2015重庆市写字楼市场分析，重庆哪里写字楼最集中

本文目录一览

1，重庆哪里写字楼最集中
2，投资写字楼前景有多大
3，租赁经营调研报告
4，供不应求PK泡沫加剧写字楼敢不敢买
5，智慧化写字楼投资前景怎样

1，重庆哪里写字楼最集中

重庆城市属于组团式发展结构，这是重庆的地理条件决定的。决策者因势利导，以商圈为中心发展，辐射四周，带动区域发展，每个商圈都有自己特色。所以在重庆，写字楼最集中的，当然数几大商圈了:渝中区的解放碑、江北区的观音桥、沙坪坝区的三峡广场、九龙坡区的杨家坪、南岸区的南坪，大渡口区的大渡口，当然重庆最大的电子产品市场--石桥铺，写字楼也很集中。英利一路项目，15万平方米；协和城，15万平方米。山城重庆，高楼颇多，蔚为壮观。在重庆，写字楼供应量从2011年70万平方米剧增至2012年的200万平方米。经济危机往往随摩天大楼而来。重庆写字楼市场前景将如何？重庆主城各区写字楼建设，正在加速扩容。

重庆哪里写字楼最集中

2，投资写字楼前景有多大

近几年来，“楼宇经济”已然成为成都市经济新的增长点。尤其在楼宇集中的城中心，大力发展高端商贸、现代服务业和生产性服务业，促进楼宇经济发展，已成为企业入驻密度最高的区域，也是成都市楼宇经济发展最为迅速的区域。以5A标准引领城中心商务办公新领地，有效控制中远红外热辐射、高效隔音、隔热的双层中空LOW-E玻璃幕墙，24部高速高效的迅达电梯，兼具节能及静音的VRV核心空调一定能唤起您对宁静、高效、舒适办公的共鸣。除了在硬件上实现高配以外，宝瑞商管与世界“五大行”联手,为领地中心带来顶级的商务管理和物业管理服务。领地中心将通过最专业的物业管理，贴心地为客户解决各种核心实际需求。联合办公巨头WeWork此次入驻成都选择领地中心，同样延续了这一“准则”。处在天府广场旁的领地中心坐拥城市中心交通网络的快捷便利，同时汲取天府广场周围八大馆藏的文化滋养。除此之外，领地中心还拥有东大街、青羊区及周边大中型企业的丰富商务合作资源，加之与世界“五大行”仲量联行和世邦魏理仕联手，带来顶级的商务管理和物业管理服务。随着2019房地产调控政策“从紧”之下，房地产企业从快周转向慢下来的主论调转变。在逐渐“理性”的增量市场，优化区域市场布局以及升级产品或许是房企不错战略调整方向。因此多元化的商业地产、养老地产、写字楼物业都是未来方向，，领地中心作为领地集团成都区域核心的重点布局，在写字楼项目的功能升级上进行了诸多探索和尝试，比如绿色生态、智慧办公、创新服务模式等，努力为客户实现价值增值。

投资写字楼前景有多大

3，租赁经营调研报告

　　一、写字楼租赁市场　　大亚湾的企业主要集中分布在澳头镇、响水河一带，中心区亦有少量企业设点，但外租外销型写字楼的供应则基本向澳头倾斜，而且现有房源主要集合在安惠大道两侧。安惠写字楼坐落在安惠大道尽头，楼高12层。现6至9层为f中国有限公司承租；10至12层业主安惠公司计划自用；1至2层为商业用房现已全面进驻银行、餐饮等；3层也已出租过半，分别由欧德油储、三菱丽阳和平安保险承租，年底前普莱克斯公司将占用剩余部分。安惠写字楼作为本地唯一的国标级写字楼，中央空调、冷热水、消防安全监控等设施齐全，由假日酒店提供物业管理。业主对外租价为80元/㎡/月（含精装修），综合管理费为3元/㎡/月（不含空调使用费），档次和收费均为本地之最，但因价格过高，除个别大型外资企业外还乏人问津。　　其他沿安惠大道可做写字楼租赁的场所在档次及价格上均差异不大，通常在2030元/㎡/月（简装/精装），办公条件普遍比较简陋，管理费也平均在0。6元／m2／月左右，目前出租状况一般；新建的丰华大厦100至300㎡中小型办公室租金为3040元/㎡/月（简装/精装），综合管理费为3元/㎡/月，无中央空调、热水等设施，停车场也不完善，正式开盘5个月来租售业绩约近三分之一。　　二、租赁经营策略　　我公司拥有安惠写字楼4层和5层的房产，单层建筑面积1262。84㎡，电梯间、洗手间已装修。由于已经形成了本地最高档写字楼形象，加之数家大型外企在此办公，故对高端客户的吸引力较大。　　由于本地写字楼租赁市场总体市道还较弱，新进入的企业特别是有实力的企业数量不大，而写字楼的供应量还在持续增长，形势不容乐观。受南海石化项目带动，一批中下游产业陆续来大亚湾考察，其中不乏世界级企业，但由于和中海壳牌的合作关系未确定，现阶段设点进驻的可能性很小。因此预计近期难有大面积承租写字楼的.机会，租赁市场仍以中小企业为主。　　伴随着大亚湾石化产业的发展，明年可能出现一些转折性变化。南海石化项目在下半年投产运营，投资265亿元的中海油炼油项目也要在上半年启动建设。中海壳牌链条企业及中海油15套炼油装置承包商会逐一正式落脚本地，届时写字楼的高端租赁市场预期看好，我公司也正积极与中海油等有关企业进行对接联络，争取引进。　　我方的主要竞争对手是安惠公司。该公司是大亚湾假日酒店、公寓的业主，并拥有安惠写字楼的大部分产权，现中海壳牌及其承包商、下游配套企业几乎全部承租安惠公司的物业。对方已与石化企业系统建立了长期稳定的联系且合作已久，有专业的市场营销团队和充足的开发经费，具备配套物业和经营资源，与之相比我方除价格外无其他优势。明年上半年其主要租户将撤离写字楼和公寓，由于在时间上及双方的目标客源接近，势必与我方在市场争夺方面正面交锋，成为最大的威胁。　　写字楼的营销渠道主要有二个：自主经营和外包与代理结合。公司可投入人力物力自己寻找客户，成本虽大但回报可观，问题是与竞争对手相比处于信息劣势；外包可利用外部资源，共享收益，创造的机会更多，但会降低单位回报率。　　通过前段时间的市场推广，已与多家有意向承租写字楼的客户建立了联系，包括中海油南海东部公司裂解汽油项目组、大亚湾财政局律师事务所、温州四建工程公司等，每家需求面积在300㎡左右。　　文秘站：我方正与大亚湾惠桥公司等一些机构探讨有关合作或外包事宜，对方均有此意愿，但也对现在的市场状况持谨慎态度，同时认为明年上半年形势较好，春节后至五月份之前有大规模出租的可能，眼下主要应做好散户租赁业务。　　现实存在的问题是未经分隔装修的写字楼不符合中小客户的租赁要求，并且由于长期闲置不动，公司的4、5层房产已被物业管理人封闭，带领客户进入参观极为不便。而带有精装修的写字楼对大型高端企业也具有更强的吸引力，安惠公司投资1700万元精装修写字楼和公寓引进中海壳牌和f公司即可作为佐证。因此急需进行写字楼装修，至少应将公共部位精装修，其他部位简单装修。如能在今年底前完成装修工程，将非常有利于把握机会，盘活写字楼资产。　　三、成本与价格　　经测算，安惠写字楼精装修成本应在520元/㎡左右，包括空调、消防系统的布置改装。按每层1250㎡计，单层投资约为65万元。若只进行公共区域的精装修，其他部位简单装修，则成本会降低1/4左右，单层投资不超过50万元。另外提供商务服务的必需设备预算投资4万元（可考虑暂时押后），详见写字楼装饰设计工程预算表，总造价最终以审核决算结果为准。　　定价策略应针对主要竞争对手安惠公司的物业，参考本地的平均价格水平执行。如前所述，市场调查结果显示，在精装修基础上5060元/㎡/月的租价是极具竞争力的，在局部精装修的情况下租金最好不高于40元/㎡/月，相信可为大多数企业所接受。　　按70的进驻率计算，以50元/㎡的价格出租，单层收入约为43750元/月，15个月收回装修投入；局部装修租价以40元/㎡计，单层收入约为35000元/月，14个月回收投资。　　如采用外包形式，我方仅需进行局部精装修，承包底价初步定为30元/㎡/月，单层收入约为37500元/月，投资回收期约13个月。我方还在和外界接触商洽净价承包的可能性，即我方不做任何投入，由承包方投资装修寻找客户。承包底价初步定为首年20元/㎡/月，次年30元/㎡/月，让利约为15万元，低于我方预计装修投入。但落实以上方案尚需时日且无绝对把握。　　四、总结与建议　　1、目前大亚湾写字楼租赁市场活跃程度不高，客户资源非常宝贵。现有客户基本是小面积需求，大企业进驻估计要等到半年后。　　2、抓住现有中小客户的前提是将写字楼进行分隔装修，同时也利于日后吸引大客户。如在年底完成装修工程，乐观情况下明年五月份之前出租率可达80以上。　　3、定价必须具有竞争力，灵活采取各种经营合作方式，积极寻求外包等简单实用的途径，回避我方的弱势。　　4、可考虑先利用一层垫资装修，降低风险成本，同时争取银行装修贷款（约为物业评估值的30），以上负债可从租金收入中偿还。　　若上述方案能够尽快落实执行，我公司有信心盘活写字楼资产，获得稳定收益，给假日美景项目的前期开发提供支持和保障。

租赁经营调研报告

4，供不应求PK泡沫加剧写字楼敢不敢买

—壹—根据中国统计局数据显示，全国写字楼竣工面积再次下滑，预计2019年写字楼供给量将持续下降！据悉，2018年1-11月我国办公楼施工面积为35371.57万平方米，累计同比下降0.2%；1-11月我国办公楼新开工施工面积5488.17万平方米，累计同比增长0.3%；1-11月我国办公楼竣工面积为2611.04万平方米，累计同比下降12.9%。租赁市场需求矛盾也日渐突出，短期租赁需求凸显！在官方一致明确“坚持以中心城市引领城市群发展”，京津冀、长三角、珠三角，乃至于粤港澳大湾区都有所反映，尤其是这些城市之中的一线城市，写字楼市场矛盾更为集中。银行利率不断下滑，写字楼的租金回报率却不断上升，而“降费减税”政策的执行，也在一定程度上刺激了中小微企业办公面积增量，写字楼门槛再次降低，空间红利比较集中。虽然有政策刺激，但不是所有的写字楼都值得投资，这一点大家要清晰，政策归政策，市场归市场，投资只看价值！—贰—关于写字楼，我们经常会被问到一个问题，写字楼前景如何，写字楼究竟能否值得投资？其实，对于写字楼投资，还是要多听一些经验丰富的专家分享，例如戴德梁行、仲量联行等。我们对于写字楼的判断，只是基于经验之谈，或买或卖。但因为长期在观察这些产品，我们可以提供两个清晰的观点：观点一：只买中心，不买郊区，除非产业“填鸭式”补充。因为写字楼产品高度依赖第四产业，也就是现代服务业。商业地产，是对于商贸地产的聚集和扩散；商务地产，是对现代服务业的聚集和扩散。通俗一点来讲，只有三产密集区，才能够诞生第四产业。城市中心城市，大多是三产密集区，而郊区一般是开荒，或是厂区居多。除非是产业集中区，上下游产业链嵌入，对于办公需求爆发，又稳定又渴求。观点二：多看二手，兼看一手，把风险降低到眼见为实。因为写字楼高度依赖城市配套，地铁、公交、商业、娱乐等等，地段含金量，不是看规划，而是实际兑现。因此，写字楼产品销售，一般都在准现房阶段，期房销售，除非是地段比较成熟了。可以想象一下，如何地段不成熟，投资者看不见租客，租客找不到员工，员工通勤成本高，整个线条速度极其缓慢，这个写字楼的价值就比较堪忧。有些写字楼在建成之后，可能会被迫自持。当然，这并不是说买二手就一定好，因为，只要是交易环节，都暗藏着各种各样的风险。一般来说，租金较高的二手楼，售价也比较高，租金较低的二手楼，租金价格也比较低。甚至于，一栋楼之中，几层价高几层价低，都会存在。这是与住宅市场大不相同的一点，专业性要比住宅高一些，例如立面设计、产业结构、周边空置率、自用比例、租金情况、增值服务等等，都需要考虑。—叁—如果再聚焦一点，放眼西安市场，就会发现西安商务地产分布不均衡，价格差距较大（其实，还不够大）。2018年，西安市写字楼成交在153万方，供给量在109万方，可以说是“供不应求”，但这种现象，只是在2017年之后，快速转变，此前，例如2011-2016年，成交量只有供给量的一半！因为总体竣工量下滑，供应量下滑，因此，市场呈现“量跌价增”的现状。典型如，高新、经开、曲江为全市办公供应大区，占总份额76.5%，成交量占到74.1%。如果将写字楼拆分为两个情况，一高一低，大致如此，值得关注：其一，高价写字楼，高新区，甲级超高层均价在1.8-3万/平，一般甲级也在1.3-1.5万/平，一般乙级在1.3万/平以下。曲江新区，如莱安中心、万众国际、豪盛旺座城等项目备案价较高，楼价破2万/平。其二，低价写字楼，西沣路万科·汇智中心1.2万/平，航天城中心广场1.1万/平，秦汉新城西咸6E国际0.9万/平，沣西新城西部云谷0.76万/平，或是价值塑造不够，或是配套短板，价格都比较低。优质地段，价格高，租金高，回报率高，投资门槛也高；偏远地段，价格低，租金低，回报率有限，投资门槛很低。写字楼与住宅情况不一样，住宅只要有地铁，偏远一些也可以接受，但写字楼却不同，没有配套支撑，不可能玩下去。换一个问题，买写字楼究竟是为了投资什么？一定是长期收益！赶在2015年前抄底高新写字楼的那一批，现在都是钵满盆溢，年租金收益超过10%，一般余额宝、网贷都跑不过这些产品。—肆—如今，写字楼市场已经存在问题，如果去北上广深一线城市看，就会发现核心地段还是不错，但郊区就不行，开发存在很大问题。而二线城市更是如此，没有政策，没有产业，没有商圈，没有人口的地段，写字楼被大量囤积，这些都是未来的毒药，估值比较高，实际卖不掉。这样的写字楼未来应用场景是比较堪忧的。北京、上海算是商务氛围比较优越了，产业密集，人口够多，但还是有不少写字楼空置。佐证之一，就是共享办公大行其道。这其实，说明了在核心位置有很多存量资产价格比较低，通过运营，被再次激活。西安也是如此，举个例子，2018年11月，梦想加在西安签约四个项目，一共6万平，分别是旭辉中心、赛高国际大厦、中铁西安中心，中国人寿综合楼。其中，旭辉中心面积最大，签约量达到了3万平米，占到总签约量的二分之一。如外来机构敢于一次租赁6万平，其实，也说明了西安核心区写字楼价格比较低，否则为什么敢来撒钱？但激活价值，也要大量资金支持，从这一点上来说，写字楼就不是普通玩家的主场。因此，不能单纯因为限购了，就被迫去买写字楼，一定是了解了写字楼的背景、现状、未来之后，再做判断。不能因为是商住两用，而去过分放大这一类产品的价值。但我们也不能一味看空写字楼市场，如果洞察力足够，买到优质地段，性价比极高的产品，租金回报率极其丰厚。相比较住宅而言，这一类产品是双重增值，一方面是租金的稳定收益，二方面是资产价格也在增值。以前举过一个例子，如高新大都荟，高新大都荟有人8000元/㎡购入，租金达到90元/平/月，如果按照100平米计算，回报率超过13%，还是租约不断。即便是现在二手1.2-1.3万/购入，还是有得赚。但我们必须要强调，这种比例是十分稀少了，放眼西安楼市，这一类产品连5%都不到，想要找到这种产品，太考验眼光。可以说，写字楼投资段位要比住宅高很多，只有眼光足够、勇气足够、资金足够才能玩得起，对于一般人而言，还是住宅比较靠谱，门槛低，够稳妥！备注：必须强调一点，以上分析仅为当前市场判断，不作为投资依据，尤其是现代消费受到“第四代消费”浪潮冲击，未来趋势走向不明朗，究竟该如何投资，还要看个人。提示/进群添加：xusandao123今日推荐：1、3月末西安商品房供应井喷，4项目开盘即售罄，1万出头的房子最抢手！2、上周10盘新获证6盘在浐灞均价11156元/㎡拿下低密宜居盘3、最新！西安3盘606套房源价格公示两盘备案均价破3万元/㎡4、西安4盘共1115套房源今起登记一天内3盘登记人数已“爆表”5、火爆！西安8盘登记6盘飘红，最高登记人数达房源数7倍6、最新！西安7盘2443套房源价公示，毛坯起价8179元/平扫描下方二维码，或者微信关注凤凰网房产西安事业部（houseifeng-xa），即可查看全部内容。

5，智慧化写字楼投资前景怎样

2019年中国写字楼行业市场现状及发展趋势分析共享办公或将成为行业新增长点2019年全国写字楼市场发展值得期待2018年全年，国内写字楼市场需求强劲，多个城市写字楼平均租金稳步上涨，部分地区空置率低于10%，其中，除北上广深和香港以外，杭州、成都等城市的写字楼出租市场也表现优异。2019年，写字楼市场发展值得期待。未来我国写字楼市场投资规模将接近7000亿进入2017年中国写字楼市场投资规模为6761亿元，同比增长3.5%。截止至2018年1-11月，中国写字楼市场投资规模为5422.55亿元，同比减少12.0%。初步测算2018年中国写字楼市场投资规模将到达6085亿元左右。预测2019年中国写字楼市场投资规模将达到5885亿元，未来五年(2019-2023)年均复合增长率约为4.34%，并预测在2023年中国写字楼市场投资规模将接近7000亿元。2017-2023年中国写字楼市场投资规模统计情况及预测数据来源：前瞻产业研究院整理未来中国写字楼租赁市场规模将超8000亿据前瞻产业研究院发布的《中国写字楼市场前瞻与投资战略规划分析报告》统计数据显示，2015年中国写字楼租赁市场规模已超5000亿元。到了2016年中国写字楼租赁市场规模达到了5475亿元，截止至2017年中国写字楼租赁市场规模增长至5826亿元，初步测算2018年中国写字楼租赁市场规模将达到6073亿元左右。预测2019年中国写字楼租赁市场规模将达到6577亿元，未来五年(2019-2023)年均复合增长率约为5.63%，并预测在2023年中国写字楼租赁市场规模将超8000亿元，达到了8187亿元。2015-2023年中国写字楼租赁市场规模统计情况及预测数据来源：前瞻产业研究院整理未来中国写字楼租赁面积将接近5亿平方米2015年中国写字楼租赁面积已达3.46亿平方米，到了2016年中国写字楼租赁面积达到3.65亿平方米，截止至2017年中国写字楼租赁面积约为3.82亿平方米。初步测算2018年中国写字楼租赁面积将达3.99亿平方米。预测2019年我国写字楼租赁面积将达到4.18亿平方米，未来五年(2019-2023)年均复合增长率约为4.11%，并预测在2023年中国写字楼租赁面积将接近5亿平方米。2015-2023年中国写字楼租赁面积统计情况及预测数据来源：前瞻产业研究院整理预测2019年中国写字楼销售额将超6200亿2017年中国写字楼销售额达到了6441亿元，同比增长17.5%。截止至2018年1-11月，中国写字楼销售额为5136.42亿元，同比减少6.4%。预测2019年我国写字楼销售额将达到6204亿元，未来五年(2019-2023)年均复合增长率约为6.15%，并预测在2023年中国写字楼销售额将达到7876亿元。2017-2023年中国写字楼销售额统计情况及预测数据来源：前瞻产业研究院整理中国写字楼行业发展问题分析——空置率比较高当前市场上很多新开发的楼盘，大多是住宅+公寓+写字楼+商铺的组合，在还有很多写字楼项目没有投入市场的情况下，已经交付的写字楼空置率就已经比较高了。其主要原因在于目前写字楼在租金、物业等方面的成本远远高于住宅，尤其是甲级写字楼。众所周知，甲级写字楼是城市中的高端写字楼，大多地处繁华地段，众多企业也以入驻甲级写字楼办公为荣，但由于甲级写字楼的租赁成本高，众多中小企业只能望而却步，甚至许多资金周转能力较弱的中小企业为了压缩成本而选择在住宅区办公，导致写字楼空置率进一步较高。2、写字楼租赁企业内部控制存在问题其一，部分写字楼租赁企业租金定价体系不完善。部分城市经济下行导致写字楼市场的需求疲软，为应对较低出租率等现实情况，有的写字楼租赁企业不惜大幅降低租赁价格，或设置较长免租期，无暇顾及高额的建设成本带来的高折旧费，租金波动性大以致难以收回投资成本。其二，写字楼租赁企业内部控制监督不完善。存在日常监督和专项监督没能有机结合、不能及时向高层传达内部控制有效性的信息，导致决策滞后等问题。其三，写字楼租赁企业内部控制活动执行不力。具体包括：预算控制缺失，绩效考评控制缺失，对欠缴租金的催缴力度不够、租金回收期普遍较长，实物控制不严、资产盘点控制保护措施不到位等，影响企业财务资金安全。3、写字楼市场竞争激烈长期以来，回报率高、租金稳定、租期长久、租金升幅稳健的特点让写字楼成为投资者的“香饽饽”。各城市写字楼市场项目并不少，并且从硬件配套上看实力相差不大。中国当前写字楼项目繁多，竞争异常激烈，如何能够在写字楼中突出重围，是众多写字楼项目不得不去思考的问题。写字楼是经济实力的载体，无论是初创型公司、成长型公司还是总部级公司，都需要一个相对固定的办公空间，成为公司群体有效发展、形象力的有力依托。一方面是市场的需求强劲;另一方面，大部分写字楼单一化的办公环境成为众多企业在多元化需求选择下瓶颈。在如此激烈的竞争背景下，写字楼产品的竞争软实力有待进一步提升竞争。中国写字楼行业发展趋势分析——写字楼办公策略越来越受到中资企业重视经济不确定性和成本上升是企业未来经营中的最大挑战;而体现在企业选址策略上，办公物业成本是最重要的考虑因素。虽然管理成本仍然是企业不动产的首要任务之一，但以提升员工绩效、吸引人才为目的，设计灵活多样，鼓励合作，健康可持续性的办公场所策略，渐渐在全球范围内成为企业不动产管理的战略重心。越来越多的中资企业开始认识到这一趋势，并且开始规划其办公空间策略，在写字楼市场上也具备较强的扩张意愿。未来中资企业的写字楼需求最为强劲。2、写字楼投资收益相对可观对于开发商来说，商业地产的投资回报率实际上要高于住宅投资。目前市场上比较认可的写字楼的投资回报率为8%-10%之间，从实际情况来看，住宅投资回报率是低于写字楼的，这也是开发商选择投资建设写字楼的主要原因。从相对水平来比较，目前住宅价格处于高位，而且住宅租金的价格并不算高，另外空置费、暖气费用等支出将占据一定成本，所以，住宅投资在当前更偏向于保值作用，潜在投资收益并不可观。而性价比高的写字楼，则能带来稳定良好的收益。3、“共享办公”或将成为甲级写字楼的新选择“共享办公”，与共享汽车、共享单车、共享教师、共享护士等新业态一样，是共享经济大潮中又一个新的共享模式。吸纳“共享办公”入驻，对甲级写字楼而言，不失为一个升级转型的良策。首先，“共享办公”能够提供一种性价比更高的方案，从而使得中小企业能够以较易接受的成本入驻高端写字楼。其次，“共享办公”也是市场中的一种“调节器”，可有效消化传统办公客户临时租赁的需求，同时还能够全面提升甲级写字楼的应用率和效益。“共享办公”的进入，不仅将改变写字楼的空间布局，而且还将改变写字楼的租赁模式。4、第三产业增长助力写字楼市场发展随着中国经济结构调整的进一步推进，第三产业逐渐成为经济增长的主引擎，带动中资企业快速发展，许多企业计划在未来增加公司职员，在写字楼办公市场上也具备较强的规模扩张意愿，这部分企业将在原有布点的城市继续扩租或新设发展区域增租;由此为写字楼市场带来新的发展契机。