当代的房价如何确定，论述当今我国社会房地产的现实及国家政策并谈谈房价过高问题可能

来源：整理时间：2022-12-06 15:22:29 编辑：今日头条手机版

1，论述当今我国社会房地产的现实及国家政策并谈谈房价过高问题可能

物价上涨

论述当今我国社会房地产的现实及国家政策并谈谈房价过高问题可能

2，如何判断房子的性价比

购房者看待同一宗房产往往容易将价格和性能隔离开来，先看房价，然后才考虑房子性能问题。实际上，买房、看房，不仅要看房价，更要看房子的性价比。只有你想买的房子性价比相当，才说明钱花得恰到好处。一般来说，开发商定价有三种方法：成本导向定价法、需求导向定价法、竞争导向定价法。在外部因素相对稳定的条件下，房地产自身性能对房地产价格的影响更为直接，更具决定性。最能表现房产性能的指标有质量、地段位置、设施配套条件、户型环境和物业管理等。选品牌开发商，保障质量。值得消费者注意的是，除了我们常提到的建筑质量外，还应该充分考虑开发商的背景和实力，这就是品牌问题。选知名度高且实力雄厚的开发商更容易保证入住后的维修及服务质量。要有大地段概念。所谓大地段是依托大交通、大市政和大环境规划三个方面。目前，很多人在购房时仍依据传统观念，着眼于眼前的区域成熟程度，而忽略了该地段的长远发展。居住地段选择需在考虑本人经济基础、前景预测及生活习惯的同时，重视对整个城市生活方式及规划的前瞻。设施配套包括通讯、电视、安全、消防、楼宇设备、停车管理等。有些小区还配有净水设备，采用专用管道输送饮用水到户。现在许多项目卫星电视接收系统、可视对讲系统已经较为普及。户型设计灵活、超前。好的户型设计既要符合买家需求，顺应其所在区域的地理位置及人们的文化背景、生活习惯、经济发展水平等需求，又要体现出舒适性、合理性、私密性、功能性、经济性、美观性；还要有灵活性、超前性。现在，有些发展商做的户型可以让买者根据自己的需求进行DIY，这就考虑到了户型的灵活性，并且当今后住家的人员发生变化时，这种户型也不会“落伍”。社区环境，成本不高、可视率强、欣赏性高。能与阳光、绿地、秀水为伴，成为众多消费者的理想。在楼盘的众多卖点中，小区环境的好坏已越来越受到购房者的关注。住宅小区的环境景观建设，应与建筑形式相统一，让小区环境与大社区环境相匹配

如何判断房子的性价比

3，如何发英文邮件跟酒店沟通

预定的时候就讲好啊！房型一定要确定的，房型不同房价不同。如果是改房型，可以发邮件给他们，同时承诺接受房价改变。Dear Sir/Madam,We booked a two bed room suit through Agoda in your hotel, and will check in at XX-XX. Now we wish we could change to room to king size during our stay and we could accept any charge caused.Thanks for the help.Best regardsYour nameXX-XX-XXXX扩展资料：中文版本的邮件跟酒店沟通尊敬的先生/女士，我们在您的酒店通过Agoda预订了一套两张床的西装，并将在XX号办理入住手续。现在我们希望在我们停留期间能换到特大房间，并且我们可以接受任何引起的费用。谢谢你的帮助。致敬名字XX-XXXX

用英文给客户发电子邮件，是现代商务领域和顾客互动互惠的有效手段之一，在节日或者客户生日或者其它有纪念意义的日子给客户发祝福邮件，更能加强与老顾客的练习，从而为将来的业务拓展和人脉积累打下牢固的基础。写祝福邮件的要求有一下几点要求：1 正确称呼客户，mr，mrs，lady，ms等词前加上客套的dear一词不能少。2 简洁扼要写明你发祝福邮件的内容，切忌冗长。常言说，浪费别人的时间等于谋财害命。3 正文后的祝福语要符合客户身份，即不能太过亲昵，显得暧昧轻浮，也不能太严肃庄重，让人觉得烦闷冗长。4 写出公司以及公司ceo的全名作为签名，以示对客户的尊敬，同时让客户对你们公司留下深刻印象。

如何发英文邮件跟酒店沟通

4，谁懂房屋估价啊

淮南

　估价原本仅是对商品价格或价值的一种估计，是任何人都可以做出的，不论他的估计是对还是错，也不论其结果令人相信还是不相信。但是，现今估价已发展成为一门学问，一种职业，由于其专业技术性强，事关公众利益，甚至事关人民财产安全，所以，已不是任何人都可以从事的，而须专业的估价人员从事这个职业。　　从专业估价的角度来讲，房地产估价是指专业估价人员，根据估价目的遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。房地产估价从表面上看，好象是估价人员在给房地产定价——估价人员认为值多少就值多少，在现实房地产交易中，房地产的成交价格虽然也容易受交易者的个别行为或动机、偏好等的影响，但房地产价格从某种意义上讲是客观存在的，不以个别人的主观意志为转移，是由市场决定，既是由市场参与者集体的价值判断而非个别人的价值判断所形成。因此，房地产估价不应是估价人员的主观随意定价，而应是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程，将客观存在的房地产价格或价值揭示、显现出来。　　房地产估价是科学与艺术的有机结合。正确的房地产价格的估算和判定，必须依赖于一套科学的估价理论和方法，但又不能完全拘泥于这些估价理论和方法，还必须依赖于估价人员的经验，因为影响房地产价格的因素复杂多变，不是简单地套用数学公式就能够计算出来的。为此，世界上许多国家和地区建立了房地产估价制度，规定要成为估价师，不仅须具备相当程度的估价理论知识，还须具有一定年限以上的估价实践经验，只有取得了估价师资格，才能独立地开展估价业务。　　房地产估价是把客观存在的房地产价格揭示、显现出来。也就是说，房地产估价是估价人员基于对客观存在的房地产价格的认识之后，运用科学的估价理论、方法和长期积累的估价经验将其表达出来,而不是把某个主观想象的数字强加给估价对象，尽管估价表现为一种主观活动，有时甚至带有一些主观色彩。为此，世界上许多国家和地区在房地产估价制度中制定有职业道德要求，规定估价人员如果与估价对象有利害关系时要回避；有的还主张估价收费标准不能与评估值完全挂钩，以免刺激估价人员高估价格；有的还制定了估价标准或规范，防止因无统一准则而导致不同的估价人员对同一估价对象的估价结果出现较大偏差。　　中国大陆的现代房地产估价活动，是在1978年以后改革开放的背景下，随着改革者土地使用制度和住房制度，推行房屋商品化，使房地产成为商品可进入市场流通而出现的。其起步虽然较晚，但是发展很快，并得到了政府和社会的高度重视。　　目前，无论是土地使用权出让，还是房地产转让（包括买卖、交换、赠与、抵债等）、租赁、抵押、典当、保险、课税、征用拆迁补偿、损害赔偿、分割、合并、纠纷、涉案，以及企业合资、合作、合并、兼并、分立、买卖、租赁经营、承包经营、改制、上市、破产清算，还有房地产估价纠纷、涉案中的房地产估价复核或鉴定等，都需要房地产估价。此外，房地产估价也是房地产开发经营全过程中一项必不可少的基础性工作。随着社会发展，房地产估价的作用还会越来越大，服务领域也将越来越广。看看合适你不??

找个中介公司,帮你们

最简单的是找个评估公司，对你家的房子做个评估！想卖的话多找几家房产中介看下行家是多少！你那里太远了不是很了解~~~

你的问题很难回答,你在什么城市都没说清楚具体的情况很多，最好和你附近的房子对比下

价格要参照楼主房子的周边市场价格来确定，还要考虑一个潜在值。而且你给的说明有限不好分析

5，买房怎么和房东谈价

先交给中介意向金（可以退的）一万两万都行看自己想交多少然后中介拿钱和房东谈人都是见钱眼开的你这么有诚意价格当然好谈了

买房和房东谈价技巧如下： 1、杀价的技巧，先找出自己的信息优势二手房的价格是有评估依据的，我们可以从毗邻地带的租赁价格新房出售最低起价二手房公示价格来判断所购买的二手房价是否可靠，换句话讲，二手房的价格泡沫是可以通过比较衡量的。买婚房，要特别针对装修来谈价。 2、出卖方弱点比较容易找出我们大约可以从出卖方的有关信息找出谈价优势，如出卖方急于出手的原因，有些是移居外地或出国，因而急用现金，这个时候如果一次性付款可以谈到较大的折扣；现阶段房价出现下行趋势，对于炒房者出货，也可以通过付款条件及类比因素谈价。 3、出卖方拿出价格理由都可找出反方证据说到地段，你可就其出价翻了一番来回击；对已带租约，一是不定性存在，二是租价可能不大合理，最大的回击手段是你买二手房的主要考虑是自住而不是出租；对于二手房与新房的价差，你还是应该着眼于对方的投资价值在价格里已经有依托，并且新房也在下调。 4、出价方式的谈判技巧先通过第一个技巧权衡对方的出价合理性，如果出价比较合理，而权证费用加入到购买成本的时候，价格还是可以承受，则可以将权证费用转为由买受人承担，在这一前提下再与对方商谈成交价格。封死对方靠代办过户来提高单位售价的路径。 5、对于非完全性商品房的附加谈判技巧有些房子做为二手房是可以买入的，但与一般性商品房有差距，这个时候主要从法律方面权衡买卖的合法性，买后你的权益如何得到保障；同时这类房子的价格一般仅仅是二手商品房的2/3，所以要综合判断以后再行成交。而且，这类房子房东的底气不是很足，尤其是当下房价有下降趋势，你可以大胆杀价。 6、买房时技巧，确定二手房的房龄。二手房的房龄对于贷款是有很大影响的，但也是经常容易被忽略的。房龄会影响到房屋的使用价值和剩余交易价值。因此，对于二手房而言，房龄越短，所能得到的贷款也就越多。银行对二手房贷款的标准是：房龄贷款年限。 7、选择合适的银行贷款近些年，国内银行发展格局发生了很大的改变，除了国有银行外，部分商业银行和外资银行也进入到房贷市场内，提供房贷业务服务。但各银行的房贷服务还是有区别的，所以购房者在贷款前，多考虑几家银行，然后根据自身的实际情况，选择最适合自己的银行贷款。 8、提供完整个人信用和还贷能力证明要想成功办理二手房贷款，良好的个人信用记录和借款人的还款能力证明是很重要的。如果信用记录不良，那么申请被拒绝的可能性就比较大，反之，信用记录良好的话，那么贷款的申请要相对容易很多。除此之外，借款人的还款能力也在很大程度上影响到贷款的审批。 9、弄清房屋的法律属性和交易限制二手房的交易上存在着一些限制，因此，购买二手房时，一定要搞清楚二手房产具体的交易限制，确保能够合法交易，不存在纠纷的隐患，然后再去银行申请房贷，这样成功审批的可能性比较大。 10、看房时，第一招，白天看完晚上再看白天是看房子的采光好坏，但了解入夜后的房屋附近噪声、照明、安全等也非常重要。 11、找个雨天再看房，因为只有此时漏水、渗水才暴露无遗。 12、莫被建材迷花眼。房屋功能是否有效发挥，有赖于格局设计是否合理，与建材的漂亮与否无关。 13、莫被遮住眼。留心华丽的装修下是否隐藏了房子原有的瑕疵。 14、掀开窗帘看窗外。打开窗户看一下通风、采光、排气管十分必要。 15、看墙角瑕疵，墙角是否平整，有龟裂、渗水。 16、看插座预留够不够。设计精心的房屋，才能充分享受现代化家电的便利性。 17、请保安吐真言。管理员或保安了解房屋、环境和邻居的情况，多与他们聊聊，往往会有意外信息。 18、不看地上看天上。注意看天花板和角落有无漏水。

6，买房前后一定要注意看哪些细节才能选到好房子

买房需要考量：目的在购房前，消费者一定要考虑明白为什么买房，是自住、改善住房条件，还是作为投资？如果是自住，可选择交通、生活设施比较便利的小区或二手房；如果是改善住房条件，就选择大户型；而若是投资，则还要结合当下的经济状况。位置房产是非常个性化的，位置永远是决定其价值的关键因素。因此，购房者一定要根据自己的目的选择不同位置的房产，比如选学区房、市中心房还是地铁沿线房？如果为了孩子上学，当然要选择学区房，而且由于其地理位置的优势，投资价值也相对较大。户型一般来说，如果是作为投资的话，建议选择小户型。如果是改善生活条件，当然要选择大户型。不过，小户型住宅是最近住宅市场上推出的一种颇受年轻人欢迎的户型。年轻人参加工作后，在经济能力不太强、家庭人口不多的情况下，购买小户型住宅不失为一种明智的过渡性选择。但在购买小户型住宅时应注意，功能布局要合理，如何能在不大的面积内营造一个舒适的空间，是购买小户型的关键。另外，在一个整体楼盘中，许多小户型房多分布在楼体的北面和边角位置，采光和通风的条件不好，而且离电梯间比较近，易受干扰，购买时需注意这些问题。开发商在目前的调控状态下，开发商的因素是最重要的。我的建议是选择大开发商，因为它的资金实力、技术能力、抗风险能力都相对较强，后期的物业也比较靠谱。小开发商很容易出现资金链断裂的问题，这样会影响到交房、房屋质量以及后期的物业等一系列问题。此外，在买房前，购房者一定要先看开发商的国有土地使用证等证件是否齐全。不要轻易交付订金，一定要看到正式合同内容并经过认真考虑后再交付，并要求开发商把广告宣传作为合同约定写入合同条款。而消费者签订房屋购买合同时，一定要认真把握面积、价格、收费方面的条款以及违约责任、房屋质量、物业管理等条款，避免给自己造成不必要的损失。价格很多人认为价格是很重要的因素，但我认为，在这几个因素中，最不重要的就是价格。在目前的经济环境下，价格不会有大的下降或者上涨。当购房者确定了地段、购买目的后，价格不会相差太大。

挑选房子不是寻找最好的楼盘、最好的户型，而是在自己的承受能力范围之内寻找最佳性价比的房子。那么，怎样才能选到最佳性价比的房子呢，根据业内人士的经验，可以从下面几个方面着手考察。 1.地理位置：购房者一般都有对某个地域的偏好，先要确定一个大方向，你准备把家安在市区还是郊区？东西南北中，不同的方位都有喜好者。 2.交通状况：现代人的生活节奏很快，房子所处地段的交通线路的多少和频次，道路顺畅的程度，都会影响你未来交通成本的高低，须谨慎权衡。 3.房子价格：现在市场上的商品房主要分为多层住宅、高层住宅、公寓、别墅等等，建筑形式基本为板楼、塔楼、板塔结合，不一样的产品不一样的价格，买什么房子，要根据家庭的经济实力量力而行。 4.周边配套：一个比较成熟的社区大环境，应当具备购物休闲、文化娱乐、公园、健身运动场所、各级学校以及一定水准的医疗机构。 5.小区环境：在现场弄清住宅小区的方位，查看小区规模、布局格调、绿化面积、楼间距、围墙高低、路况、车库、安全程度等，如住区内，生活区、休闲健身场所等要分区清楚，阳光要充足，视野要宽阔，以保证居室内的采光、通风质量；小区外围有无噪声及各种污染源，如化工废气、废渣、废水等。特别是楼间距要适宜，这一方面是采光、通风的必须要求，更是住宅保护个人私密性要求。如果楼间距太近，对面楼上的人即使不用望远镜，也能将你的一举一动尽收眼里，一览无余，住在这样的房子里，你将会有什么样的心理感受？如果想选择在低层的房子，采光是十分重要的。如果你的房前有楼房，按经验，每年的夏至和冬至的前后几日是判断的最好时机，这时倘若能在房子里享受到阳光的温暖，那么，采光肯定没有问题。若暂时没有建筑物遮挡，那就要了解楼前的未来规划情况，避免日后被新建筑物“占”了阳光。 6.户型结构：开门见亮，心情舒畅，房间、客厅、厨房等尽量明亮在心理上也会让人感到适用、体贴、安全。检查采光通风状况，打开门窗，亲身感受房屋的日照、采光、通风状态。整体的布局合理，是否达到公私分区、动静分区、洁污分区、干湿分区的要求。如起居厅、餐厅、厨房是构成家庭成员共同生活的地方，要相对集中，有利于增强家人的和睦。如果你想买底层楼房，需要注意日照、环保、防潮和保暖。 7.设备设施：对于住宅设备设施的设置，要了解其是否满足使用功能的同时，还要了解卫生功能是否达标，以预防和避免疫病的传播、交叉感染等。譬如，自然通风和窗户打开面积能不能达到每人每小时50立方米。窗口及其他新风采集口位置应当远离或避开排风口或室外的其他污染源等等。 8.停车车位：如果你是有车一族，或是打算在一两年内买车，你一定要考虑好小区内的车位设置，以免到时伤神费心。有车位时，最好弄清车位是卖还是租，费用怎样计算等等，避免因为分歧出现有车位无法使用的尴尬。 9.冬季供暖：供暖是个大问题，在济南买房，你千万不要忘了问问所看中楼盘的采暖方式，是集中供暖，还是壁挂锅炉，看你在经济上能否承受得了，许多人一般比较偏爱集中供暖。 10.雨后看楼：倘若你买的是现房，不但要在晴天去看采光等，而且有条件的话，在雨天也要去房子看看，查看屋里有没有渗漏的痕迹，否则一旦住进去就会后悔莫及。根据以上选房的十项注意，当你同时选中了几套综合情况都差不多的房子，为该买哪套不该买哪套举棋不定时，可以估计一下这几套房子的性价比再选择就会容易些。性价比是一个可以量化的指数，你可以从以上提到的位置、房价、户型、物业、环境、配套、交通等方面列出各因素所占的百分比，然后分别进行分值评价，综合分值高的房子就是你要选择的。希望对您有帮助

7，房地产市场定价策略有哪些

市场需求

有以下定价策略: 一、房地产定价方法价格是房地产经营过程的核心与实务，一切的经营活动均以此为中心。高价位能够提高单位利润，但可能影响房地产销售，低价位虽然能够扩大销售，但可能丧失获取更多利润的机会。如何确定最适合的价格，求取最大的利润，是所有投资人最关心的事情。（一）成本加成定价法将产品的成本（含税金）加上预期利润即为房地产价格的定价方法，是一种最基本的定价法，是根据测算或核算的成本加上一定比例的利润率确定的。例如：某一项目的总成本为1500万元，预期利润10％，则总售价为1650万元，再将此1650万元分配至每一单位的房地产商品，即得到单位面积平均售价，再根据每一单元房地产的楼层、朝向、室内装饰情况确定房地产售价。成本是开发项目的全部成本，包括开发成本以及经营过程中的支出和税收，基本上可分为可直接计入的成本和分配计入的成本。利润率应当考虑房地产投资的风险情况和整个行业的平均利润综合测算确定。成本加成订价虽较简单、理论依据充分，但这种方法本身考虑市场对价格的接受能力不够，实际定价时，在此基础上仍必须考虑市场行情及竞争激烈与否，才能定出合理的价格，在市场竞争激烈的情况下，这种定价方法所做的定价可能缺乏竞争力。（二）竞争价格定价法竞争价格定价法从市场竞争的角度来定价，市场竞争是一种综合实力的竞争，但其中价格的竞争始终是市场竞争的重要要素，特别是房地产商品这样高价格的产品，即使你的定价比竞争者的价格高出不多，但作为顾客是特别关心的，由于房地产商品的不可移动性，竞争主要考虑相近产品或附近区域的竞争情况，因此，所谓竞争价格定价法主要依据相近产品或附近区域竞争状况而确定经营房地产的价格。在竞争激烈时，若条件相当的两宗房地产，定价较高的，一般难以为顾客所接受。要比竞争者推出价格较高的房地产，通常应具有公司信誉良好、用材较高级、具有独特的设计等优势。竞争价格定价法通常是在市场竞争较为激烈时应当考虑的一种方法，在此种方法下，开发经营者获取较高利润的途径就是必须着眼于降低开发经营成本。（三）顾客感受定价法这种方法的理论基础实际上是效用理论。对购房者而言，他实际上并不清楚也不十分关心市场上房地产商品的成本、造价等问题。他在选购房地产时，影响其作出决定的因素主要有两方面：一是其他同类房地产商品的价格如何；二是以一定的价位购买该项房地产是不是值得。当购房者对某开发公司的品牌有信心时，纵然定价较高，购房者基于享受良好的售后服务和今后物业管理的考虑或是为了体现自己的实力、身份等，仍会欣然前往，而当购房者对推出房地产商品的开发公司不具信心时，一旦定价太低，购房者反而会怀疑其品质而不予信任。为什么在同一个城市里，物质条件（如交通、绿化、生活服务设施等硬条件）相当的一些小区，有的定价较高却仍然卖得火爆，有的价位虽然较低，销售却冷冷清清，重要的一个原因就是顾客的感受。顾客的感受与推出该项房地产商品的开发商的社会信誉有关，也与该项房地产从策划阶段到营销过程中的宣传定位有很大的关系。依顾客感受而定价是大胆作风，难以确定定量的理论依据并进行定量计算，所以，尽管房地产和其他商品一样，品牌信誉确实能影响甚至主导消费者的消费意愿，但房地产的定价亦不能太离谱，若超过顾客所能忍受的价位，销售反而不利了。（四）加权点数定价法预售房屋的定价，通常采用市价比较法，即前述的竞争价格定价法，分析拟推出经营房地产每平方米单价的合理行情，再根据面积、朝向、视野、楼层差别等而确定不同的定价增减比例，并据以对不同房屋进行定价，称为加权点数定价法。楼层、朝向及面积等因素对价格的影响受消费习惯、心理经济条件、社会风俗等多种因素制约，很难有一个统一的标准，因此运用该方法时，应当根据调查研究的情况而确定。不过一般遵循下列规律：朝向差价：一般南北向较贵，东西向较便宜。楼层差价：楼层价位高低，受建筑物高度的影响。一般而言，高层建筑中，一、二、三楼及越高越贵，中间较便宜；多层建筑则中间楼层较贵，越往上下价位越低。选间差价：选间因三面采光，因而较其他单位为贵。视野差价：临公园、湖边、海滩或视野较佳、景观较佳为贵，面临巷弄或采光较暗者，即使同一栋楼，同一楼层，也较便宜。面积差价：一般情况下，办公经营面积集中且达到一定规模或是住宅单元面积较大时价格可适当提高。设计差价：屋内布局、大小公共设施的配置都会影响房屋价格，布局合理的单元住宅价格可适当提高，一宗房地产项目内某些特别差的单元，可能需要降价销售。（五）旧房定价方法旧房因受到损耗的影响或是设计、布局等方面已经过时，在定价时，应考虑房屋的具体情况，可以根据附近新建房屋的交易价格，再根据拟交易房屋的房龄或是成新程度定出价格。旧房如果因为修建年代的影响或其他因素的制约，存在设计及布局过时的情况，则应调低价格，旧房交易前，通常需要经过粉刷、整修，给人耳目一新的感觉，可以适当提高价格。二、房地产定价策略（一）价格折扣与折让策略 1.现金折扣。购买者如能及时付现或提早付现，公司则给予现金折扣。房地产销售中，一次性付款可以给予优惠就是这种策略的具体表现。这种策略可增加买方在付款方式上选择的灵活性，同时卖方可降低发生呆账的风险。2.数量折扣。顾客大量购买时，则予以价格上的优待。这是公司薄利多销原则的体现，可以缩短销售周期，降低投资利息和经营成本，及早收回投资。但房屋价格高，金额巨大，而且每人所需有限，公司不可能以鼓励大量购买然后给予折扣的形式来销售，因此，这里的”数量“则需要慎重确定。更多数量甚至整幢大楼的购买虽然不多见（有时会出现机构购买的情况），但一旦如此，通常可以通过谈判获得更高的折扣。（二）单一价格与变动价格策略单一价格即不二价，无论谁来购买都是同样价格。若有折扣、优惠、赠品，则对每一顾客皆一视同仁。变动价格则对每一顾客的成交价皆有所差异。这主要来自买卖双方的讨价还价，或者买方与卖方的特殊关系造成。房屋价格能达到不二价的公司很少，一般几乎都是”变动价格“，尽管有时这种变动从单位价格来看可能并不高，但从总价来看，情况就不一样了。（三）”特价品“定价策略使少数产品以非常廉价的姿态出现，来吸引消费者购买。所谓”特价品“在房屋营销中往往只有一户或少数几户，即所谓”广告户“，如广告中常见的所谓”起价“××元。（四）心理定价策略传统的心理定价策略亦称奇数定价。根据心理学家对消费者购买心理之研究调查，同一件产品当标价49元时，不但销量远大于标价50元的产品，甚至还比标价48元的销路还要好。这种策略也可能用于房地产定价。现代心理定价还有其他一些新的表现，如吉祥数字、吉祥门牌号定价策略，像每平方米1998元这类定价。（五）非价格竞争策略价格竞争是市场竞争的基本策略，但在房地产营销中，也有在竞争中突破价格竞争而自主定价的策略，如在相邻同档次的项目中，一方不通过价格调整，而通过提供比竞争者更优惠的其他条件来竞争的情况，如提供良好的后期物业管理、较低的物业管理费等来吸引顾客。三、房地产价格调整（一）房地产价格调整类型在房地产营销过程中，基于市场情况的变化以及企业自身目标的调整，需要对房地产价格进行调整，其类型无非是降低价格或提高价格。 1.降低价格。当卖方面I临销售停滞不前、同业竞争极为激烈时，经常需要做降价的考虑。降价终将引起同业间的摩擦与价格战，但却是不得已而为之的。降低价格的另一个原因是生产能力过剩，产量过多，资金占用严重，而增加销售力量、改进产品或其他营销手段都无法达到销售目标，从而造成资金周转不灵，企业无法进一步扩大业务。于是一些房地产企业放弃”追随领导者的定价“的做法，而采用”攻击性定价“的方法，以便提高销售量。有时企业为了获取市场占有率，会主动降价，随着市场占有率的提高，生产成本又会因销售量的增长而下降。 2.提高价格。提价会引起消费者及中间商的不满，但有时在外部环境剧烈变化时，房地产企业为了生存也不得不提价。例如由于通货膨胀，成本高涨，但生产率无法提高，许多企业不得不以提高价格的方式来确保利润。提价虽然会招来顾客的抱怨，引起公司销售人员的困扰，但如果运用得当，成功的提价会给公司增加利润。（二）房地产价格调整的方法 1.直接的价格调整。直接的价格调整就是房屋价格的直接上升或下降。它给客户的信息是最直观明了的，一般来说，价格上调，是说明物有所值，买气旺盛。对于这样的正面消息，发展商是最希望客户尽快了解的，所以往往是进行大张旗鼓的宣传，并由此暗示今后价格上升的趋势，以吸引更多的买家尽快入场。与此相反，价格下调，则说明产品有这样或那样的缺陷，不为买家所看好，或者是经济低迷，整个市场不景气。应该说，除非万不得已，房地产发展商通常是不会直接宣布其楼盘价格下调的，而是通过其他方式间接让客户感受价格下挫的优惠，以维护其正面形象。直接的价格调整有以下两种方式。（1）调整基价。基价的调整就是对一栋楼宇的计算价格进行上调或下降，因为基价是制定所有单元价格的计算基础，所以，基价的调整便意味着所有单元的价格都一起参与调整。这样的调整，每套单元的调整方向和调整幅度都是一致的，是产品对市场总体趋势的统一应对。（2）差价系数的调整。房地产实务中，通常是在基价的基础上通过制定不同的差价系数来确定不同套、单元的价格，各套、单元价格则是由房屋基价加权所制定的差价系数而计算的。但每套、单元因为产品的差异性而为市场所接纳的程度并不会和我们原先的预估相一致。在实际销售中，有的原先预估不错的实际上并不好卖，有的单元原先预估不好卖实际上却好卖。差价系数的调整就是根据实际销售的具体情况，对原先所设定的差价体系进行修正，将好卖单元的差价系数再调高一点，不好卖单元的差价系数再调低一点，以均匀各种类型单元的销售比例，适应市场对不同产品需求的强弱反应。 2.调整付款方式。付款方式本来就是房价在时间上的一种折让，它对价格的调整是较为隐蔽的。分析付款方式的构成要件，可以发现，付款方式的付款时段的确定和划分、每个付款时段的款项比例的分配、各种期限的贷款利息高低的影响是付款方式的三大要件，而付款方式对价格的调整也就是通过这三大要件的涮整来实现的。（1）付款时间的调整：是指总的付款期限的减少或拉长，各个阶段付款时间设定向前移或向后靠。（2）付款比例的调整：是指各个阶段的付款比例是前期高、后期低，还是付款比例的各个阶段均衡分布，或者是各个阶段付款比例的前期低、后期高。（3）付款利息的调整：如”免息供楼“、”首期零付款“等策略实际上是利息调整的例子。

成本定价市场定价对比定价

1.忍耐力忍耐是最不容易做到的，做过销售的人都知道，刚开始一个客户没有的时候你要忍耐。曾看到过很多刚踏入销售行业的人半途而废都是不能坚持的结果，可能你需要忍耐一个月、半年甚至一年才开始积累到一些客户，你的业绩和收入才能相应的提高，因此如果你是机会主义者千万不要去做销售。在销售过程中仍然需要忍耐。和客户约好的时间，你准时到达，可是客户临时有事或者正在开会，你应该如何？忍耐，不然你必定失去这个客户。早年前我也做过敲门销售，一栋29层的楼，每层8户人家，从下“扫”上去，见门就敲，结果是20%的人对你的敲门极端反感，门没开就要你“滚”；40%的人不是很耐烦，开门告诉你“快走”；30%的人反应平淡，说“我不需要”，只有10%人能够有耐心听你介绍完你的产品，而且还不一定购买。没有忍耐力做的下去吗？2.自控力很多时候销售人员是单兵作战的，销售人员每天要去开发客户等，这些都不可能完全在领导的监督下进行，企业唯一的控制方式就是工作日报表，以及每天开会汇报个人的工作状况，可是如果真想偷懒是非常容易的，比如故意去较远的客户那里，路上可以休息；本来半小时谈完，结果谎称谈了三小时等等，这种方式除了损害企业的利益，更重要的也是阻碍自身的发展。3.沟通力沟通是销售人员的必不可缺的能力，沟通含有两层含义：一是准确的采集对方信息，了解对方真正意图，同时将自身信息也准确传达给对方，二是通过恰当的交流方式（例如语气、语调、表情、神态、说话方式等）使得谈话双方容易达成共识。4.观察力观察不是简单的看看，很多销售人员的第一堂课就是学会“看”市场，这个看不是随意的浏览，而是用专业的眼光和知识去细心的观察，通过观察发现重要的信息。例如到卖场逛逛一般人可能知道什么产品在促销，什么产品多少钱，而专业的销售人员可以观察出更多信息。你有没有注意到别人卖的好的产品是因为什么？价格、赠品、包装……用的什么赠品？什么材料？怎么制作的？包装做得很好，好在哪？颜色、造型、材质、可以有别的用途（比如食品的包装，用完了可以当罐子）。竞争品牌又有哪些促销活动？具体的时间段？活动的具体形式，有哪些参与方式？卖场内的竞争品牌的厂家从28家增加到29家，增加的是哪个厂家，是否对我们有潜在的威胁？它的主要产品和价格定位如何？……太多的信息需要你仔细的观察，很多销售人员在对其培训了很久以后，要他去“看”市场，仍然不能得到有用的信息，那我只能说，你不适合销售这个工作。销售人员也是每个企业的信息反馈员，通过观察获取大量准确的信息反馈是销售人员的一大职责。 5.分析力分析与观察密不可分，观察得到信息，分析得出结论。看货架的产品分布你能分析出什么？放在最好的陈列位置上的要么就是销售最好的品种，要么就是该厂家此时的主推产品；通过生产日期进行分析，生产日期越近说明该产品的销售与流转越正常，生产日期过久说明该产品属于滞销状态；通过价格进行分析，价格较以前下调幅度较大说明该产品受到竞争产品的压力过大，销售状况不理想，价格上浮较大，该产品的原材料市场整体价格上扬，导致产品成本骤增，或者该产品市场属于供不应求的状态。这些间接信息必须通过慎密的分析才能得到。同样在与客户的谈判当中你是从对方言谈举止流露出的信息分析对方的“底牌”和心态，例如进场谈判，买手给你报了个价，作为销售人员肯定不是一口答应，分析对方说话的神情语调，用话语刺探，然后分析出是否有压低价格的可能，空间幅度多大等。 6.执行力执行能力体现的是销售人员的综合素质，更是一种不达目标不罢休的精神。销售人员在执行计划时常常会遇到困难，这时你如果只会说“经理这个事太难了，做不了”。那么你的领导也只能说“好，那我找能够完成的人来做”。没有困难的事情称不上是任务，人人都可以完成的事也体现不出你的价值。某市有家大型连锁a卖场，a卖场在全市有十几个卖场，对于占领该市的终端市场极为重要，b公司决定让销售人员张某搞定这件事，在张某接手前已经有几个优秀的销售人员败下阵来，原因是该卖场在当地是零售业老大，所以一向霸道，没有熟人关系进场费用开价很高，而且不给还价的机会。但公司要求在“合理”的费用下进场，如何把这个命令执行下去？张某接到任务寝食难安，如果该任务完成，升迁是顺理成章的事，但完不成任务公司同样会觉得他“能力不够，无法执行公司的计划”。接下来，张某去拜访a卖场的采购经理黄某几次，等了很长时间连面都没见到，他知道这是对方故意不给他任何压价的机会，逼迫他同意苛刻的条件。张某此时转而从黄某下属了解到黄某的妻子在一家银行工作，他找到一个做保险的朋友以推销保险为由主动认识黄某的妻子，再介绍张某与黄某妻子认识，然后通过给小孩子买礼物等手段拉近距离，时机成熟后才由黄某妻子引荐给黄某，黄某深感张某的用心良苦，最后张某顺利完成任务。这种例子在销售工作中并不少见。因此执行不是要销售人员去找到事情的原因，而是要你想尽办法达到结果。结果才是你的领导们最关心的，也是你能力的体现。 7.学习力作为销售人员所需要接触的知识甚为广泛，从营销知识到财务、管理以及相关行业知识等等，可以说销售绝对是“综合素质”的竞争，面对如此多的知识和信息没有极强的学习能力是无法参与竞争的。仅以销售技巧为例，从引导式销售到倾听式销售，继而提问式销售直至顾问式销售……销售技巧不断变化翻新，作为优秀的销售人员只有掌握各种销售技巧才能在竞争中胜出。当然销售人员需要学习的远不止销售技巧，并且还必须具有举一反三的能力，因此没有良好的学习能力，在速度决定胜负、速度决定前途的今天势必会被淘汰。