当代房价如何确定，论述当今我国社会房地产的现实及国家政策并谈谈房价过高问题可能

来源：整理时间：2022-12-06 18:02:26 编辑：今日头条手机版

1，论述当今我国社会房地产的现实及国家政策并谈谈房价过高问题可能

物价上涨

论述当今我国社会房地产的现实及国家政策并谈谈房价过高问题可能

2，房价是由开发商定的吗

房价真的就是开发商一方决定的吗？开发商的利润到底有多少？ 00:00 / 03:1070% 快捷键说明空格: 播放 / 暂停Esc: 退出全屏 ↑: 音量提高10% ↓: 音量降低10% →: 单次快进5秒 ←: 单次快退5秒按住此处可拖拽不再出现可在播放器设置中重新打开小窗播放快捷键说明

房价是由开发商定的吗

3，房子的性价比有那些判断方法

一般而言，买房、看房，不仅要看房价，更要看房子的性价比。只有你想买的房子性价比相当，才说明钱花得恰到好处。一般来说，开发商定价有三种方法：成本导向定价法、需求导向定价法、竞争导向定价法。在外部因素相对稳定的条件下，房地产自身性能对房地产价格的影响更为直接，更具决定性。最能表现房产性能的指标有质量、地段位置、设施配套条件、户型环境和物业管理等。选品牌开发商保障质量，值得消费者注意的是，除了我们常提到的建筑质量外，还应该充分考虑开发商的背景和实力，这就是品牌问题。选知名度高且实力雄厚的开发商更容易保证入住后的维修及服务质量。要有大地段概念。所谓大地段是依托大交通、大市政和大环境规划三个方面。目前，很多人在购房时仍依据传统观念，着眼于眼前的区域成熟程度，而忽略了该地段的长远发展。居住地段选择需在考虑本人经济基础、前景预测及生活习惯的同时，重视对整个城市生活方式及规划的前瞻。设计灵活、超前。好的户型设计既要符合买家需求，顺应其所在区域的地理位置及人们的文化背景、生活习惯、经济发展水平等需求，又要体现出舒适性、合理性、私密性、功能性、经济性、美观性；还要有灵活性、超前性。现在，有些发展商做的户型可以让买者根据自已的需求进行DIY，这就考虑到了户型的灵活性，并且当今后住家的人员发生变化时，这种户型也不会“落伍”。社区环境，成本不高、可视率强、欣赏性高。能与阳光、绿地、鲜氧为伴，成为众消费者的理想。在楼盘的众多卖点中，小区环境的好坏已越来越受到购房者的关注。住宅小区的环境景观建设，要让景观环境与建筑形势相统一，让小区环境与大社区环境相匹配。设施配套包括通讯、电视、安全、消防、楼宇设备、停车管理等。有些小区还配有净水设备，采用专用管道输送饮用水到户。现在许多项目卫星电视接收系统、可视对讲系统已经较为普及

房子的性价比有那些判断方法

4，房价可以怎么定呢

法律分析：房价的定价方式是决定商品房价格因素很多，其中最主要的是土地费用和拆迁安置费用、房屋开发费用、市政公用设施费用以及各种税费和开发商的利润。开发商一般在成本的基础上加以适当的利润来确定房价。法律依据：根据《商品房销售管理办法》第五条，国务院建设行政主管部门负责全国商品房的销售管理工作。省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内商品房的销售管理工作。

5，如何发英文邮件跟酒店沟通

预定的时候就讲好啊！房型一定要确定的，房型不同房价不同。如果是改房型，可以发邮件给他们，同时承诺接受房价改变。Dear Sir/Madam,We booked a two bed room suit through Agoda in your hotel, and will check in at XX-XX. Now we wish we could change to room to king size during our stay and we could accept any charge caused.Thanks for the help.Best regardsYour nameXX-XX-XXXX扩展资料：中文版本的邮件跟酒店沟通尊敬的先生/女士，我们在您的酒店通过Agoda预订了一套两张床的西装，并将在XX号办理入住手续。现在我们希望在我们停留期间能换到特大房间，并且我们可以接受任何引起的费用。谢谢你的帮助。致敬名字XX-XXXX

用英文给客户发电子邮件，是现代商务领域和顾客互动互惠的有效手段之一，在节日或者客户生日或者其它有纪念意义的日子给客户发祝福邮件，更能加强与老顾客的练习，从而为将来的业务拓展和人脉积累打下牢固的基础。写祝福邮件的要求有一下几点要求：1 正确称呼客户，mr，mrs，lady，ms等词前加上客套的dear一词不能少。2 简洁扼要写明你发祝福邮件的内容，切忌冗长。常言说，浪费别人的时间等于谋财害命。3 正文后的祝福语要符合客户身份，即不能太过亲昵，显得暧昧轻浮，也不能太严肃庄重，让人觉得烦闷冗长。4 写出公司以及公司ceo的全名作为签名，以示对客户的尊敬，同时让客户对你们公司留下深刻印象。

6，购房贷款房价怎么确定

购房贷款房价确定方法如下：1、选取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值。2、建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价，适用于房地产交易较少，无法采用市场比较法的情况，其公式为：房地产价格＝房地产重新建造完全价值－建筑物折旧。3、首先要估计房地产在各个时期将要取得的纯收入，然后采用适当的还原利率将纯收入折算到现在，各个时期收入的总和就是房价。收入还原法关注房地产的未来收入超过其成本，计算方法一般为房地产价值=房地产纯收入÷收入还原利率。4、土地使用权的价值跟土地所处位置有很大的关系，对于同一街区，土地的价值具备相对的稳定性。如果知道该街区土地的平均价格，通过临街宽度、临街深度的调整就可以得出估价对象的土地价值。

7，谁懂房屋估价啊

　估价原本仅是对商品价格或价值的一种估计，是任何人都可以做出的，不论他的估计是对还是错，也不论其结果令人相信还是不相信。但是，现今估价已发展成为一门学问，一种职业，由于其专业技术性强，事关公众利益，甚至事关人民财产安全，所以，已不是任何人都可以从事的，而须专业的估价人员从事这个职业。　　从专业估价的角度来讲，房地产估价是指专业估价人员，根据估价目的遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。房地产估价从表面上看，好象是估价人员在给房地产定价——估价人员认为值多少就值多少，在现实房地产交易中，房地产的成交价格虽然也容易受交易者的个别行为或动机、偏好等的影响，但房地产价格从某种意义上讲是客观存在的，不以个别人的主观意志为转移，是由市场决定，既是由市场参与者集体的价值判断而非个别人的价值判断所形成。因此，房地产估价不应是估价人员的主观随意定价，而应是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程，将客观存在的房地产价格或价值揭示、显现出来。　　房地产估价是科学与艺术的有机结合。正确的房地产价格的估算和判定，必须依赖于一套科学的估价理论和方法，但又不能完全拘泥于这些估价理论和方法，还必须依赖于估价人员的经验，因为影响房地产价格的因素复杂多变，不是简单地套用数学公式就能够计算出来的。为此，世界上许多国家和地区建立了房地产估价制度，规定要成为估价师，不仅须具备相当程度的估价理论知识，还须具有一定年限以上的估价实践经验，只有取得了估价师资格，才能独立地开展估价业务。　　房地产估价是把客观存在的房地产价格揭示、显现出来。也就是说，房地产估价是估价人员基于对客观存在的房地产价格的认识之后，运用科学的估价理论、方法和长期积累的估价经验将其表达出来,而不是把某个主观想象的数字强加给估价对象，尽管估价表现为一种主观活动，有时甚至带有一些主观色彩。为此，世界上许多国家和地区在房地产估价制度中制定有职业道德要求，规定估价人员如果与估价对象有利害关系时要回避；有的还主张估价收费标准不能与评估值完全挂钩，以免刺激估价人员高估价格；有的还制定了估价标准或规范，防止因无统一准则而导致不同的估价人员对同一估价对象的估价结果出现较大偏差。　　中国大陆的现代房地产估价活动，是在1978年以后改革开放的背景下，随着改革者土地使用制度和住房制度，推行房屋商品化，使房地产成为商品可进入市场流通而出现的。其起步虽然较晚，但是发展很快，并得到了政府和社会的高度重视。　　目前，无论是土地使用权出让，还是房地产转让（包括买卖、交换、赠与、抵债等）、租赁、抵押、典当、保险、课税、征用拆迁补偿、损害赔偿、分割、合并、纠纷、涉案，以及企业合资、合作、合并、兼并、分立、买卖、租赁经营、承包经营、改制、上市、破产清算，还有房地产估价纠纷、涉案中的房地产估价复核或鉴定等，都需要房地产估价。此外，房地产估价也是房地产开发经营全过程中一项必不可少的基础性工作。随着社会发展，房地产估价的作用还会越来越大，服务领域也将越来越广。看看合适你不??

找个中介公司,帮你们

最简单的是找个评估公司，对你家的房子做个评估！想卖的话多找几家房产中介看下行家是多少！你那里太远了不是很了解~~~

淮南

你的问题很难回答,你在什么城市都没说清楚具体的情况很多，最好和你附近的房子对比下

价格要参照楼主房子的周边市场价格来确定，还要考虑一个潜在值。而且你给的说明有限不好分析

8，挂饰马桶下水管怎么安装

一、挂墙式马桶是引进欧洲技术生产，归纳起来有三个优点。1、挂墙式马桶底部不与地面接触，容易打扫卫生。2、相对落地式马桶而言，挂墙式马桶更节省空间。3、挂墙式马桶与隐蔽式水箱配合，可以改变马桶在卫生间的位置，让空间利用起来更加灵活。二、挂墙式马桶背后要砌假墙，将马桶支架及水箱埋在假墙中，这面墙的一角必须要有直径110mm的下水主管，在此下水管上留三通，接马桶后排的下水管，这一套下水管路也全部封在假墙中。因为水箱是嵌入形的，对质量要求非常高，价格相对来说也要贵一点。这种挂墙式马桶在国外应用得比较广泛。三、任何事物，都不可能是完美的，只能说是更接近完美。挂墙式马桶有其优点也有其缺点，但总的来说是优点多于缺点。对于不太了解挂墙式马桶的人来说，可能会担心挂墙式马桶挂在墙上的稳固性。关于这一个问题，小编给大家解释一下，使用挂墙式马桶受力的是钢支架，而不是马桶，所以在使用挂墙式马桶的时候，不用担心人坐上去会不稳固。二、挂墙式马桶特点1、节省空间方便打扫节省空间这点来看，就很受现在80后年年轻人的欢迎，我们都知道，在现代社会房价的日益高涨，对很多年轻人来说绝对是一个挑战，特别是工薪阶层，对于他们来说省钱就是赚钱，对于小户型的卫生间，挂墙式马桶是最好的选择。2、对冲水声音敏感因为入墙，有了墙体的阻隔，噪音自然被削弱。我们都有这样的经历，普通的马桶冲水的时候老是有很大的噪音，这给我们的生活带来了很大的不便，而挂墙式马桶则避免了这种噪音，因为有了墙体的阻隔，噪音自然消弱了很多。3、挂墙式马桶移位移位更方便，布局不受限。可以很方便的选择，你想要放置马桶的地方，可以让卫生间不定期的进行变换空间布局，每天都有不一样的体验。4、挂墙式马桶品质保障高档挂便器，款式新颖、雅观、釉面平整光滑，采用1200度以上高温烧成，完全瓷化，吸水率严格控制在0.5%以下；挂便悬挂在墙上不与地面接触，使卫生间更容易清洗，适合各种空间大小的卫生间使用。三、挂墙式马桶安装挂墙式马桶安装第一步：调节水箱高度侧按式水箱：根据装饰层厚度Xcm，从支架上部白色方框图内横线到支架可调节脚底部为100cm+Xcm。顶按式水箱：根据装饰层厚度Xcm，从支架顶部到支架可调节脚底部为82cm+Xcm。支架调节脚在没有特别加长的情况下，最大只允许调至20cm。挂墙式马桶安装第二步：固定螺丝水箱支架安装主要由4个螺丝固定，支架上部两个、支撑脚上两个；同时须紧固水箱支架上所有螺丝。安装时须保证水箱支架表面水平、立面垂直。挂墙式马桶安装第三步：给水管连接水箱进水应用室内给水管(硬管)与水箱进水角阀相连接。严禁把水箱内配套角阀安装在箱体外面，以免造成水箱在清洗和维修时，无法开启和关闭角阀。严禁用软管连接给水管和水箱角阀，管道压力和软管的质量可能会引起渗漏，万一渗漏就需破坏假墙才能维修。挂墙式马桶安装第四步：排水管安装若利用原坑位安装隐蔽式水箱，连接水箱及排水管道的短管必须大于φ90，以防堵塞。挂墙式马桶安装第五步：保护装置安装在假墙制作和装饰层安装前，应安装所有的保护装置。安装螺杆保护软管，分割成两部分，分别套在螺杆前后两端，避免砌假墙或安装装饰层时堵塞螺杆孔。挂墙式马桶安装第六步：假墙制作1、轻钢龙骨+防潮石膏板：轻钢龙骨与水箱支架表面须平整，石膏板上预留水箱保护框、冲水管、排水管、螺杆位置，石膏板板面须紧贴支架表面并固定。水箱支架在厕具弯头以下处用砖砌或者混凝土填实，避免因为石膏板没有与支架紧贴而引起马桶使用时装饰材料破裂。2、灰砖+钢丝网：在水箱支架边缘及空隙处用砖砌，与支架表面保持平整。用略大于支架的钢丝网把水箱支架整体封起来，将钢丝网固定在砖墙上。若有需要可封两层钢丝网。3、红砖墙：在水箱支架边缘及空隙处封砌红砖，水箱前方砌约50mm红砖墙，预留水箱保护框、冲水管、排水管、螺杆位置。红砖最小厚度约50mm。挂墙式马桶安装第七步：挂厕安装假墙装饰完毕，瓷砖也已经贴好了，将隔音垫贴在装饰墙面上，测量并切割管道，然后根据螺杆位置安装马桶。螺杆长度超过陶瓷表面，将马桶固定在墙上，安装挂墙式马桶时注意调整马桶的水平位置，安装完成后切割掉多余的隔音垫，大功告成。

1. 水管安装后一定要进行增压测试：增压测试一般是在1.5倍水压的情况下进行,在测试中应没有漏水现象。不管这些基本有经验的师傅都知道，像商家找万师傅的卫浴安装师傅根本不用考虑这些问题，经验比较丰富的师傅基本都会。 2. 在没有加压条件下的简单测试方法，但不完全可行。 1)关闭水管总阀。(即水表前面的水管开关) 2)打开房间里面的水龙头20分钟，确保没水再滴后关闭所有的水龙头。 3)关闭马桶水箱和洗衣机等具有蓄水功能的设备进水开关。 4)打开水管总阀。 5)打开总阀后20分钟查看水表是否走动，包括缓慢的走动。如果有走动，即为漏水了。如果没有走动，可能没事。(如果水表有问题或水管微渗，有可能难以确定。)所以建议施工完一定要进行水压测试实验，一般打压8公斤，时间20-30分钟。 3. 水管走向：建议水管走顶最安全。主要是水路改造大部分走暗管，而水的特性是水往低处流。如果管路走地下，一但发生漏水很难及时发现，只有水漫金山或者地板变形以及漏到楼下，才会发现漏水，且由于水管暗埋很难查出漏水之处。这时巨大的损失更是无法挽回，甚至严重的影响了友好的邻里关系;如果水管走顶部，可能水改时费用高些，但做为一项长远投资来看，是值得的。水管走顶，即使漏水，也能够及时发现，便于检修，损失也较小。

9，二手房开业应该注意什么前期应该注意什么求高人

前期要注意的是收盘问题，资金足干什么都OK了

随着房地产产业的不断升温，房地产投资以其风险小、回报稳健受到不少投资者青睐。据有关统计显示，近几年进入房地产投资的人群中家庭比例开始增加，初次进入投资领域的比例也在增多。手头上有一定的闲置资金，希望通过投资达到增值的目的，这是大部分初次投资者所抱的心态，但是任何投资都是需要承担风险的，特别是初次接触投资的人群。所谓知己知彼，百战不殆，在投资前，了解如何投资和投资要注意的事项等问题，以增加投资的成功率。　　寻找专业投资中介　　二手买卖也好，再次租售也好，专业中介是必不可少的。专业的投资中介会详细提供专业投资的服务，诸如物色投资物业、争取更优惠价格和租客打交道等。资深中介会协助处理投资过程中出现的各种小问题，对于投资者确实提供不少便利。当然，在专业中介的帮助下，投资者对整个投资过程需要了解什么，注意什么也应该心里有数，也好对中介的说法有一个衡量的标准，避免被中介牵着鼻子走。　　估计自己的财政实力　　我们提倡有多大的头就带多大的帽子，用于投资方面，就是要视自己的实际经济情况进行稳健的投资，避免盲目投资影响自己的正常生活。在决定投资前，正确估算自己的经济实力，首先要估算自己的流动资金和固定资产，主要指手头上或银行的现金，以及家中可以抵押的东西如股票、债券、基金等。接着，要预留一定的资金用于保证正常生活。专家建议家中的流动资金不得少于三个月家庭开支数量的总和。最后，要预计将来需要大量开支的项目，比如小孩出生、赡养老人、失业等。投资能用的资金就是去除了后两项后所剩的部分。　　充分预计生活中可能发生的变故，预留一定的流动资金，一方面能保证有充裕的资金和时间应付突发的变故，以保障正常生活不受影响，另一方面，也是为投资解决后顾之忧，是自己保持良好的投资心态。　　算准资金投入成本　　投资房产的前期投入是一笔不小的数额，主要有两个部分：二手房款包括按揭、中介费用和装修投入。　　二手房款是指房子本身的房价。视投资者可支配资金的多少，分为一次性付款和按揭贷款。一次性付款直接支付二手房款、交纳税费购得二手房，费用构成较简单。假如是按揭贷款方式投资二手房，支付的费用有：首期付款、按揭公司手续费、保险费、公证费、契税。应该注意的是，按揭所产生的利息费用也是应该算进投资成本的。　　首期付款目前最低为三成，一般要求在签订购房合同时付清。二手房银行按揭贷款期限最长为20年，还款方式主要有等额还款法和等本金还款法等。申请按揭可由中介公司代办，一般中介公司都是委托按揭公司办理，这里自然会产生按揭公司办理按揭过程的手续费。(具体费用参见本期《二手交易费用交个明明白白》)，保险费根据按揭年限计算，提前还清贷款可以按年限退还。房产每交易一次要缴纳一次契税。行内人士建议，投资二手房最好一次性付款，这样可以省下一笔不少的开支，这笔开支正好可以用以二手房的装修。　　另外，无论是一次性付款还是银行按揭，选择在中介交易的，一般要支付房价的3%左右的中介费用。　　装修投入是指二手房放租或转手前进行一系列的装修。这里主要针对长线放租的情况，至于短期转手升值的个案，要求投资者有更长远的眼光和判断力，这方面内容在确定投资策略环节谈到。用于放租的二手房，装修要根据租客的类型而定，针对中高端的租客如白领或公司客的装修，风格以简洁为主，家具、电器齐备，才会受到租客的欢迎。据资深行内人士介绍，以淘金一套约90多平方米的单位为例，购入价约40万，除了房价外还需准备：中介按3%算约1.2万，税费6000～7000元，装修约3万元，购置家具电器1.5万，假如是银行按揭则需多准备按揭费用约1万。一次性付清房款后还需准备约6.5万的投入；而银行按揭则要约7.5万的成本投入，在淘金，这类房子在比较抢手，一般月租达到4000元。　　　确定投资策略　　投资策略的确定取决于投资心态，投资是为了短期内达到资产快速、大量增值还是长期稳健增值，直接影响投资策略的确定。投资心态属于前者的，我们称之为炒家，炒家炒楼是集胆量、眼光和风险于一身的，成功的在短期内达到资产的最大增值，失败的往往是血本无归。初次进行房产投资大多为后者，最少在投资初期还是以稳健回报为目的，至于有恰当的时机转化成炒家也是有可能的。　　以长线房租以获取稳健回报的投资者也需要对投资的地域、行情走势、租客喜好等因素做详细的研究，也可以求助资深的中介公司，以换取更高的投资成功率。　　以短线获利的投资客，虽然投资二手房相对来讲总价较低，但要在短期内达到资产增值也需要一定的眼光和胆量。下面介绍两种短期增值的方法：　　1、以旧翻新。即把旧楼买来，然后投入一笔钱进行装修，以提高该楼的附加价值，最后将装修一新的楼宇出售，从中赚取利润。旧楼的选择至关重要，要尽可能选地段好、易租售的旧楼，如在学校、集市附近的小面积单位最受欢迎。另外，在装修之前一定要确定楼宇的使用性质和摸清目标顾客的喜好，切忌盲目进行。刘姨的亲戚在西关中心区有一间20年楼龄的老房子，只有20多平方米，一直是用于出租，房间被租客弄得一塌糊涂，在中介放盘许久都没有卖出去。刘姨以2万元买下后，在投入1万多元进行装修后放盘，不到一个星期就以5万元的价钱卖了出去。除去一些零碎的费用，这次以旧换新的操作，不到两个月的时间，刘姨就赚取了1.5万元，回报率达到50%，非常可观。　　2、以房换房。前提是本身有一套房子，比如单位的房改房或私房，以低价买入高价抛出赚取利润。林老师在荔湾某楼盘分到一套房子，折算工龄外，一套72平方米的房子不到10万就拿到房产证，当时该楼盘处于前期开发阶段，配套不完善，均价约4500元/㎡。林老师家本身有私房，分到的房子一直空置。随着楼盘不断开发，许多配套设施不断完善，到第三期开盘时，均价已经到5500元/㎡，这是林老师把分到的房子以5000元/㎡的价钱售出，赚取利润约15万元。　　无论是以旧换新还是以房换房，简单地说就是要抓住时机，赚的是眼光和胆量，当然其中有更多的技巧和机遇，是说不尽道不完的。　　选择有潜力的房产　　如何选择有潜力的房产，直接关系到房子的租售情况，也左右投资的回报。为此，我们应该知道值得投资的潜力地产有哪些特点：　　旺租地段。旺租地段在哪里，去看看中介的数量就知道，进中介逛逛就更能够了解某个地段租售的行价。比如在淘金一套30平方米的单身公寓能租2000元/月，而在芳村可能只租500元/月。另外，初次投资者一定要注意，挑投资住宅和自住住宅并不-样，投资住宅要注重地段的商业气氛，如周边是否有写字楼、商务区，是否有强大的租房需求市场支持。如五羊新城、天河北等旺租地段就是益于临近商务区有大量中高端租客群。　　便利交通。现代城市生活节奏快，便利的交通带来的就是时间和金钱。地铁、主干道等便利交通的标志，都是人们选择物业时十分关注的。　　配套设施。周边的商业配套设施和物业自身配套设施都不可少。完善的生活配套带来居住的便利，成熟的商业配套反映出物业的价值，不仅能增强购买的信心，也是未来升值的重要条件。　　中小户型。中小户型总价低，成本投入不多，但在租售市场需求量也大，无论是放租还是以后转手都比较灵活。　　合理预测回报率　　一般住宅市场的合理的投资回报率在7～9%，这个回报率是这样算出来的：年租金除以总投资额。据个简单的例子，一套40万的房子，月租金4000元，那么回报率是4000×12÷400000＝12%。这样的算法多数出现在中介或发展商的楼书上，其实，这个12%的回报率只是理想的算法，就是没有计算可能出现的空租期。据行内人士透露，年租金一般只是11个月或者10个月的租金和，谁也不能保证上任租客结束租约后，房子能够马上租出去，因此肯定有1～2个月的空租期。另外，总投资额除了房子的售价外还有其他的诸如税费、装修、中介等费用，以上文所提到的淘金二手房为例，回报率是4000×10÷465000＝8.6%。　　假如是银行按揭投资的，还要计算按揭费用和按揭利息损失。同样以淘金40万二手房源为例，7成28万10年贷款利息约为7.7万，回报率应该为4000×10÷（475000＋77000)＝7%。　　从上面的计算不难看出，减少按揭利息支出就可以降低成本，因此选择还款方式也是有讲究的。等额还款法是递增还本金、递减还利息的方法，而等本金还款法每期偿还的本金固定，按实际贷款余额计息，同样一笔银行按揭贷款，采用等额还款法的利息支出要大于采用等本金还款法。用于出租的房产进行银行按揭选择等本金还款法可以降低成本，提高回报率。(文/陈佳)

嘿嘿！！同行喔！！一开始最紧要的是收盘问题！！子弹充足干啥都行啦！

注意钱呀！

10，房地产市场定价策略有哪些

有以下定价策略: 一、房地产定价方法价格是房地产经营过程的核心与实务，一切的经营活动均以此为中心。高价位能够提高单位利润，但可能影响房地产销售，低价位虽然能够扩大销售，但可能丧失获取更多利润的机会。如何确定最适合的价格，求取最大的利润，是所有投资人最关心的事情。（一）成本加成定价法将产品的成本（含税金）加上预期利润即为房地产价格的定价方法，是一种最基本的定价法，是根据测算或核算的成本加上一定比例的利润率确定的。例如：某一项目的总成本为1500万元，预期利润10％，则总售价为1650万元，再将此1650万元分配至每一单位的房地产商品，即得到单位面积平均售价，再根据每一单元房地产的楼层、朝向、室内装饰情况确定房地产售价。成本是开发项目的全部成本，包括开发成本以及经营过程中的支出和税收，基本上可分为可直接计入的成本和分配计入的成本。利润率应当考虑房地产投资的风险情况和整个行业的平均利润综合测算确定。成本加成订价虽较简单、理论依据充分，但这种方法本身考虑市场对价格的接受能力不够，实际定价时，在此基础上仍必须考虑市场行情及竞争激烈与否，才能定出合理的价格，在市场竞争激烈的情况下，这种定价方法所做的定价可能缺乏竞争力。（二）竞争价格定价法竞争价格定价法从市场竞争的角度来定价，市场竞争是一种综合实力的竞争，但其中价格的竞争始终是市场竞争的重要要素，特别是房地产商品这样高价格的产品，即使你的定价比竞争者的价格高出不多，但作为顾客是特别关心的，由于房地产商品的不可移动性，竞争主要考虑相近产品或附近区域的竞争情况，因此，所谓竞争价格定价法主要依据相近产品或附近区域竞争状况而确定经营房地产的价格。在竞争激烈时，若条件相当的两宗房地产，定价较高的，一般难以为顾客所接受。要比竞争者推出价格较高的房地产，通常应具有公司信誉良好、用材较高级、具有独特的设计等优势。竞争价格定价法通常是在市场竞争较为激烈时应当考虑的一种方法，在此种方法下，开发经营者获取较高利润的途径就是必须着眼于降低开发经营成本。（三）顾客感受定价法这种方法的理论基础实际上是效用理论。对购房者而言，他实际上并不清楚也不十分关心市场上房地产商品的成本、造价等问题。他在选购房地产时，影响其作出决定的因素主要有两方面：一是其他同类房地产商品的价格如何；二是以一定的价位购买该项房地产是不是值得。当购房者对某开发公司的品牌有信心时，纵然定价较高，购房者基于享受良好的售后服务和今后物业管理的考虑或是为了体现自己的实力、身份等，仍会欣然前往，而当购房者对推出房地产商品的开发公司不具信心时，一旦定价太低，购房者反而会怀疑其品质而不予信任。为什么在同一个城市里，物质条件（如交通、绿化、生活服务设施等硬条件）相当的一些小区，有的定价较高却仍然卖得火爆，有的价位虽然较低，销售却冷冷清清，重要的一个原因就是顾客的感受。顾客的感受与推出该项房地产商品的开发商的社会信誉有关，也与该项房地产从策划阶段到营销过程中的宣传定位有很大的关系。依顾客感受而定价是大胆作风，难以确定定量的理论依据并进行定量计算，所以，尽管房地产和其他商品一样，品牌信誉确实能影响甚至主导消费者的消费意愿，但房地产的定价亦不能太离谱，若超过顾客所能忍受的价位，销售反而不利了。（四）加权点数定价法预售房屋的定价，通常采用市价比较法，即前述的竞争价格定价法，分析拟推出经营房地产每平方米单价的合理行情，再根据面积、朝向、视野、楼层差别等而确定不同的定价增减比例，并据以对不同房屋进行定价，称为加权点数定价法。楼层、朝向及面积等因素对价格的影响受消费习惯、心理经济条件、社会风俗等多种因素制约，很难有一个统一的标准，因此运用该方法时，应当根据调查研究的情况而确定。不过一般遵循下列规律：朝向差价：一般南北向较贵，东西向较便宜。楼层差价：楼层价位高低，受建筑物高度的影响。一般而言，高层建筑中，一、二、三楼及越高越贵，中间较便宜；多层建筑则中间楼层较贵，越往上下价位越低。选间差价：选间因三面采光，因而较其他单位为贵。视野差价：临公园、湖边、海滩或视野较佳、景观较佳为贵，面临巷弄或采光较暗者，即使同一栋楼，同一楼层，也较便宜。面积差价：一般情况下，办公经营面积集中且达到一定规模或是住宅单元面积较大时价格可适当提高。设计差价：屋内布局、大小公共设施的配置都会影响房屋价格，布局合理的单元住宅价格可适当提高，一宗房地产项目内某些特别差的单元，可能需要降价销售。（五）旧房定价方法旧房因受到损耗的影响或是设计、布局等方面已经过时，在定价时，应考虑房屋的具体情况，可以根据附近新建房屋的交易价格，再根据拟交易房屋的房龄或是成新程度定出价格。旧房如果因为修建年代的影响或其他因素的制约，存在设计及布局过时的情况，则应调低价格，旧房交易前，通常需要经过粉刷、整修，给人耳目一新的感觉，可以适当提高价格。二、房地产定价策略（一）价格折扣与折让策略 1.现金折扣。购买者如能及时付现或提早付现，公司则给予现金折扣。房地产销售中，一次性付款可以给予优惠就是这种策略的具体表现。这种策略可增加买方在付款方式上选择的灵活性，同时卖方可降低发生呆账的风险。2.数量折扣。顾客大量购买时，则予以价格上的优待。这是公司薄利多销原则的体现，可以缩短销售周期，降低投资利息和经营成本，及早收回投资。但房屋价格高，金额巨大，而且每人所需有限，公司不可能以鼓励大量购买然后给予折扣的形式来销售，因此，这里的”数量“则需要慎重确定。更多数量甚至整幢大楼的购买虽然不多见（有时会出现机构购买的情况），但一旦如此，通常可以通过谈判获得更高的折扣。（二）单一价格与变动价格策略单一价格即不二价，无论谁来购买都是同样价格。若有折扣、优惠、赠品，则对每一顾客皆一视同仁。变动价格则对每一顾客的成交价皆有所差异。这主要来自买卖双方的讨价还价，或者买方与卖方的特殊关系造成。房屋价格能达到不二价的公司很少，一般几乎都是”变动价格“，尽管有时这种变动从单位价格来看可能并不高，但从总价来看，情况就不一样了。（三）”特价品“定价策略使少数产品以非常廉价的姿态出现，来吸引消费者购买。所谓”特价品“在房屋营销中往往只有一户或少数几户，即所谓”广告户“，如广告中常见的所谓”起价“××元。（四）心理定价策略传统的心理定价策略亦称奇数定价。根据心理学家对消费者购买心理之研究调查，同一件产品当标价49元时，不但销量远大于标价50元的产品，甚至还比标价48元的销路还要好。这种策略也可能用于房地产定价。现代心理定价还有其他一些新的表现，如吉祥数字、吉祥门牌号定价策略，像每平方米1998元这类定价。（五）非价格竞争策略价格竞争是市场竞争的基本策略，但在房地产营销中，也有在竞争中突破价格竞争而自主定价的策略，如在相邻同档次的项目中，一方不通过价格调整，而通过提供比竞争者更优惠的其他条件来竞争的情况，如提供良好的后期物业管理、较低的物业管理费等来吸引顾客。三、房地产价格调整（一）房地产价格调整类型在房地产营销过程中，基于市场情况的变化以及企业自身目标的调整，需要对房地产价格进行调整，其类型无非是降低价格或提高价格。 1.降低价格。当卖方面I临销售停滞不前、同业竞争极为激烈时，经常需要做降价的考虑。降价终将引起同业间的摩擦与价格战，但却是不得已而为之的。降低价格的另一个原因是生产能力过剩，产量过多，资金占用严重，而增加销售力量、改进产品或其他营销手段都无法达到销售目标，从而造成资金周转不灵，企业无法进一步扩大业务。于是一些房地产企业放弃”追随领导者的定价“的做法，而采用”攻击性定价“的方法，以便提高销售量。有时企业为了获取市场占有率，会主动降价，随着市场占有率的提高，生产成本又会因销售量的增长而下降。 2.提高价格。提价会引起消费者及中间商的不满，但有时在外部环境剧烈变化时，房地产企业为了生存也不得不提价。例如由于通货膨胀，成本高涨，但生产率无法提高，许多企业不得不以提高价格的方式来确保利润。提价虽然会招来顾客的抱怨，引起公司销售人员的困扰，但如果运用得当，成功的提价会给公司增加利润。（二）房地产价格调整的方法 1.直接的价格调整。直接的价格调整就是房屋价格的直接上升或下降。它给客户的信息是最直观明了的，一般来说，价格上调，是说明物有所值，买气旺盛。对于这样的正面消息，发展商是最希望客户尽快了解的，所以往往是进行大张旗鼓的宣传，并由此暗示今后价格上升的趋势，以吸引更多的买家尽快入场。与此相反，价格下调，则说明产品有这样或那样的缺陷，不为买家所看好，或者是经济低迷，整个市场不景气。应该说，除非万不得已，房地产发展商通常是不会直接宣布其楼盘价格下调的，而是通过其他方式间接让客户感受价格下挫的优惠，以维护其正面形象。直接的价格调整有以下两种方式。（1）调整基价。基价的调整就是对一栋楼宇的计算价格进行上调或下降，因为基价是制定所有单元价格的计算基础，所以，基价的调整便意味着所有单元的价格都一起参与调整。这样的调整，每套单元的调整方向和调整幅度都是一致的，是产品对市场总体趋势的统一应对。（2）差价系数的调整。房地产实务中，通常是在基价的基础上通过制定不同的差价系数来确定不同套、单元的价格，各套、单元价格则是由房屋基价加权所制定的差价系数而计算的。但每套、单元因为产品的差异性而为市场所接纳的程度并不会和我们原先的预估相一致。在实际销售中，有的原先预估不错的实际上并不好卖，有的单元原先预估不好卖实际上却好卖。差价系数的调整就是根据实际销售的具体情况，对原先所设定的差价体系进行修正，将好卖单元的差价系数再调高一点，不好卖单元的差价系数再调低一点，以均匀各种类型单元的销售比例，适应市场对不同产品需求的强弱反应。 2.调整付款方式。付款方式本来就是房价在时间上的一种折让，它对价格的调整是较为隐蔽的。分析付款方式的构成要件，可以发现，付款方式的付款时段的确定和划分、每个付款时段的款项比例的分配、各种期限的贷款利息高低的影响是付款方式的三大要件，而付款方式对价格的调整也就是通过这三大要件的涮整来实现的。（1）付款时间的调整：是指总的付款期限的减少或拉长，各个阶段付款时间设定向前移或向后靠。（2）付款比例的调整：是指各个阶段的付款比例是前期高、后期低，还是付款比例的各个阶段均衡分布，或者是各个阶段付款比例的前期低、后期高。（3）付款利息的调整：如”免息供楼“、”首期零付款“等策略实际上是利息调整的例子。

成本定价市场定价对比定价

1.忍耐力忍耐是最不容易做到的，做过销售的人都知道，刚开始一个客户没有的时候你要忍耐。曾看到过很多刚踏入销售行业的人半途而废都是不能坚持的结果，可能你需要忍耐一个月、半年甚至一年才开始积累到一些客户，你的业绩和收入才能相应的提高，因此如果你是机会主义者千万不要去做销售。在销售过程中仍然需要忍耐。和客户约好的时间，你准时到达，可是客户临时有事或者正在开会，你应该如何？忍耐，不然你必定失去这个客户。早年前我也做过敲门销售，一栋29层的楼，每层8户人家，从下“扫”上去，见门就敲，结果是20%的人对你的敲门极端反感，门没开就要你“滚”；40%的人不是很耐烦，开门告诉你“快走”；30%的人反应平淡，说“我不需要”，只有10%人能够有耐心听你介绍完你的产品，而且还不一定购买。没有忍耐力做的下去吗？2.自控力很多时候销售人员是单兵作战的，销售人员每天要去开发客户等，这些都不可能完全在领导的监督下进行，企业唯一的控制方式就是工作日报表，以及每天开会汇报个人的工作状况，可是如果真想偷懒是非常容易的，比如故意去较远的客户那里，路上可以休息；本来半小时谈完，结果谎称谈了三小时等等，这种方式除了损害企业的利益，更重要的也是阻碍自身的发展。3.沟通力沟通是销售人员的必不可缺的能力，沟通含有两层含义：一是准确的采集对方信息，了解对方真正意图，同时将自身信息也准确传达给对方，二是通过恰当的交流方式（例如语气、语调、表情、神态、说话方式等）使得谈话双方容易达成共识。4.观察力观察不是简单的看看，很多销售人员的第一堂课就是学会“看”市场，这个看不是随意的浏览，而是用专业的眼光和知识去细心的观察，通过观察发现重要的信息。例如到卖场逛逛一般人可能知道什么产品在促销，什么产品多少钱，而专业的销售人员可以观察出更多信息。你有没有注意到别人卖的好的产品是因为什么？价格、赠品、包装……用的什么赠品？什么材料？怎么制作的？包装做得很好，好在哪？颜色、造型、材质、可以有别的用途（比如食品的包装，用完了可以当罐子）。竞争品牌又有哪些促销活动？具体的时间段？活动的具体形式，有哪些参与方式？卖场内的竞争品牌的厂家从28家增加到29家，增加的是哪个厂家，是否对我们有潜在的威胁？它的主要产品和价格定位如何？……太多的信息需要你仔细的观察，很多销售人员在对其培训了很久以后，要他去“看”市场，仍然不能得到有用的信息，那我只能说，你不适合销售这个工作。销售人员也是每个企业的信息反馈员，通过观察获取大量准确的信息反馈是销售人员的一大职责。 5.分析力分析与观察密不可分，观察得到信息，分析得出结论。看货架的产品分布你能分析出什么？放在最好的陈列位置上的要么就是销售最好的品种，要么就是该厂家此时的主推产品；通过生产日期进行分析，生产日期越近说明该产品的销售与流转越正常，生产日期过久说明该产品属于滞销状态；通过价格进行分析，价格较以前下调幅度较大说明该产品受到竞争产品的压力过大，销售状况不理想，价格上浮较大，该产品的原材料市场整体价格上扬，导致产品成本骤增，或者该产品市场属于供不应求的状态。这些间接信息必须通过慎密的分析才能得到。同样在与客户的谈判当中你是从对方言谈举止流露出的信息分析对方的“底牌”和心态，例如进场谈判，买手给你报了个价，作为销售人员肯定不是一口答应，分析对方说话的神情语调，用话语刺探，然后分析出是否有压低价格的可能，空间幅度多大等。 6.执行力执行能力体现的是销售人员的综合素质，更是一种不达目标不罢休的精神。销售人员在执行计划时常常会遇到困难，这时你如果只会说“经理这个事太难了，做不了”。那么你的领导也只能说“好，那我找能够完成的人来做”。没有困难的事情称不上是任务，人人都可以完成的事也体现不出你的价值。某市有家大型连锁a卖场，a卖场在全市有十几个卖场，对于占领该市的终端市场极为重要，b公司决定让销售人员张某搞定这件事，在张某接手前已经有几个优秀的销售人员败下阵来，原因是该卖场在当地是零售业老大，所以一向霸道，没有熟人关系进场费用开价很高，而且不给还价的机会。但公司要求在“合理”的费用下进场，如何把这个命令执行下去？张某接到任务寝食难安，如果该任务完成，升迁是顺理成章的事，但完不成任务公司同样会觉得他“能力不够，无法执行公司的计划”。接下来，张某去拜访a卖场的采购经理黄某几次，等了很长时间连面都没见到，他知道这是对方故意不给他任何压价的机会，逼迫他同意苛刻的条件。张某此时转而从黄某下属了解到黄某的妻子在一家银行工作，他找到一个做保险的朋友以推销保险为由主动认识黄某的妻子，再介绍张某与黄某妻子认识，然后通过给小孩子买礼物等手段拉近距离，时机成熟后才由黄某妻子引荐给黄某，黄某深感张某的用心良苦，最后张某顺利完成任务。这种例子在销售工作中并不少见。因此执行不是要销售人员去找到事情的原因，而是要你想尽办法达到结果。结果才是你的领导们最关心的，也是你能力的体现。 7.学习力作为销售人员所需要接触的知识甚为广泛，从营销知识到财务、管理以及相关行业知识等等，可以说销售绝对是“综合素质”的竞争，面对如此多的知识和信息没有极强的学习能力是无法参与竞争的。仅以销售技巧为例，从引导式销售到倾听式销售，继而提问式销售直至顾问式销售……销售技巧不断变化翻新，作为优秀的销售人员只有掌握各种销售技巧才能在竞争中胜出。当然销售人员需要学习的远不止销售技巧，并且还必须具有举一反三的能力，因此没有良好的学习能力，在速度决定胜负、速度决定前途的今天势必会被淘汰。

市场需求