天(晚育)+15天/30天(难产)+15天(多胞胎每多生一个婴儿)　　产前检查：女职工妊娠期间在医疗保健机构约定的劳动时间内进行产前检查(包括妊娠十二周内的初查)，应算作劳动时间。(有些企业将怀孕女职工在劳动时间内进行产前检查的时间计为病假、缺勤等，侵害女职工的合法权益)　　产前工间休息：怀孕七个月以上，每天工间休息一小时，不得安排夜班劳动。　　授乳时间：婴儿一周岁内每天两次授乳时间，每次30分钟，也可合并使用。　　(二)可以请的假　　产前假：怀孕7个月以上，如工作许可，经本人申请，单位批准，可请产前假两个半月。部分属于地方法规规定必须给假的情况，单位应批准其休假。如上海市规定“经二级以上医疗保健机构证明有习惯性流产史、严重的妊娠综合症、妊娠合并症等可能影响正常生育的，本人提出申请，用人单位应当批准其产前假。”　　哺乳假：女职工生育后，若有困难且工作许可，由本人提出申请，经单位批准，可请哺乳假六个半月。

6，住房公积金提取需要什么证件手续

房产百事通：沈阳提取住房公积金审批流程如下： 1、提取申请人或受委托人持《住房公积金销户提取申请审批书》（有尚未偿清住房公积金贷款的，还需提供《住房公积金提取还贷申请审批书》）及相关要件，向单位提出申请。 2、单位核实后，在审批书上加盖预留印鉴。 3、提取申请人或受委托人持上述相关要件到管理中心的管理部或分中心提取审批窗口进行审批。经审批准予提取的，到会计核算窗口核定，之后到银行窗口办理划转或提取现金手续。 4、住房公积金账户集中封存的职工，符合提取条件的无需经过原单位审核直接持《沈阳市职工住房公积金集中封存证明》和所需要件，到管理中心相关的管理部或分中心办理提取审批手续。无论您身处哪里，无论您想咨询任何与房产有关的问题(买房、卖房、租房、房产政策)，只需拿起电话拨打新浪乐居房产百事通400热线，咨询免费,一个电话全部搞定。

海市住房公积金管理委员会沪公积金管委会[2009]3号关于印发《上海市职工提取住房公积金支付房屋租赁费用实施办法（试行）》的通知市公积金管理中心：《上海市职工提取住房公积金支付房屋租赁费用实施办法（试行）》已经2009年5月25日市住房公积金管理委员会第二十二次全体会议审议通过，现印发给你们，请遵照执行。上海市住房公积金管理委员会二○○九年六月十八日上海市职工提取住房公积金支付房屋租赁费用实施办法(试行)第一条根据国务院颁布的《住房公积金管理条例》第二十四条和《上海市住房公积金管理若干规定》第七条有关房租超出家庭工资收入规定比例的职工可提取住房公积金账户内存储余额的规定，制定本实施办法。第二条职工符合下列条件之一的，可以申请提取本人住房公积金账户内的存储余额，用于支付房屋租赁费用：(一)享受本市廉租住房政策的；(二)承租经济适用住房的；(三)通过市场租赁方式依法租用住房，月房屋租赁费用超出家庭月工资收入20%的。符合上述条件之一的职工，在申请提取本人住房公积金账户内的存储余额不足时，可以提取其配偶或同户直系血亲的住房公积金账户中的存储余额，但须征得被提取人的书面同意。第三条职工提取本人住房公积金账户内的存储余额，除提供本人的身份证、社会保障卡外，还应根据情况提供以下证明材料：1、符合本办法第二条第(一)项的，应提供由区（县）廉租住房管理办公室出具的《配租通知》和《廉租住房租金补贴协议》；2、符合本办法第二条第(二)项的，应提供由区（县）住房保障机构登记备案的租赁合同；3、符合本办法第二条第(三)项的，应根据不同的就业状况提供家庭所有成员的收入证明、经市、区房地产交易中心登记的房屋租赁合同（或《公有住房租用凭证》）和有效房屋租赁付款凭证。上述家庭成员收入证明包括以下几种：（1）对于与单位存在劳动关系的职工，应提供其劳动关系所在单位出具的收入证明；（2）对于个体工商户及其雇佣人员或自由职业者，应提供当年度的纳税凭证；（3）对于处于失业状态的职工，应提供其户口所在街道出具的职工家庭收入证明。职工提取本人住房公积金账户余额不足，申请提取配偶或同户直系血亲的住房公积金时，还需提供相互之间的关系证明（结婚证、户口簿或能够证明相互之间关系的户籍证明）和配偶或同户直系血亲出具的同意提取确认书。职工本人无法亲自办理申请手续的，可以委托其配偶或直系血亲代办。代办人除提供上述证明材料外，还应提供本人的身份证、社会保障卡、与提取申请人之间的关系证明（结婚证、户口簿或户籍证明）以及提取申请人的书面委托。第四条职工符合支付房租提取条件的，可每半年一次向租赁房屋所在地的区、县住房公积金管理部提出申请，并按规定提供相关证明材料。各区、县公积金管理部应当自受理申请之日起三个工作日内，作出准予提取或者不准提取的决定，并书面通知申请人。准予提取的，申请人凭审核单到指定的建设银行办理提取和支付手续；不准提取的，受理机构应当说明理由。第五条提取金额以职工当时住房公积金账户实际存储余额按十元倍数取整（账户保留十元以下）。符合本办法第二条第（一）项的职工，每月可提取的住房公积金额度不应超过租赁房屋的月租赁费用与廉租住房租金补贴的差额部分；符合本办法第二条第（二）项的职工，每月可提取的住房公积金额度不应超过租赁房屋的月租赁费用；符合本办法第二条第（三）项的，每月可申请提取的住房公积金额度不应超过租赁房屋的月租赁费用扣除家庭月工资收入20%后的差额部分，且每月最高可提取额度不超过1000元。第六条受理机构有权对申请人申报的证明材料及相关情况进行调查、核对和审核。申请人有义务事实提供并应接受受理机构的相关调查、核对和审核。第七条本办法由上海市公积金管理中心负责组织实施。本办法自2009年10月1日起试行。

在职可以提取，要有住房贷款！提取公积金需同时满足下列条件：有购房贷款的（公积金贷款或商业贷款均可）或自有房产无贷款的备注：贷款需满一年

7，物业管理移交协议怎么写

物业管理是一个从物业开发规划开始分阶段、分期逐步全面推开的过程，同时也是物业管理服务的多种经营、多类提供依其共性或关联密切性而自然构成不同板块的过程。物业管理法规对不同阶段和不同板块物业管理服务关系的组控也各有一些特殊规范必须或可供适用。因此，下面从物业管理用法实务和处理不同类型物业管理纠纷的角度，按物业管理各阶段展开序列对物业管理易发纠纷及处理办法作出论述。　　一、物业管理超前介入阶段　　物业管理超前介入是指在房地产开发项目策划和物业建设规划设计时期，物业管理企业及物业管理专家就主动介入或应房地产开发建设单位邀聘介入，为能在物业开发规划设计中预先周全考虑和妥善安排便利以后业主自治管理事业和物业管理事业开展的项目(主要包括业主委员会办公场所的物业管理专用房、可供物业管理经营支配的商业用房和场地)，所作出的专业性技术咨询服务活动。　　在物业管理超前介入阶段，介入的方式是提供物业管理专业咨询服务。这种咨询服务可以是有偿的，也可以是无偿的。目前中国法规中还没有关于物业管理专业咨询服务合同的明文规定。中国《合同法》第124条规定：“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。”据此条规定，订立、履行物业管理专业咨询服务合同及追究违约责任办法，应适用《合同法》总则的相关规定，并可以参照《合同法》第21章关于委托合同的规定及第18章第4节关于技术咨询合同的规定。　　物业管理专业咨询服务如果是无偿的，则可参照委托合同规范订立服务合同和解决发生的纠纷，如果是有偿的，也可以参照技术咨询合同规范来订立和解决发生的纠纷。物业管理专业咨询合同是指就特定房地产开发项目中的可供物业管理专用或经营支配的商业用房和场地的合理安排、规划设计以及如何减少妨害物业管理有效实施的因素等专门子项目提供可行性论证、分析评价报告或专家建议等合同。需求咨询方即物业管理专业咨询合同关系主体的委托人应当按照约定阐明咨询的问题，提供技术背景材料及有关技术资料、数据；接受受托人的工作成果，支付报酬。　　关于物业管理专业咨询服务的违约纠纷处理，参照《合同法》第359条规定，物业管理专业咨询合同的委托人未按照约定提供必要的资料和数据，影响工作和质量，不接受或者逾期接受工作成果的，支付的报酬不得追回，未支付的报酬应当支付。受托人未按期提出咨询报告或者提出的咨询报告不符合约定的，应当承担减收或者免收报酬等违约责任。物业管理专业咨询合同的委托人按照委托人符合约定要求的咨询报告和意见作出决策所造成的损失，由委托人承担，但当事人另有约定的除外。　　关于物业管理专业咨询服务形成的知识产品产权归属纠纷的处理，参照《合同法》第36 3条规定，在物业管理专业咨询合同履行过程中，受托人利用委托人提供的技术资料和工作条件完成的新的科技成果，属于受托人。委托人利用受托人的工作成果完成的新的科技成果，属于委托人。当事人另有约定的，按照其约定。　　二、前期物业管理阶段　　1.物业接管验收期　　物业接管验收，是由已与开发建设单位或公房售房单位签订《物业管理委托合同》的物业管理企业参照中国建设部1991年7月1日颁布的《房屋接管验收标准》(ZBP30001-90)及相关新标准，接管委托单位移交的物业所进行的验收。《房屋接管验收标准》之“1.2”中规定：“凡按规定交房管部门接管的房屋，应按本标准执行；依法代管、依约托管和单位自有的房屋的接管，可参照本标准执行。”　　新建物业的接管验收不同于竣工验收，二者在验收主体、验收目的、验收条件、验收交接对象等方面存在区别。接管验收是在验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，其首要条件是竣工验收合格，并且供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用，房屋幢、户编号已经有关部门确认，交接验收的对象是由开发建设方移交物业管理企业管理的物业。根据《城市房地产开发经营管理条例》第18条第(五)项规定，住宅小区等群体房地产开发项目竣工的综合验收中，包括“物业管理的落实情况”。因此，物业管理企业参与竣工验收的环节也成为超前介入管理的一种表现形式，但此时它并非验收主角，也不独立承担什么法律责任。实践中，也有将竣工验收与接管验收结合起来，竣工验收合格之日，物业也就移交物业管理企业接管了。　　物业接管验收是物业管理委托方与受托方之间发生的法定手续或约定手续，从管理服务工作上讲，物业管理企业通过接管验收，即由对物业的超前介入咨询服务转入到对物业的实体管理之中；从法律关系讲，接管验收是物业管理企业履行生效的委托合同所应尽的第一项重要义务，也是明确交接双方责任、落实物业保修责任、维护将来入住业主合法权益、保证今后物业管理工作能够正常开展的一个“法锁”(即法律关系纽结)。　　为防止留下今后纠纷隐患，物业管理企业在接管验收时应当站在业主的立场上和从保证今后物业维护保养管理的角度，特别注意以下几个方面：　　(1)接管验收中若发现物业质量瑕疵，应明确记录在案，约定期限督促开发建设单位对存在的物业质量瑕疵整修、加固补强，直至完全合格。对于其他质量问题，可约定期限由开发建设单位负责维修，也可以采用费用补偿的办法，由接管方处理。　　(2)落实物业的保修事宜。2000年1月10日国务院第25次常务会议通过发布施行的《建设工程质量管理条例》第40条规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：①基础设施工程房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限(此即所谓“终身保修”制度)；②屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；③供热和供冷系统，为2个采暖期、供冷期；④电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。就开发建设方与建筑施工单位关系而言，建设工程在保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。但就开发建设方与其物业购买业主、承租使用人的关系而言，开发建设方应负物业保修责任，是物业保修第一责任人。　　《城市房地产开发经营管理条例》第16条第2款明确规定：“房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。”在物业保修实务中，有两种主要做法：一是由开发商负责保修，向物业管理企业交付保修保证金，在需要时用于代修，保修期满，按时结算；二是由物业管理企业负责保修，开发商一次性拨付保修费用。因此，在接管验收之后，若业主提出物业质量瑕疵问题和保修请求时，应先了解清楚保修责任具体承担者是谁，否则会造成搞错保修责任人的纠纷。　　(3)物业管理企业应督促开发建设方移交物业整套竣工验收资料和竣工图，包括产权资料和技术资料。　　(4)为尽快发挥投资效益，开发建设单位应及时提出接管验收申请。接管单位应在15日内审核完毕，及时签发验收通知并约定时间验收。经接管验收符合要求后，物业管理企业应在7日内签署验收合格凭证，签发接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作就完成了。　　2.物业入伙期　　当物业管理企业的验收接管完成后，物业就具备了入伙条件。所谓“入伙”就是业主领取钥匙，接房入住或使用。由于物业的入伙阶段是物业管理企业除管理物业以外，开展对人服务业务即与其服务对象业主接触的第一关，这一时期除了大量的接待工作和繁琐的入伙手续外，各种管理与被管理的矛盾、服务与服务感受的差异也会在短时期内集中地暴露出来。因此，这一时期通常也是物业管理问题和纠纷发生最集中的阶段。所以，物业管理企业应高度重视这一时期，一方面应及时将入伙通知书、入伙手续书、收楼接房须知、收费通知书、管理规约一并寄给或送达业主，以方便业主按时顺利地办好入伙手续；另一方面应充分做好预防和依法处理纠纷的准备，充分利用这一机会，做好物业管理的宣传讲解工作，特别要阐明物业管理方的权利来源(委托授予的经营管理权和国家法定的具有权利与义务结合性的物业管理职责)、权利性质(产权中的相对独立的经营管理权和物业管理事务受托处理权或代理权)、义务和责任的有限性(限于复有物业财产的经营管理、使用物业公共秩序的监督和协助业主们维护、改良生活环境以及保安责任、物业质量保修责任的非约定性等)，组织签署共管规约的必要性和法定性、物业管理收费的项目及有关规范性文件依据。　　例如，针对业主对收取防盗门、防盗锁、监控和报警装置等安全防范设施费用的异议，应援用1996年1月5日建设部、公安部令《城市居民住宅安全防范设施建设管理规定》(49号) 第12条规定：“城市居民住宅安全防范设施建设费用，由产权人或使用人承担。”此外，应秉行“全心全意为业主服务”的理念，切实为业主着想办事，例如，对业主进行物业验收时予以热情协助，并以专业知识和企业经验指导业主注意一般物业可能存在的质量问题，以树立起物业管理企业良好的“第一印象”，赢得业主们的信赖。　　在物业入伙期易发纠纷主要是四类：　　(1)服务态度和办事效率方面的纠纷。这类纠纷一般按说明情况并向业主方赔礼道歉、请求谅解和物业管理企业内部追究有关服务工作人员纪律责任等方法来处理。　　(2)服务差错造成业主利益损害的纠纷。这类纠纷一般按实事求是、有错必纠原则和侵权损害赔偿原则作出处理。　　(3)格式条款合同纠纷。关于此类纠纷见本节后面关于消费者合法权益保护方面的纠纷中的有关说明。　　(4)业主验收自己物业发现质量瑕疵而错究责任人纠纷。在上面物业接管验收部分中已阐明物业质量责任归属问题，有些业主因误解而把物业管理企业当作责任人来找吵闹要保修而引起纠纷。这类纠纷一般采用让业主了解国家有关法规规定，说明责任归属问题，化解业主对物业管理公司的敌视情绪的办法来处理，并尽可能协助业主追究开发建设方的责任，督促其履行保修义务。　　(5)房屋销(预)售合同中关于售后物业管理约定的纠纷。按物业管理规范性文件规定，住宅区房屋销售时，开发建设单位应当与购房者在房屋销(预)售合同中订立有关售后物业管理条款，并向购房者提供入住管理公约和住户手册。经双方签字、盖章后的入住管理公约和住户手册，是房屋销(预)售合同的组成部分，具有受合同法保护的效力。但业主入住后发现物业管理企业的服务效果不能令人满意，从而提出要辞退之，于是双方发生合同约束力问题纠纷。对这类纠纷应当具体分析和提出个案对策，不能笼统简单地规定不可以辞退或者应当辞退的原则。　　3.房屋装饰装修期　　业主入住时，大都要搞装修装饰，为减少二次装修装饰的浪费，便于居民进行家庭装饰，中国建设部提倡住宅工程初装饰，要入住只有初装饰的住宅，必然要先进行装修装饰。因此，做好关于房屋装修装饰的物业管理工作，预防和制止违法装修装饰行为，是在物业的业主人伙后突出的一项重要事务。《重庆市物业管理办法》第24条明确要求：业主或者使用人装修房屋，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将装修房屋的禁止行为和注意事项告知业主和使用人。物业管理企业应当对装修房屋活动进行指导和监督，发现违反前款的行为，应当劝阻和制止，并督促其改正；对拒不改正的，应当及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。　　……　　对房屋装饰装修中易发的纠纷之处理，应注意以下几点：①《建设工程质量管理条例》第15条第2款规定：“房屋建筑使用者在装修过程中不得擅自变动房屋建筑主体和承重结构。”若擅自变动了则按第69条规定“责令改正，处5万元以上10万元以下的罚款。”造成损失的，应依法承担赔偿责任。②异产毗连房屋，系指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有人所共有的房屋。《建筑装饰装修管理规定》第28条规定：“房屋所有权人或使用人因装饰装修损坏毗连房屋的，应负责修复或赔偿。”③业主与其所聘用的施工队伍之间因装饰装修房屋质量或报酬发生的纠纷，不属于物业管理纠纷，当事人协商解决不了的，可以申请调解、仲裁或提起民事诉讼。④为防止环境侵害行为和保护业主环境权，对能产生震动、噪音、妨害相邻人安宁的装饰装修房屋活动，应当限定每天允许施工的时间。　　三、业主团体自治主持下的物业管理阶段　　业主委员会成立后，前期物业管理转入业主团体自治管理与专业化物业管理相结合的运行阶段。　　1.物业管理企业的辞退纠纷　　关于辞退物业管理企业纠纷的处理是适用信任原则还是适用违约原则？按照委托合同的信任基础法理和中国《合同法》有关规定，委托合同当事人可以以赔偿损失为代价随时终止合同。但按不少地方现行物业管理法规规定，只有物业管理委托合同期满，或者接受委托的物业管理企业提供的管理服务未能达到政府部门(深圳规定)和委托合同规定的管理服务效果标准或者有其他违约行为的，业主委员会或委托方才可以决定终止委托合同(江苏省规定)。这种限制信任定律发挥作用，从而限制合同解除自由的规定是否妥当呢？有人认为，从物业管理委托合同具有商事性角度看，不同于一般的民事委托合同，且物业管理事务繁杂，受托的物业管理企业投入的劳动量亦大，辛辛苦苦干了一段时间打下了物业管理上台阶的基础，如果没有什么违约行为，业主委员会将之辞退，好像不太公平，应当立法保护物业管理企业的商业利益。其实这个问题可以用一句话点透：在市场经济竞争中，无功就是过，守约但不能比别的经营者更多快好省地创造综合效益，就难免会失去委托人对其能力的信任，也自然就难免被更能干的经营者所取代。立法限制委托人善意(即为获得更优秀的受托人)解除合同，实质上是限制了正当竞争和保护停滞不前乃至落后的经营管理方式及服务方式。因此，为充分发挥竞争机制作用和维护委托合同的信任基础，鞭策物业管理企业居安思危，努力以自己不断提高的服务水平来维系与业主们之间的信任关系，在有关立法上不应对物业管理委托合同的解除设不必要的限制，而应回到《合同法》第410条的原则立场上来。况且，违约行为也并不必然导致合同解除，追究了违约责任后，合同还可能继续履行，没必要以违约作为合同解除的基本前提。当然，考虑到物业管理委托合同的商事性和物业管理企业的营业性，如果业主委员会在不存在违约情形下解除合同，为此付给原受托方的损失赔偿额数目也不会很小。　　从各地方的物业管理省级文件相关规定比较而言，上海市和重庆市的规定比较稳妥，即：物业管理企业应当在物业管理合同终止或者解除后10日内，向业主委员会办理下列事项，并报区、县(自治县)房地产行政主管部门备案：①对预收的物业管理服务费用予以按实结算，多收的部分应予退还；②移交全部物业档案资料和有关财务账册；③移交物业管理用房和业主共有的其他财物。上海市的第26条和重庆市的第15条都未有另给合同解除附加前提条件。　　2.房屋维修、更新的费用纠纷　　根据权利与义务相一致原则和损失与赔偿相等称原则来处理物业管理辖区内的房屋维修、更新的费用纠纷。　　(1)属于业主独有(房屋室内)部分的自用部位和自用设备的维修、更新费用由业主负责。　　(2)房屋使用人承租的，依中国《合同法》第220条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”其第221条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。　　1995年5月9日建设部第42号令颁布的《城市房屋租赁管理办法》第21条规定：出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复。租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定。因此，物业管理企业代为经租商业用房，应注意在租赁合同中明确约定修缮责任条款。　　(3)房屋共用部位和共用设施设备的维修、更新费用，由整幢房屋本体业主按照各自拥有的建筑面积比例共同承担，1989年11月1日建设部第5号令《城市异产毗连房屋管理规定》第9条，比较详细地规定了凡异产毗连房屋发生自然损坏(因不可抗力造成的损坏，视同自然损坏)，所需修缮费用的处理原则。深圳市的规定突出了住宅维修基金，由业主按规定分摊，分期缴纳，房屋共用部位、共用设施设备由物业管理公司组织定期养护和维修，其费用从住宅维修基金中支出。　　(4)物业管理区域内的水、电、气、通信、有线电视等管线及其他属公用事业部门专项管理的设施，也可以委托物业管理企业管理维护，并承担相应费用。　　(5)属人为损坏的，由该行为人负责承担维修、更新费用或者给予赔偿。　　(6)物业出现严重损坏而影响业主、使用人权益和公共安全时，区、县房地产行政主管机关应当督促限期维修；必要时，房地产行政主管部门可以采取排险解危的强制措施，排险解危的费用由当事人承担。(参见1989年7月8日建设部第11号令《城市房屋修缮管理规定》)　　(7)房屋的共用部位、共用设施设备维修时，相邻业主、使用人应当予以配合。因相邻业主、使用人阻挠维修造成其他业主、使用人财产损失的，责任人应当负责赔偿。反之，依不动产相邻关系法理及规定，因物业维修、装修造成相邻业主、使用人的自用部位、自用设备损坏或者其他财产损失的，责任人应当负责修复或赔偿。　　3.物业的使用纠纷　　物业的使用纠纷是因涉及公共秩序、公共环境卫生、公共利益的利用物业行为违法或不正当所引发的纠纷。处理这类纠纷应适用社会公益优先保障原则、维护相关行政管理秩序原则和尊重物业所有权属主意思原则。　　物业管理法规明列出物业使用关系中的禁为行为：损害房屋承重结构和破坏房屋外貌；占用、损坏房屋的共用部位、共用设施或者移装共用设施设备；在天井、庭园、平台、屋顶以及道路或者其他场地搭建建筑物、构筑物；侵占绿地、毁坏绿化；乱设摊点、集贸市场；乱倒垃圾、杂物；在建筑物、构筑物上乱张贴、涂写、刻画；随意停放车辆和鸣喇叭；发出超出规定标准的噪音；排放有毒、有害物质；从事业主公约所禁止的营业；法律、法规及政府规章所禁止的其他行为。对违反强行性禁为规范的行为人，不仅业主、使用权人、居民、业主委员会、物业管理企业有权劝阻制止和举报，而且有关行政主管部门的执法监察机构有权依法予以行政处罚。　　中国1998年修改完善的《土地管理法》确立了土地用途管制制度，城市规划法与土地利用总体规划相互衔接和相互配合以控制各种地块的用途。物业管理区域内按照规划建设的住宅、公共建筑和公共设施，不得改变使用性质。住宅因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合有关法律、法规的要求，其产权人应当征得相邻业主、使用人、业主委员会的书面同意。利用物业设置广告等经营性设施的，应当符合《广告法》等有关规定的要求，征得相关业主、使用人和业主委员会的书面同意，并签订合同。对物业拥有产权的业主们应该按一定比例享受在共有共用的地方因设置广告等经营性设施所产生的经济效益。　　4.车辆停占车位及车辆保管纠纷　　……　　中国《消费者权益保护法》赋予了消费者九项权利：①安全权。消费者在购买、使用商品和接受服务时享有人身、财产安全不受损害的权利。②知情权。消费者享有知悉购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。③选择权。消费者享有自主选择商品或者服务的权利。④公平交易权。消费者在购买商品或者接受服务时，有权获得质量保障、价格合理、计量正确等公平交易条件，有权拒绝经营者的强制交易行为。⑤求偿权。消费者因购买、使用商品或者接受服务受到人身、财产损害时，享有依法获得赔偿的权利。⑥结社权。消费者享有依法成立维护自身合法权益的社会团体的权利。⑦获取知识权。消费者享有获得有关消费和消费者权益保护方面的知识的权利。⑧受尊重权。消费者在购买、使用商品和接受服务时，享有其人格尊严、民族风俗习惯得到尊重的权利。⑨监督权。消费者享有对商品和服务以及保护消费者权益工作进行监督的权利。有权检举、控告侵害消费者权益的行为，有权对保护消费者权益工作提出批评和建议。　　根据物业管理服务的特点，物业管理企业和物业消费者应特别注意关于消费者权益的下列规定：　　(1)《消费者权益保护法》第49条规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用的一倍。”这就是所谓“加倍赔偿”(又称“退一赔一”)的法律依据，其中关键是对“欺诈行为”的认定。国家工商行政管理局于1996年颁布实施的《欺诈消费者行为处罚办法》第3条列举了可以直接认定为属欺诈行为的具体类型，第4条又列举了经营者如果不能证明自己没有“欺骗、误导消费者”的故意，就必须承担加倍赔偿责任的一些情况。此外，计量不准就是商品质量不合格，根据有关法规规定，购到计量不准商品的消费者可以向经营者索取商品金额价格3倍的赔偿。　　(2)《消费者权益保护法》第25条规定：“经营者不得对消费者进行侮辱、诽谤，不得侵犯消费者携带的物品，不得侵犯消费者的人身自由。”第43条规定，违反上述条款规定的，“应当停止侵害、恢复名誉、消除影响、赔礼道歉，并赔偿损失。”这就是消费者名誉权、人身自由权受到侵害时要求精神损害赔偿的法律依据。《民法通则》第120条规定，也是人身权受到侵害时可以要求精神损害赔偿的依据。在物业管理实务中，特别要注意对保安人员的行为规范化、合法、尊重人权的教育，防止发生侵犯业主、使用人等的人身权、人身自由的错误和违法行为。　　(3)《消费者权益保护法》第24条规定：“经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任。”含有这方面的内容无效。格式条款合同的格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。条款合同不同于示范合同，它是由当事人一方(经营者)预先拟订，相对方只能对该拟订的合同概括地表示全部同意接受或者全部不予接受，而不能讨价还价的合同类型，在法理上也称为“服从合同”。中国《合同法》第39、40、41条对格式条款作了专门规范，要求提供格式条款的一方应当遵循公平原则，确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。　　顺带指出，关于一些业主、使用人拒交物业管理费引起的收费纠纷，物业管理企业可依照《民事诉讼法》第189条的规定向法院申请启动督促程序即申请支付令，每件交纳申请费1 00元。督促程序因债务人异议而终结的，申请费由申请人负担；债务人未提出异议的，申请费由债务人负担。　　在业主团体自治主导的物业管理阶段，除了上面已述的各种纠纷，还有其他一些在物业管理活动中会发生，但不是物业管理特有的纠纷，如无因管理之债纠纷、保安纠纷等等。物业管理从业人员特别是物业管理企业经理层人员及行政主管机关的工作人员，应在日常工作和学习中，注意收集、研究物业管理实务纠纷案例分析资料和相关法学理论文著，以利于不断提高自己依法办事的工作水平和理论水平……　　参考物业管理文章

物业管理用房移交协议移交方：（甲方）接收方：（乙方）一、甲方按照国家相关规定，将物业管理用房一次性移交给乙方，房屋基本情况、面积、位置、室内装修等见附件一《物业管理用房清单》。二、甲方提供的物业管理用房屋所有权归全体业主，使用权归乙方，使用期限为物业管理服务合同有效期，期间社区建设政策法规如有变动，双方协商做出调整。三、如遇特殊情况甲方需调整物业管理用房屋，应提前通知乙方，甲方可为乙方提供同等面积的办公用房。四、乙方应充分利用甲方提供的房屋，除物业服务工作外，禁止挪作他用。五、乙方在使用该房屋期间应尽到日常维修维护义务，乙方不得擅自改变房屋的结构及用途，乙方因故意或过失造成房屋和配套设备的毁损，应负恢复房屋原状或赔偿经济损失责任。六、乙方使用物业管理房屋期间，发生的税费由_______方承担，水、电、气、热等费用由_____方承担。乙方如需装修房屋，费用自理。七、本协议未尽事宜，经双方协商后可另行签订补充协议。八、本协议一式四份，双方各执两份，自双方盖章后生效。　　甲方：乙方：

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